"Ventas que crecen como no lo habían hecho desde el estallido de la crisis. Inmobiliarias, bancos y cajas que bombardean con ofertas en las que certifican que este es el momento para comprar. Un presidente del Gobierno que afirma taxativo que el valor del ladrillo ya ha alcanzado su suelo. Un portal inmobiliario, idealista.com, que el mes pasado registró un récord de 20.000 peticiones de compradores dispuestos a rebajar precios si así consiguen colocar sus pisos...
Algo está pasando en el mercado de la vivienda . Cunde la sensación de que si hay que sacar la chequera, el momento es ahora o nunca. Y gran parte de estos movimientos obedecen a la proximidad del 31 de diciembre, fecha en la que, según anunció el Gobierno, los compradores con rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales se quedarán sin desgravación fiscal por compra de piso. Algo se mueve, sí; pero nadie confía en que estas sacudidas anuncien una auténtica recuperación del mercado inmobiliario.
"2010 está siendo el año del espejismo. Y 2011 será el de la parada de la burra: en seco y sin volver a arrancar", resume el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. "Mucha gente que está buscando piso tiene la impresión de que el 1 de enero va a ser el fin del mundo. Pero el año que viene va a continuar habiendo muchísimo stock. Todo apunta a que cuando se retire la demanda que hay ahora, los precios caerán más. Y que por un largo periodo seguirán disminuyendo ligeramente", añade Fernando Encinar, de idealista.com.
Las entidades financieras son las protagonistas de esta fase del ciclo: ellas sacan más oferta que nadie y venden más que nadie. El motivo es que los bancos y las cajas tienen más capacidad de bajar precios que los promotores -que solo pueden llegar hasta el valor de su crédito hipotecario-; y además disponen de la llave maestra con la que arrancar el sí al comprador: la financiación.
La duda contra la que naufragan los que quieren convertirse en propietarios es si les interesa comprar ahora o esperar a que caigan más los precios. Y si esta hipotética bajada compensará la pérdida de la deducción, que puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%. Responden a esa pregunta en idealista.com: "Es muy posible que el año que viene se puedan conseguir importantes descuentos. Todo depende de los casos. Este es el momento de mirar, presentar ofertas muy agresivas y si no las aceptan, esperar. Que seguro que habrá más oportunidades. Como principio general, creo que cuando todo el mundo quiere comprar, no es el mejor momento para hacerlo".
Ni siquiera los propios interesados en convencer a los indecisos de que este es el momento se atreven a hacer pronósticos muy optimistas sobre la futura evolución del sector. "No puedo asegurar que los precios ya no caigan más. Pero las estadísticas indican que la tendencia está cambiando y que el recorrido a la baja se está agotando", sostiene Eloy Bohúa, director del Salón inmobiliario de Madrid , que se clausura hoy.
Hablando de estadísticas, en cuestión de precios, las hay para todos los gustos. Por ejemplo, esta semana se han hecho públicas dos que apuntan en sentido contrario. La tasadora Tinsa informó el martes de una caída de precios en septiembre superior a la esperada, un 5% respecto al mismo mes del año pasado. Tres días más tarde, los datos que elabora el Ministerio de Vivienda daban la idea de que el ladrillo sigue perdiendo valor, pero cada vez menos. Según esta estadística basada en tasaciones, la vivienda cayó durante el tercer trimestre un 3,4%. Y acumula una pérdida desde el punto álgido del boom del 12,8%. "Es un porcentaje aún pequeño. Países como EE UU, con una burbuja similar a la española, han vivido un desplome de precios cercano al 30%. Eso genera desconfianza hacia nuestra economía en el extranjero, donde piensan que aún no ha depurado todos sus excesos", señala Encinar.
En la misma línea, José Manuel González Páramo, consejero del Banco Central Europeo, valora los descensos de precios pero cree que deberían darse con la mayor celeridad. "Habrá problemas mientras haya expectativas de que los precios no han bajado todo lo que debían", aseguró el pasado viernes en TVE.
Por el lado de las transacciones, la tendencia sí es evidente. Al alza. Tras siete meses de porcentajes positivos, la subida del 30% en ventas registrada el pasado agosto devolvió al sector a unas magnitudes que creía olvidadas. Desde el inicio de la crisis no se había visto un crecimiento tan importante. Estos datos, del Instituto Nacional de Estadística, tienen cierto retraso, por lo que en las casi 44.000 operaciones contabilizadas en agosto se incluyen algunas cerradas antes de julio. Y que muy probablemente se decidieron para anticipar la subida del IVA que entró en vigor en la segunda mitad del año, y que en el caso de la vivienda nueva suponía un incremento del 7% al 8%.
El presidente José Luis Rodríguez Zapatero anunció en mayo de 2009 que la desgravación ligada al ladrillo tenía los días contados. Con este movimiento, el Gobierno escuchaba a aquellos que desde distintos organismos internacionales pedían la eliminación de esa ayuda fiscal por haber contribuido a echar más leña al fuego del mercado inmobiliario español. Además, al anunciar con más de un año y medio de antelación su retirada, pretendía reactivar el sector durante la segunda mitad de 2010. Parece que lo ha conseguido. Pero los expertos no están de acuerdo sobre la conveniencia de haber dado este paso en un momento de depresión.
"En una coyuntura como la actual, lo que hay que hacer es justamente lo contrario. Vamos hacia un periodo de estancamiento. El Gobierno está practicando la política del avestruz y esto nos va a salir caro, porque el próximo perjudicado será el sistema financiero", sostiene el profesor Bernardos. "Es verdad que habría sido mejor eliminar la deducción en 2005 o 2006. Pero mejor hacerlo tarde que nunca. Lo que debería instrumentar el Gobierno es alguna alternativa de apoyo al sector, como ayudas fiscales a la rehabilitación", replica José Ignacio Navas Oloriz, notario y coordinador del Observatorio de la Vivienda.
En el sector cunde el pánico a que 2011 siga el patrón de lo ocurrido en otras ocasiones tras la retirada de estímulos fiscales. Como sucedió en EE UU a partir del pasado mayo, cuando el fin de la ayuda pública de 8.000 dólares para comprar una casa provocó un desplome en las ventas inaudito y una recaída del mercado inmobiliario en la depresión. O en la industria española del automóvil, donde el agotamiento de los fondos del plan 2000E propició el peor julio del sector en 15 años. El temor es que duren poco las primeras alegrías que vive una industria que lleva tres años acumulando penalidades".
Estas son tan sólo algunas razones por las que los precios de los pisos deben de seguir bajando a partir de 2011. Queréis más razones?, se me ocurren unas cuantas más: al año se están produciendo 200.000 ejecuciones hipotecarias por impago. Los bancos tiene que bajar el valor de los pisos en sus balances si no los venden en 2 años, es decir tienen que contabilizar pérdidas ( según nomativa Banco de España y la UE), cosa que no les interesa.
Si el precio tiene algo que ver con los salarios tercermundistas que se cobran en España, el desempleo, la caída de la demanda por cuestiones demográficas y los casi 3 millones de viviendas sin vender y la pobreza que se generaliza, el precio debería caer una barbaridad. En un país con la mitad de los salarios por debajo de los 1000 euros difícilmente habrá una demanda efectiva lo suficientemente fuerte como para sostener el precio de la vivienda. Todo ello hará entrar en Negative Equity (o sea, valor mercado de la vivienda inferior a la hipoteca) a todos los que compraron durante la burbuja (casi un 10% de las hipotecas ya lo están). A más a más el precio del suelo va a seguir bajando y las nuevas promociones serán más baratas que las que ya están levantadas.
Y esta situación crítica para España se va a mantener durante los próximos años. Lo sueldos no van a subir en muchos años. El desempleo va a estar a los mismos niveles que ahora también por muchos años. Es insostenible mantener unos precios de la vivienda a pecios de 2005 cuando España no tiene nada que ver con lo que era.
A más a más los bancos y las cajas tienen capacidad para seguir bajando precios, al igual que los promotores que también puede vender a pérdida, como hacen en EE.UU, y así se quitan el muerto de encima. Lo que ocurre que hay muchos que no son verdaderos empresarios no les cabe en la cabeza que en los negocios a veces se pierde, y que es mejor perder un poco a perderlo todo.
Si el vendedor se resiste a bajar los precios lo único que hace es perder la oportunidad y por tanto dinero. Cuanto más rápido se venda la casa más rápido contará con recursos para emprender otros negocios. Hay muchos que no entienden que el milagro español se acabó, a eso súmele el bajo crecimiento demográfico proyectado para los próximos 10 años de apenas el 0.25% y el envejecimiento de la población, así que, el que aguante la palma.
Personalmente ,creo que el nivel de precios sigue siendo inasumible para todos nosotros.. Esto viene a ser como la bolsa, cuando todo el mundo era optimista de que subirian los precios fue buena ocasion para vender y cuando todos se pongan de acuerdo en que seguirán bajando será buena para comprar. Hagamos siempre lo contrario de lo que toda la manada, seguro que acertamos.
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