tag:blogger.com,1999:blog-53597825656126396632024-03-01T23:51:10.618-08:00BURBUJÓN INMOBILIARIOCrónica de una crisis anunciadaDavid Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.comBlogger40125tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-1909565989060904702019-02-03T09:43:00.002-08:002019-02-03T13:15:07.771-08:00El Banco de España dispara contra los de siempre<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Según reciente estudio del Banco de España (BdE) que se ha dado conocer estos días, e<a href="https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/19/Fich/do1902.pdf">l supervisor bancario calcula que la subida del salario mínimo interprofesional (SMI) hasta los 900 euros para el 2019 podría suponer la pérdida de 125.000 empleos</a>.</span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Por contra, al BdE parece no preocuparle lo más mínimo que <a href="https://elpais.com/economia/2019/01/10/actualidad/1547126785_807939.html">el salario de los directivos haya crecido ocho veces más que el de los empleados en los últimos cuatro años.</a></span></span><br />
<br />
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">También
echamos en falta que a la par el BdE emita el pertinente informe sobre
los aspectos positivos que puede implicar para le economía dicho
incremento; mayor renta disponible para las familias, incremento del consumo, reducción de gasto
público, mayor recaudación de IVA y Seguridad Social, beneficios en cuanto a igualdad salarial, etc.</span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Resulta, como mínimo, curioso saber como estos pseudo pitonisos han llegado a esa cifra tan apocalíptica que diría Pedro Piqueras, en fin, sustentarlo a con un mínimo rigor científico es misión imposible a sabiendas que no hay estudios previos que confirmen tal magnitud de destrucción de empleo, y máxime, cuando el propio estudio reconoce que esta estimación está sujeta a una gran incertidumbre, en cualquier caso, <a href="https://www.lavanguardia.com/economia/20190202/46161011701/salario-minimo-900-euros-banco-de-espana-empleo.html">el BdE, suelta la cifra, fija el titular y patada a seguir</a>.</span></span><br />
<br />
<br />
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Menos de ejercer sus funciones propias, el BdE hace de todo, a estas alturas de la película poca credibilidad le queda a una institución </span></span><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">que se puso la venda en los ojos para no advertir de la burbuja inmobiliaria, ni del pufo de las cajas de ahorro, ni de las preferentes, ni de la salida a bolsa de Bankia, que ha sido incapaz de cifrar el "agujero" que nos ha endosado a todos nuestro sistema financiero y así un largo etcetera como para que ahora nos ponga a todos en estado de alerta DEFCON1 por la subida del SMI2019. </span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><br /></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Obviamente, resulta una cifra cuestionable, básicamente porque la gran mayoría de convenios colectivos aplicables están en la actualidad pactando salarios por encima de este importe.</span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><br /></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Y por contra, para aquellas empresas que estén pagando por debajo del importe del SMI 2019, tampoco deberíamos de estar pensando que ahora vendrán obligados a pagar salarios astronómicos (y más si lo comparamos con países de nuestro entorno europeo); el SMI 2019 neto a percibir en cómputo anual para un trabajador con contrato temporal (mas del 90% de nuevos contratos) es de 11.541,60 euros, que para una jornada anual de 1.822 horas (la que se corresponde para 40 horas a la semana), implica un precio hora de 6,33 euros, todo un fortunón debe estar pensando el BdE que llevará a la quiebra a miles de empresas. </span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">Cualquier empresa que alegue que pagar a sus trabajadores 6,33 euros la hora le produce tal quebranto insalvable para su continuidad, es que en puridad no es una empresa sostenible a largo plazo. Y si al final parte de este mayor coste salarial no puede ser absorbido por el margen del empresario, trasladarlo una parte al precio final no ha de suponer ninguna quimera porque estamos en periodo controlados de inflación.</span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;"><br /></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">La última reforma laboral pepera de 2012 ha perpetuado que en los últimos años hayan aflorado miles de empresas que han sustentado su modelo de crecimiento en fagocitar cantidades ingentes de becarios, de personal precario, de falsos autónomos, de nutrirse en base a infraconvenios de empresa, etc... pero de aquí a pensar que estamos hablando de empresas eficientes, hay un trecho; son empresas cimentadas en fraude o abuso de ley, sujetas </span></span><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">al corto plazo esperando que ese maná no se corte de pronto, por lo que si son incapaces de competir en idénticas condiciones que el resto, el mejor favor que se pueden hacer es bajar persiana.</span></span><br />
</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: small;">En fin, más me temo que si hay destrucción de empleo en 2019 será por la situación económica global a las que nos han llevando los bancos centrales dándole a la máquina de imprimir billetes que a los 6,33 euros hora que se pueda llevar al bolsillo el currela de turno.</span></span><br />
<br /></div>
David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-23214288745835141502016-11-18T11:39:00.003-08:002016-11-18T12:11:19.751-08:00Consejo de un outsider para comprar una vivienda<div style="text-align: justify;">
Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar
cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores,
con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por
todos los medios. En fin, espero que os puedan ser de utilidad para
todos aquellos que estáis inmersos en la azarosa aventura de buscar
vivienda:</div>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema
baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar
la compra.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un
piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años,
tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques
en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no
salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos
los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que
estás restringiendo demasiado tu zona de interés.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a
veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy
cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos
reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados
de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es
entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás
forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota
simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está
libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación
urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte
que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>No te cortes con el calado de las ofertas y contraofertas sobre los
precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el
pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría
de casos, el precio (realista) aún lo sigue poniendo el comprador, algo
vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y aunque el mercado
inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de
una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida,
ha habido y habrá regateo. Y si bien es cierto que en el último año y
medio se detecta más movimiento en el sector, no es menos cierto que
exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar
precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar
comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate
antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a
tus intereses.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al
comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay
quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al
propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que
pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al
vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el
pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya
desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario,
precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir
precio con valor.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá
tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que
ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender,
tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir
información.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la
inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión
pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está
de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado
con el montante de la operación) para que te explique lo que estás
firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar
estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Antes de lanzar cualquier tipo de oferta infórmate bien del
importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de
obras, certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que no hayan inquilinos ni habitaciones alquiladas, etc.</li>
</ul>
<ul style="text-align: justify;">
<li>Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo
de la práctica, te pueden comprometerte fiscalmente; bien porque
Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o cuando lo tengas
que vender por cuanto te saldrá mayor plusvalía a pagar.</li>
</ul>
<ul>
<li style="text-align: justify;">Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle
entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la
actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de
verano de Hacienda).</li>
</ul>
Buena suerte!David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-79067147809670475372014-02-06T12:13:00.000-08:002014-02-07T00:17:54.893-08:00Mentiras sobre el mercado actual inmobiliario<div style="text-align: justify;">
<span style="background-color: white; font-family: Verdana, sans-serif;">Después de algún tiempo con el blog un pelín parado, le retomamos el pulso al mercado inmobiliario con este </span><a href="http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/222-2014-percepciones-err%C3%B3neas-del-mercado-inmobiliario" style="background-color: white; font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="color: blue;">interesante artículo de Borja Mateo</span></a><span style="background-color: white; font-family: Verdana, sans-serif;">, que sin lugar a dudas, ofrece un fiel reflejo de la precaria situación de la que no se ha movido ni un ápice el mercado inmobiliario español, por mucho que desde las altas instancias de este país nos quieran hacer creer lo contrario; no hay recuperación en lo económico, y por tanto, el mercado inmobiliario sigue, y seguirá, en el dique seco:</span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;"><span style="background: white; color: #444444;"><i>
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><span style="background-color: white;">Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”</span></strong></div>
</li>
</i></span></ul>
<i><span style="background: white; color: #444444;"></span></i><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="background: white;"><em><span style="background: white; color: #444444;">Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera.</span></em></span></div>
<span style="background: white;"><span style="color: #444444;"><i>
<br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Hacen falta reformas muy profundas en la fiscalidad de los extranjeros residentes, para atraer a un número importante de extranjeros de alta capacidad adquisitiva que estén dispuestos a asentarse en nuestro país. España tiene que tomar muy buena nota de países como Reino Unido, Portugal, Suiza o Singapur</span></em><strong><i><span style="background: white;">.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Si los fondos extranjeros compran, es porque es un gran momento para apostar por la vivienda”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">El número de transacciones en las que han participado fondos internacionales es mucho menor del real, o lo que es lo mismo: más destaca un blanco en Centro Africa por ser blanco que porque pueda haber muchos.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas…¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><i><span style="background: white;">Por otro, el hecho de que los rendimientos de los bonos de mayor calidad (los llamados de Grado de Inversión) están en mínimos históricos lleva a buscar nuevas fuentes de rendimientos tanto a aseguradoras como a fondos de pensiones internacionales. Una vez que los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, el capital invertido en las casas españolas desaparecerá en búsqueda de nuevas oportunidades. A ello habrá que sumar la bajada del precio de alquileres que llevará a futuros compradores a estar dispuestos a pagar precios más bajos por esas mismas viviendas</span><strong><span style="background: white;">.</span></strong> </i></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“O me lanzo ahora, o perderé el piso de mis sueños”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta…</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas</span></em><strong><i><span style="background: white;">.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Los precios de los pisos se están estabilizando”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Respecto a 2006 se venden en España alrededor del 80% menos de viviendas; Basilea III ha aminorado muy fuertemente la concesión de hipotecas; la bajada desde 2007 del precio del alquiler, debe rondar el 40%; España perderá 5,8% de su población a lo largo de los próximos 10 años…¿qué más datos tienes que tener para espabilarte</span></em><strong><i><span style="background: white;">?.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Voy a sacar el piso a la venta por encima de su valor actual de mercado, para a ver si así lo puedo vender a mejor precio”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Desde el punto de vista económico es una forma muy efectiva de retrasar innecesariamente la venta de una casa. Si ese piso o similar, se puede vender en un mercado a 100 y los sacas a 118, nadie te llamará; o lo que es lo mismo: en muy raras ocasiones, realizan los compradores potenciales ofertas un 15% inferiores al precio demandado por el vendedor. No sólo eso: ninguna inmobiliaria invertirá tiempo en la venta de un inmueble de muy difícil venta. A todo ello se suma el hecho de que el interés del mercado decae fuertemente en cuanto un piso está más de 3 meses a la venta</span></em><strong><i><span style="background: white;">.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Mientras que espero a vender mi pisos al precio al que vale, lo saco al alquiler”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%</span></em><strong><i><span style="background: white;">.</span></i></strong><strong><i><span style="background: white;"> </span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Alquilar es tirar el dinero”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">El pago de intereses de un crédito hipotecario es el precio a pagar por el alquiler del dinero que nos prestan para comprar el bien. El que alquila tiene enormes ventajas: no ha de pagar ningún gasto de transacción (Impuesto de Transacciones Patrimoniales o IVA en su caso), le da igual que los precios de los pisos continúen bajando y puede renegociar fuertemente a la baja un alquiler ya existen. El que paga en estos momentos el mismo precio por el alquiler de lo que lo hacía el año pasado, algo hace muy, muy mal</span></em><strong><i><span style="background: white;">.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Con el mismo precio que estoy alquilando me puedo comprar una vivienda”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><em><span style="background: white;">Ya veremos qué sucederá en cuanto los tipos de interés suban. Si quieres evitar formar parte de la hornada de desahuciados de los próximos años, demora al máximo la compra de vivienda. Las enormes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema, hacen presagiar un fuerte período inflacionista con la consiguiente subida de los tipos. El aumento del número de pisos en el mercado del alquiler y la disminución de su demanda, harán que los propietarios-caseros-inversores de 2014 tengan grandes dificultades para pagar las deudas en las que incurrieron para comprar sus inversiones en </span></em><strong><i><span style="background: white;">pisos.</span></i></strong></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“Puesto que me financian el 100% del precio del piso, me lo compro”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #444444;"><i><span style="background: white;">Según Adicae (Asociación de usuarios de bancos cajas de ahorros y seguros), los pisos cuya venta es financiado con el 100% del precio, pueden llegar a costar el 50% más caros que los vendidos entre particulares; o lo que es lo mismo: si se compra, mucho mejor hacerlo de un particular ya que puede ofrecer el mismo piso hasta por un 33% más barato</span><strong><span style="background: white;">.</span></strong> </i></span></div>
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal;"><div style="font-family: 'Times New Roman', serif; font-size: 12pt; font-weight: normal; text-align: justify;">
<strong><i><span style="background: white; color: #444444;">“En el banco el dinero no me renta, así que me lanzo al ladrillo”</span></i></strong></div>
</li>
</ul>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">El ladrillo tiene un enorme problema: con los gastos de transacción tan altos que tienen y una rentabilidad media neta (tras gastos) que ronda el 3-4,5%, te llevará entre dos años y un cuarto a tres años y medio recuperar los gastos de transacción en los que incurriste. Sólo a partir de ese período, ganarás algo como rendimiento por alquiler, antes olvídate. La media de impagos por alquiler debe rondar el 15-17%; o lo que es lo mismo, el 15-17% de los casos tendrás problemas en cobrar una renta cuyo valor está a la baja.</span></em><br />
<em><span style="background: white; color: #444444;"><br /></span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial.</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<em><span style="background: white; color: #444444;">Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?</span></em></div>
<span style="color: #444444;"><i><br />
</i></span><div style="text-align: justify;">
<em><span style="background-color: white; color: #444444;">La subida futura de los tipos de interés hace que la demanda de vivienda se contraiga al aumentar los gastos de financiación de las hipotecas. Menos demanda de casas tiene como consecuencia la bajada de los precios de las mismas.</span></em></div>
</span>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-51048468145655091302012-10-30T03:36:00.003-07:002012-10-30T06:07:49.482-07:00Presentación en sociedad del Banco Malo (SAREB)<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Después de meses de negaciones por parte del Gobierno & Cía, y como no podía ser de otra forma, en el día de ayer el Banco de España empezó a mostrar en público la letra pequeña del Banco Malo (SAREB). A expensas de las sorpresas que nos pueda deparar el Real Decreto que lo acabe por regular, las principales noverdadess que trae consigo este gigante inmobiliario son las siguientes:</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><div style="text-align: justify;">
</div>
</span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> </span>
<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><strong>Los precios de transferencia (el verdadero quid de la cuestión) se realizará para la vivienda nueva con una rebaja del 54,2%, para las promociones en curso con un descuento del 63,2% y para el suelo del 79,5%</strong> (el auténtico sartenazo), de media, implica un descuento del 63%. En lo que respecta a los préstamos, el recorte medio será del 45,6 %. Porcentajes puestos a dedo y que para nada representan el calamitoso panorama ladrillil de este país. Pero claro, el tema se complica porque si sobre estos porcentajes hay que añadir el margen de ganancia que debe de imputarse el SAREB (el 15% según el informe) acaban por salir unos precios caros muy caros, ficticios por lo que son los activos de derribo traspasados al SAREB. A estos precios tardaremos años en llegar a verle el suelo a la caída inmobiliaria, fiel reflejo de lo que sucedió en Japón y que resultó de nefastas consecuencia. Lo más cachondo de todo es que la banca se adjudicó mucho stock al 50%/60% del valor de tasación y lo traspasa al 55% al SAREB (ya se sabe que la banca nunca pierde).</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Incluirá activos adjudicados con un valor neto contable individual superior a 100.000 euros. Este dato ya se había filtrado, así pues, cuchitriles por debajo de este precio no serán traspasado y se los come la banca. </span></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><div style="text-align: justify;">
</div>
</span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> </span>
<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Asumirá inicialmente 45.000 millones de euros procedentes de los activos problemáticos de los bancos intervenidos (Bankia, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, Banco de Valencia), que se transferirán en diciembre próximo. Se prevé también la aportación de los activos de los bancos del Grupo 2 (aquellos que requerirán ayuda pública) en el primer semestre de 2013 y como máximo el balance alcanzará 90.000 millones de euros. </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">El 8% se financiará con capital (3.600 millones de euros iniciales, hasta aun tope de 7.200 millones de euros si llega a 90.000 millones de euros), y el resto con deuda senior avalada por el Estado. La novedad aquí es que parte de los FF.PP. podrán instrumentarse en deuda subordinada. Los accionistas privados, sin especificar ni cuantía ni tipología, tendrán una participación mayoritaria, que el gobierno quiere que llegue al 55% (ciencia ficción??, aquí los únicos valientes a entrar de forma voluntaria serán fondos buitres a precios de derribo, esto es, exigiendo descuentos del 90%). </span></div>
<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Su vida útil será de 15 años y se estima una RoE del 14-15%, aunque se admite que podrá tener pérdidas los primeros años como ha venido ocurriendo con el banco malo irlandés. Cabe suponer que una vida útil tan extensa está más enfocada en sacarse de encima el suelo porque por lo que respecta a las promociones o pisos nuevos pasados 15 años ni quiero pensar lo que quedará de ellos (de cobre poquito).</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En resumidas cuentas, según nuestra opinión, es que el banco malo empieza mal y acabará peor; trabajan con valoraciones y márgenes de ciencia ficción, aquí los únicos que ganarán son las empresas de derribo porque el stock que va al SAREB huele que apesta, invendible a todas luces en su gran mayoría (el bueno ya se ha encargado la banca de no soltarlo), y del suelo ya ni hablemos, auténticos pastizales en las ciénagas de Shrek, en fin, que le va a volver a tocar al contribuyente sacar la cartera para pagar otra vez más (y van?) los excesos de la fiesta burbujista de antaño. Preparénse para nuevos recortes; IVA al 23%, nueva vuelta de tuerca en el IRPF, supresión para todos de la deducción por vivienda habitual, ...., en adelante, la voracidad recaudatoria del Gobierno será insaciable.</span></div>
David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-51060750189236202132012-10-14T12:25:00.000-07:002012-10-14T12:32:42.198-07:00Una acertada visión de la situación actual del mercado inmobiliario español<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span></span> </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;">Os dejamos un interesante artículo publicado en<a href="http://www.inmobiliariabarreras.net/es/madrid/corporativo/noticias/284/default.aspx"> Inmobiliaria Barreras</a> que, sin lugar a dudas, ofrece un fiel reflejo de la precaria situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario español:</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span></span> </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Ya tenemos aquí el momento de pánico que venimos anunciando que veríamos a corto plazo concretamente en los últimos meses del 2012 y los primeros del 2013. </em></span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>(...)</em></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> En la actualidad el mercado inmobiliario esta en modo pánico, lo que significa que los clientes tanto en alquiler como en venta intentan retrasar lo máximo posible la toma de decisiones pese a que la lógica o el hacer números con la calma suficiente indiquen en ocasiones que es lo conveniente, lo que ocurre es que el ambiente generalizado de miedo, inestabilidad laboral y falta de fe en todo el sistema económico, financiero y político impide mantener la sangre fría y la prudencia aconseja esperar y ver.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="font-family: Verdana;"></span></em><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Por lo tanto ya se está produciendo un nuevo parón en el mercado inmobiliario que afecta tanto a los alquileres como a las ventas, con la salvedad de los datos del último mes que indica una tímida recuperación de las ventas de obra nueva derivada de la subida del IVA y del fin de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual. (...)</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> En mi opinión el factor decisivo en el cortísimo plazo será la aportación de los fondos para el rescate de los bancos españoles y la creación del banco malo.</em></span><br />
</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Las presiones del FMI y de la UE a España para que acepten vender los activos inmobiliarios de los bancos a precio real de mercado flotan en el ambiente y parece que vamos a tener una serie de decisiones inminentes en el cortísimo plazo.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Mientras los políticos y los bancos españoles pretenden hacer un ajuste gradual de los precios de los inmuebles de los bancos, el FMI y la UE quieren que el ajuste sea rápido y sobre todo serio, dan por supuesto que la política llevada hasta ahora por los bancos de ir bajando los precios poco a poco y siempre por detrás de la capacidad adquisitiva real de los españoles solo sería un parche que tendría como consecuencia posteriores rescates y lo que es peor, la sensación entre la población de que el mercado sigue sin hacer suelo.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="font-family: Verdana;"></span></em><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Apostamos a que será Europa y el FMI quien gane esta batalla y finalmente el Gobierno y los bancos españoles no tendrán más remedio que aceptar la realidad y asumir pérdidas en la cuantía necesaria para desenladrillarse bien sea aportando al banco malo los activos más tóxicos e invendibles actualmente, como el suelo, las viviendas en costa que no estén en primera o segunda linea de playa y las viviendas en barrios marginales o de clases sociales bajas, en especial los auténticos güetos de inmigrantes cuya capacidad de compra es nula e impide que potenciales compradores también de clase baja pero con posibilidades de comprar a precios reducidos se decidan a comprar por los problemas de inseguridad y otros que existen en esos guetos cada vez mas marginales por el fin de las ayudas y los recortes de recursos asistenciales que inevitablemente irán a mas en el corto plazo.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="font-family: Verdana;"></span></em><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Por lo tanto, apostamos por que en el cortisimo plazo vamos a ver como los bancos hacen 2 cosas que deberían haber hecho hace años y que no hicieron por que no tenían ni provisiones suficientes ni los fondos europeos para sumir las bajadas de precios hasta su valor real sin quebrar inevitablemente.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> En primer lugar se producirá una fuerte y rápida bajada de los precios de venta de las casas de los bancos hasta llegar al precio real de mercado, que no es otro que aquel en que la oferta y la demanda se encuentran, con independencia de los valores máximos histórico que hayan tenido en la burbuja inmobiliaria.</em></span><br />
</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Es decir, se obligara a los bancos a vender al precio que le puedan pagar, incluso dado el momento de pánico veremos una clara perforación del suelo de mercado que provoque la reacción de los indecisos, y esto no sucederá hasta que sea económica y financieramente mas rentable comprar una vivienda que alquilarla.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Por otro lado, otra evidencia es que los bancos tienen inmuebles en sus balances en zonas medias y altas de grandes capitales como Madrid o Barcelona que hasta ahora escondían sin pudor a los ojos del mercado, sacando escariásemos unidades a la venta a precios aun muy altos, pretendiendo crear un artificio en el mercado que indujera a pensar a los potenciales compradores que los pisos en buenas zonas también bajaban pero mucho menos ya que no había una gran oferta.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="font-family: Verdana;"></span></em><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> La realidad es que si hay una gran oferta de este tipo de inmuebles y que la estrategia de esconderlos solo les ha servido para librarse de un escasísimo numero de inmuebles de este tipo a precios rebajados pero no a precios reales de mercado.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="font-family: Verdana;"></span></em><span style="color: #666666;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Respecto a los particulares que quieren vender en la mayoría de los casos no tienen la mas mínima posibilidad de hacerlo ya que su deuda hipotecaria supera con mucho el valor de mercado actual de sus inmuebles y no tienen liquidez para afrontar las perdidas, los particulares ni han tenido capacidad de provisionar perdidas ni van a disponer de la liquidez que se les dará a la banca española para poder asumir sus perdidas, de modo que muchíimos particulares están en una encerrona de la que es practicamente salir en el corto plazo, no les queda otra que asumir su error de comprar a precios irreales durante la burbuja y o bien ser desahuciados o bien seguir pagando sus cuotas hipotecarias para poder esperar a una hipotética revaloracion de los inmuebles una vez que los bancos terminen de sanearse y vuelva a fluir el crédito, cosa mas que improbable en los próximo años.(...)</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666;"> </span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Nuestro análisis del sector inmobiliario español nos hace pensar que si realmente se imponen las tesis de quienes nos prestan dinero y no las de nuestros políticos y banqueros españoles veremos el ansiado suelo del mercado, punto de irreflexión necesario e ineludible para un futuro cambio de ciclo hacia un equilibrio entre la oferta y la demanda reales. (...)</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Tenemos como mínimo dos años que serán los que quedan desde que finalmente se den las ayudas a los bancos y se cree el banco malo, con las consecuentes bajadas de precios, en los que venderemos casi exclusivamente pisos de bancos y excepcionalmente alguno de particulares que puedan y quieran asumir unos precios inferiores a los de las entidades financieras.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Si las cosas se hacen bien y el banco malo y las ayudas a la banca se emplean de una forma coherente, para asumir pérdidas y no para ganar tiempo y aumentar la bola de nieve como se ha hecho hasta ahora, una vez que pase el momento de pánico, los que estan esperando podrán hacer números con sangre fría y a partir de ahí podremos hablar de suelo del mercado.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Los que estan indecisos entre comprar o alquilar verán cuando hagan números que si los precios bajan lo que tienen que bajar pagaran bastante menos de cuota hipotecaria que de alquiler, por lo que sera económicamente razonable comprar en vez de alquilar.</em></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> Sin embargo, si las ayudas a los bancos y el banco malo no se hacen con el criterio adecuado no veremos el suelo del mercado y la situación sera insostenible para los ciudadanos, para los bancos y por supuesto para las agencias inmobiliarias.</em></span></div>
David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-35360068342391962352012-10-05T02:06:00.001-07:002012-10-05T02:06:48.383-07:00Un Informe independiente cifra la caída en el precio de la vivienda en más del 20% anual <div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><u>La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado</u></strong>, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y el grupo Tecnocasa.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;">El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;">Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;">(...) Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado<u> <strong>que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación</strong></u>.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;">Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;">Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades.</span></em></div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
Fuente: <a href="http://www.expansion.com/agencia/efe/2012/10/04/17677637.html">Expansión</a></div>
<div style="text-align: justify;">
<em><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"></span></em><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Tremendísimo batacazo, y lo peor de todo (o mejor según se mire), sigue sin vislumbrarse suelo a la caída del precio de la vivienda, ni tan siquiera el efecto llamada de la supresión de la deducción fiscal de la vivienda y del IVA superreducido al 4% para 2013 han conseguido taponar la hemorragia de precios.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Parte de la estocada final la puede acabar dando el "banco malo" (subvencionado por todos
nosotros) que deberá de acabar por liquidar (o derribar) el megastock que le
viene encima, lastrando a la baja los precios de todo el sector. Está claro que si el banco malo viene participado en parte por capital privado, los señores inversores querrán resultados (beneficios) a corto plazo, y eso únicamente es posible comprando muy barato el stock (o sea anotándose más pérdidas los bancos y pagando el contribuyente) y vendiéndolo rápido y barato.<br /><br />Queda mucha
caída libre por delante, por tanto, absténganse los asustaviejas de siempre
(tipo Enrique Lacalle) de salir de nuevo a la palestra para decir lo de siempre,
que se ha tocado suelo y que "esto ya está y tira p'arriba", porque la realidad
es que no queda seguir tragando
tocho durante unos cuantos años.</span><!-- google_ad_section_end --><br />
</div>
David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-85237846366428837842012-09-16T03:41:00.003-07:002012-09-16T03:41:45.816-07:00El precio de la vivienda libre registra su mayor caída "oficial" desde 2007<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Según el INE (Instituto Nacional de Estadística, <strong>el Indice de Precios de Vivienda (IPV), calculado por el a partir de datos de los notarios, cedió un 14,4% en el segundo trimestre de 2012 año. Éste es su mayor descenso de la serie del NE, que arrancó en 2007.</strong></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span> </div>
<div class="p" id="U1503354204677hGC" style="text-align: justify;" xmlns:str="http://www.jclark.com/xt/java/es.vocento.methode.utils.StringUtilities">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;">De esta forma, <span class="span" id="U15033542046772kH" style="font-style: normal; font-weight: bold;">ya son 17 los trimestres consecutivos </span>en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido. En los últimos seis trimestres, el precio de la vivienda ha ido profundizando su corrección, con descensos del 4.1%en el primer trimestre de 2011, del 6.8% en el segundo, del 7.4% en el tercero, del 11,2% en el cuarto, del 12,6% en el primer trimestre de 2012 y del 14,4% en el segundo.<em> </em></span></div>
<div class="p" id="U1503354204677niG" style="text-align: justify;" xmlns:str="http://www.jclark.com/xt/java/es.vocento.methode.utils.StringUtilities">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;"> </span></div>
<span style="font-family: Verdana;"><div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;">El mercado inmobiliario es a día de hoy un mercado en capitulación. Un mercado en caída libre del que no se atisba suelo alguno a corto/medio plazo. Ni tan siquiera las estadísticas oficiales pueden esconder la magnitud del desplome; ni aterrizajes suaves ni medias tintas; descalabro inmobiliario en toda regla.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;"></span> </div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;">En breve, el "banco malo" deberá hacerse cargo con todo el stock ruinoso e inflado de precio que la banca tiene en sus balances, y obviamente, para darle salida deberán sacarlos al mercado con precios tirados que si cabe acabará por tirar todo el mercado inmobiliario a la baja.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
Nuestro consejo; sigan pagando religiosamente sus mensualidades a su casero.</div>
<br />
<br /></span>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-37368351150863044392012-02-06T05:30:00.000-08:002016-11-18T23:43:59.490-08:00La Reforma Financiera acelerará, en parte, la caída de precios de las viviendas<div style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "verdana" , sans-serif;">Tal como ya advertimos en anteriores posts, la reciente y tan cacareada reforma financiera aprobada el pasado viernes por el Gobierno (manifiestamente mejorable por otro lado) obligará <b>a las entidades financieras a dotarse de nuevas provisiones por todo el tocho digerido en el último lustro</b>. En consecuencia, ello deberá de repercutir que, en ocasiones, <b>a los bancos les acabe saliendo más rentable efectuar maniobras defensivas, de reconocimiento de pérdidas, vendiendo sus activos inmobiliarios con fuertes descuentos para así no seguirlos manteniéndolos en sus balances por todo el aumento de dotaciones, gastos de mantenimiento, comercialización, iliquidez progresiva, etc. que ello representa.</b> </span><br />
<br />
<span style="color: black; font-family: "verdana" , sans-serif;">Esta conclusión también la comparte un gran especialista inmobiliario como es</span><span style="color: black; font-family: "verdana" , sans-serif;"> </span><span style="color: black; font-family: "verdana" , sans-serif;"><a href="http://www.econ.upf.edu/~montalvo/">José García Montalvo,</a> Catedrático de Economía Aplicada de la UPF, quién considera que el margen de descuento pueden llegar hasta 45% para hacer accesible las viviendas a las familias. </span><br />
<span style="color: black; font-family: "verdana" , sans-serif;"></span><br />
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana";">Asi pues, lo más inteligente para los bancos es soltar lastre rápido, y quien lo haga primero, se llevará la mano. El problema puede ser a estas alturas de la película donde encontrar tanto incauto para comprar. Aquí quién acabará haciendo negocio son las empresas de derribos.</span></div>
David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-38058070313987299772012-01-21T00:50:00.000-08:002012-02-06T04:47:10.798-08:00La vivienda debe bajar el doble de lo caído hasta el momento, según Fitch<div style="text-align: justify;"><br />
<span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>En opinión de la agencia Fitch, los pisos deben completar un descenso desde máximos del 30 ó 35% en los próximos dos años, lo que significa que la caída debe continuar.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Es por esta razón y por el excesivo stock de viviendas que tienen los bancos en su poder por lo que Fitch mantiene una perspectiva negativa sobre la banca española para 2012. José Santos, director general de Fitch Ratings España, ha asegurado durante la presentación del informe sobre previsiones económicas europeas para 2012 que espera que las entidades financieras suban el ritmo de venta de activos adjudicados presionando a los precios a la baja.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666;"></span></div><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Fuente:</span><a href="http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/19/0385821-la-vivienda-debe-bajar-el-doble-de-lo-caido-hasta-el-momento-segun-fitch"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> Idealista</span></a><br />
<div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Nada nuevo bajo el sol, la caída de precios debe de continuar. </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Para mayor abundamiento si se cumplen las previsiones, el Gobierno obligará en breve a las entidades financieras a revisar e incrementar sus provisiones sobre los activos inmobiliarios que tienen en sus balances lo que puede representar el empujón definitivo para que vayan sacándose de encima con pérdidas todo su stock inmobiliario.</span></div><div style="text-align: justify;"> </div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Si a ello le añadimos que el FMI augura que España continuará en dura recesión, como mínimo, dos años más, pues como que tampoco hay que ser muy lince para pronosticar que a los pisos les toca seguir bajando hasta adecuarse al nivel de empobrecimiento que está afectando a toda la sociedad española.</span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Toca seguir esperando a que los demás aprendan lo que está sucediendo, ya se sabe que la gran mayoría siempre va por detrás.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com4tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-86452012654558021212012-01-06T03:30:00.000-08:002012-01-21T00:49:38.577-08:00El Gobierno del PP vuelve a discriminar y marginar a los inquilinos<div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Poco ha durado la equiparación fiscal entre la compra y el alquiler de vivienda, apenas un año. El Gobierno ha recuperado la desgravación fiscal para la compra de vivienda independientemente de los ingresos del adquiriente. Sin embargo, no ocurre así con quien viva de alquiler, que sólo podrá desgravar por los pagos de su vivienda si gana menos de 24.107 euros al año.</em></span><br />
<br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em><span style="background-color: white; color: #666666;">En 2011 sólo pudieron desgravar quienes compraron una vivienda o vivían de alquiler y ganaban menos de unos 24.000 euros anuales. El Gobierno de Zapatero eliminó la brecha fiscal que tradicionalmente había en España y que hacía que comprar vivienda fuera más beneficioso en términos fiscales que vivir de alquiler.</span></em></span><br />
<br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="background-color: white; color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Pero poco o nada ha durado esta equiparación, ya que el gobierno de Rajoy ha decidido dar marcha atrás en esta cuestión y, además, con carácter retroactivo. Nuevamente los compradores de vivienda podrán desgravar el 15% de las cantidades aportadas a su casa– hasta un máximo de 9.040 euros- independientemente de su renta. Así, podrán ahorrarse hasta 1.352 euros anuales, unos 40.000 euros en total para una hipoteca a 30 años, independientemente de lo que ganen, una cantidad que se perderá quien decida vivir como inquilino.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Fuente: <a href="http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/04/0377485-se-abre-de-nuevo-la-brecha-fiscal-entre-vivir-de-alquiler-y-comprar-un-piso">Idealista</a></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Lamentable, el Gobierno pepere vuelve a las andadas de subvencionar un sector jurásico y finiquitado de la economía con el dinero de todos. Recupera una deducción que interfiere en el necesario equilibrio del mercado inmobiliario. Es una medida que en última instancia supone una subida de precios de los inmuebles ofertados puesto que esta mayor renta disponible del comprador supone una transferencia directa para el vendedor. Esta medida supone una intervención distorsionadora injustificable del Gobierno en el necesario equilibrio del mercado inmobiliario que inexcusablemente debe de producirse.</span></div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Y es una vergüenza que ello lo haga en un momento en que las arcas públicas estan sin un céntimo, en que estamos pidiendo dinero prestado a un interés en máximos históricos y justo cuando acaban de subir una barbaridad los impuestos a los españolitos que declaran ingresos. ¿De donde habrá que recortar para pagar esta medida?. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">El Gobierno del PP con esta medida queda retratado, vuelve a aliarse con sus grandes amigos del sector ladrillil y la banca, volviendo a apostar por un sector que nos ha llevado al abismo donde estamos hoy. </span></span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana;">Es una medida que va en contra de cualquier lógica económica. El problema del ladrillo en este país, básicamente, se reconduce a dos aspectos: exceso de precios y de stock. No hay más, hasta que no lo queramos entender, todo lo demás no dejarán de ser fuegos de artificio.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana;">En fin, tenemos lo que nos merecemos. Disfruten de lo votado.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-20142244416196232722011-12-15T06:01:00.000-08:002012-01-06T03:35:10.498-08:00El abaratamiento de los pisos alcanza su mayor ritmo en más de dos años<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El precio de la vivienda ha profundizado su <strong>caída en el tercer trimestre del año al retroceder un 7,4% con respecto al mismo periodo de 2010, con lo que alcanza su ritmo de abaratamiento más acusado en 27 meses</strong>.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span></div><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span><br />
<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Esta evolución que prolonga la senda negativa que registra este indicador de forma ininterrumpida desde mediados de 2008. Desde los máximos que alcanzó a finales de 2007, el descenso llega al 18,3%.</em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>[...] </em></span></div><br />
Fuente: <a href="http://www.elpais.com/articulo/economia/precio/vivienda/agudiza/caida/74/tercer/trimestre/elpepueco/20111215elpepueco_1/Tes">El País</a><br />
<br />
<div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ya tenemos las primeras consecuencias del "efecto Rajoy" (mode ironic on), en fin, que esperábamos para un país, ya no de mileuristas sino de cuatrocentistas...., tener pisos de medio millón de euros a pagar durante 50 años???, mucho se viene hablando últimamente del corralito financiero, pero poco o nada se habla del corralito tochil donde se ha metido este país con la inestimable ayuda de nuestra cafre clase política y capullos varios del sistema financiero. Ya se sabe, el <em>spain way life </em>en su esencia más cutre.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"> </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Queda mucha caída libre por delante, por tanto, absténganse los asustaviejas de siempre de salir de nuevo a la palestra para decir lo de siempre, que se ha tocado suelo y que "<em>esto ya está y tira p'arriba",</em> porque la realidad es que "<em>no les queda ni ná, pa' que eso pase". </em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">En fin, voy yendo a por palomitas que queda peli de terror pa' largo.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-4020871077013425212011-11-14T10:48:00.000-08:002011-11-14T12:30:03.102-08:00¿Cuanto han bajado los pisos? según Borja Mateo<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>[...] </em></span></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>La bajada en términos nominales en la grandes ciudades españolas ya ronda el 39,5% y el 45,9% en términos reales (mercado de segunda mano, precio de compra-venta efectiva).</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"> </span><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>En el conjunto del país las bajadas han de ser aún mayores: más bajan los precios en zonas de segunda residencia que de primera y en los pequeños núcleos urbanos que en los grandes. La bajada de los precios de los pisos se ha acelerado a lo largo de los primeros 10 meses de 2011 y su bajada se acentuará aún más durante los próximos años. </em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Ante esta realidad ilusionante para el comprador existen dos mercados de vivienda: el de primera mano y el de segunda mano.</em></span><span style="color: #666666;"><br />
</span><span style="color: #666666;"> </span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span><br />
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>E</em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>l de primera mano está intervenido por los bancos/cajas que no pueden dejar caer más los precios ante la falta de provisiones (es decir, la capacidad para reconocer las pérdidas de sus bienes). Esto lleva a que ofrezcan grandes facilidades de financiación con el fin de quitarse a los muertos de encima (es decir sus propios pisos). Al faltar totalmente la financiación en el mercado de segunda mano, nada más adquirir un piso en el de primera, el mismo pierde directamente alrededor del 30% de su valor al día siguiente de ser comprado. Según los bancos vayan creando provisiones, la bajada de los precios de los pisos será más fuerte ya que aumentará la capacidad de los bancos y cajas de reconocer sus pérdidas.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El de segunda mano, que funciona de forma libre, con criterios de concesión de créditos más acordes al nuevo espíritu de prudencia de Basilea III que son, en definitiva, los criterios que permanecerán en los próximos años; en este mercado la corrección a nivel nacional, desde los picos de mediados de 2006, debe rondar ya, para el conjunto del país, el 40-45% en términos nominales (46-51% reales).</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em><u>El panorama</u></em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>La tasa de desempleo no bajará del 20% hasta 2014. Una enorme oferta embalsada de 720.000 pisos de segunda mano a la venta y 1,2 millones de primera mano a la venta además de 1,3 millones de pisos en proceso de construcción. Esto quiere decir que hay 3,2 millones de pisos susceptibles de ser vendidos. </em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>A ello le sumamos una pirámide de población invertida que mermará muy fuertemente la demanda de vivienda en los próximos años.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"> </span><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em><strong><u>Conclusiones</u></strong></em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><em>Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. A lo largo del ciclo de bajadas, desde máximos y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en grandes zonas residenciales como las detalladas arriba y el 80-85% en zonas de segunda residencia. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar: nos hallamos aún en la mitad del ciclo correctiva: esto va para largo.</em></strong></span><span style="color: #666666; font-family: Times New Roman;"> </span></span><br />
<br />
<span style="color: #666666;"><strong><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Los precios de los alquileres continuarán bajando.</em></span></strong></span><span style="color: #666666;"> </span><strong><span style="color: #666666;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>La mejor forma de ahorrar, protegerse ante bajadas</em></span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em> de los precios, es no comprando, alquilar y, sobre todo, renegociar un alquiler ya existente. </em></span></span></strong><span style="color: #666666;"><br />
</span><br />
</div><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em><strong>Si de locos es comprarse un piso, mucho más lo es hacerlo de primera mano: muchas de las promotoras/constructoras del país no son viables y me quedaré sin mi piso y sin mi dinero.</strong></em></span><br />
<span style="color: #666666;"><br />
</span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em><strong>Que cada uno saque sus conclusiones de la realidad que está ahí…para quien la quiera ver.</strong></em></span><br />
<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span><span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;">Fuente: <a href="http://www.abc.es/20111114/economia/abci-cuanto-bajado-pisos-201111111701.html">ABC</a></span></div><div style="text-align: justify;"> </div><div style="text-align: justify;"> </div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Más claro, imposible. Si aún así, hay gente que sigue sin quererse enterar de que va la película ya es un problema particular de cada cual. A Borja únicamente le ha faltado por sumar al stock previsto de 3,2 millones de pisos todas aquellas ejecuciones inmobiliarias que se realizarán en los próximos años y que acercarán la cifra a los 4 millones, casi tantos como desempleados hay. Seguimos liderando la Champions League de los cafres. </span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-21061761095573907432011-11-05T01:46:00.000-07:002011-12-15T06:11:46.959-08:00Bruselas avisa; La vivienda española subió un 155% de 1995 a 2007 y apenas ha caído un 22%<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Nuevo jarro de agua fría desde Bruselas al maltrecho ya de por sí sector inmobiliario español. Según la Comisión Europea, <strong>los precios de la vivienda subieron en España un 155% durante el anterior ciclo de expansión económica (entre 1995 y 2007, a un ritmo anual del 8%) y tan sólo han caído un 22%</strong> entre el estallido de la crisis financiera y el primer trimestre de 2011, según el informe trimestral de la Eurozona.</em></span></div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>[...] Primero, debido a su gran potencial de generar un impacto negativo en la estabilidad de los precios, es importante sopesar cuidadosamente los incentivos que se otorgan para fomentar la propiedad de viviendas, especialmente para hogares con ingresos bajos, recomienda el Ejecutivo comunitario. Estas políticas orientadas a fomentar la propiedad, dice, "pueden también tener un impacto negativo en la estabilidad del precio de la vivienda".</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: black; font-family: Verdana;">Fuente: <a href="http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/11/suvivienda/1318335681.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1320479442">El Mundo</a></span></div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Más claro, imposible, mensaje directo de Bruselas a la línea de flotación del PP; dejaros de milongas y de propuestas demagógicas como la recuperación de la deducción por compra de vivienda, lo que toca es dar salida al <a href="http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2587402">stock brutal de viviendas cifrado en casi 3,3 millones</a>, ajustando precios a la <a href="http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2537356">capacidad adquisitiva de la demanda,</a> o lo que es lo mismo, poner la mayoría de pisos estándares a la mitad o más de su precio actual. </span><br />
<br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Es lo que toca, ajustar la oferta a la demanda existente, como se ha venido haciendo toda la vida, tanto para los tiempos de vacas gordas (1998-2006) como para los tiempos de vacas flacas (2007- ????), y dejarse de deducciones chorras, bancos malos que se coman el stock de otros, pases a stock de vivienda pública asumiendo el coste el contribuyente, etc.</span><br />
<br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Todos aquellos particulares y bancos que tengan demasiado activos tóxicos, dígase inmuebles, que los vendan y salven los tratos como puedan, a pérdidas o como sea, como hace todo hijo de vecino, o empresa que quiere liquidar un stock.</span><br />
<br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En definitiva, no hace falta vender la alma al diablo para conseguir una vivienda digna, </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">simplemente esperarse a a que el tocho les reviente a los bancos en la cara y que muchos particulares acepten la realidad de que nada volverá a ser como antes. Lo más triste de todo, es que toda una generación entera ha palmado bajo el yugo totalitarista de las proclamas nuncabajistas de que había que meterse ya o se quedaba uno fuera del sistema. Una pena, la verdad, como también lo es que a día de hoy ningún juez haya llamado a declarar a ninguno de los que colaboraron a construir esta gran estafa piramidal en nuestro país.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-47695439178062956992011-10-16T22:16:00.000-07:002011-11-05T02:09:12.074-07:00"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años"<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em></em></span></div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿A qué ritmo avanzan los embargos? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Se vende bien este producto? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Y a qué precios se ofrecen? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Las entidades venden a pérdidas? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Afectará la rebaja del IVA? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><b><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios? </em></span></b></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: black; font-family: Verdana;"><a href="http://www.cincodias.com/articulo/mercados/pico-pisos-embargados-banca-llegara-anos/20111017cdscdimer_4/">Fuente: Cinco días</a></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: black; font-family: Verdana;">...nos viene encima otra avalancha de ejecuciones inmobiliarias que pasarán a engrosar el stock inmobiliario de este país, otra razón más a tener en cuenta para aplazar cualquier decisión de compra.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-4999628871107465692011-10-12T00:37:00.000-07:002011-10-12T07:25:41.140-07:00"Antes se hablaba de cuánto ibas a ganar con tu piso y ahora de cuánto quieres dejar de perder"<div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: #666666;"><em><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, repasa la actualidad inmobiliaria en una entrevista en los </span></em><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>informativos de Telemadrid</em></span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><em>. En su opinión, la venta de viviendas está alcanzando cifras "normalizadas", lejos de los datos estratosféricos logrados durante la burbuja inmobiliaria. Por otro lado, recuerda que "aún hay vendedores que no son conscientes de que la oferta que tengan no la tengan dentro de un año. Nuestro consejo al que pone un piso en el mercado es que se mentalice de que antes el tema era cuánto ibas a ganar con la venta y ahora es cuánto quieres dejar de perder".</em></span></span></div><div style="text-align: justify;"> </div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Respecto a la </em></span><a href="http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/10/0354655-la-venta-de-viviendas-registradas-baja-un-38-0-interanual-grafico" jquery1318403251243="34"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>caída del 38% en la venta de viviendas</em></span></a><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> publicada por el INE, Encinar señala que "es un punto y seguido en el proceso de normalización que está viviendo el mercado. La buena noticia es que si anualizamos salen alrededor de 300.000 viviendas, que es un dato normal, alejado de los datos de la burbuja de 800.000 y 900.000 casas, pero, normal". Llegados a este punto, "el problema es el stock de la vivienda a la venta, tanto nueva como de segunda mano, porque todavía no estamos en una fase de reducción sensible del stock". </em></span><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>En cuanto a cómo se drenará el stock, Encinar apunta que actualmente sólo se puede provocar esa reducción vía precios, ya que las otras dos palancas que podrían impulsarlo, empleo e hipotecas, están paralizadas. "En empleo, lamentablemente con los datos en la mano y a corto plazo sabemos que no será un dinamizador. En cuanto al crédito, los bancos no están para recuperar la alegría para dar créditos. Por lo tanto, sólo queda el precio, que están bajando pero no con la necesidad que requiere el mercado".</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Y es que el Director del servicio de estudios de Idealista.com, recuerda que "aún pesa el mantra de que el precio de la vivienda no baja y cuesta hacer recortes agresivos. Ssin embargo, se observa que cuando el vendedor rebaja hasta donde el comprador está dispuesto a pagar, se vende". Es decir, sólo está consiguiendo cerrar el que rebaja el precio de forma sensible que hace lo suficientemente atractiva la vivienda como para que pueda conseguirse vender.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Encinar añade que "la mejor manera de comprar una casa es a través de agencia, que están apostolando y haciendo ver al vendedor la necesidad de bajar precio para vender". También estima que "nos queda por delante un periodo para absorber el stock y hay que saber que el precio no va a subir en vertical cuando toque suelo, sino que tendrá un movimiento lento".</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> </em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>"La demanda por comprar casa es enorme, el problema es de aquellos vendedores que se niegan a bajar el precio. Hay vendedores que no son conscientes de que quizás la oferta que tengan hoy, no la tengan dentro de un año, por lo que nuestro consejo al vendedor es, no se trata de vender, sino de cuánto quieres dejar de perder" en este mercado bajista.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">Fuente: <a href="http://www.idealista.com/news/archivo/2011/10/11/0355236-antes-se-hablaba-de-cuanto-ibas-a-ganar-con-tu-piso-y-ahora-de-cuanto-quieres-dejar-de-perder">Idealista</a></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana;">...y yo aún diría más; no dejes escapar la oportunidad de vender hoy porque todo lo que no vendas hoy, posiblemente el día de mañana ya no lo puedas ni vender. Y me estoy refiriendo a todas aquellas promociones fantasmas ubicadas en las ciénagas de Shrek, a todo aquel stock mal ubicado y deteriorado (como ejemplo <a href="http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VC0000002079088&numInm=46">éste chalet en tierra de nadie</a>; piden 3.000.000 de euracos, se les ha ido totalmente la pinza) a todas aquellas ejecuciones hipotecarias que suman más de 300.000 en los últimos años y que pasan a engrosar la oferta inmobiliaria de este país, a un saldo migratorio negativo que agrava la demanda, una pirámide de la población que se va invirtiendo, empobrecimiento progresivo de la demanda por desempleo, inflacción y congelación/reducción de los salarios, etc.</span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="font-family: Verdana;">La guinda al pastel la puede poner la finalización del proceso de recapitalización de la banca española que (presuntamente) acabó el pasado 30 de septiembre y que (teóricamente) debería servir para que la banca se empezase a desprender de todo su stock a precios realistas (o sea a la baja). En este sentido es destacable el rumor que apunta que Botín quiere sacarse de encima todo el stock tochil de BCSH con descuento del 60%. Este movimiento de Botín puede ser el pistoletazo de salida para el auténtico y definitivo rally bajista (o debacle en precio) en el sector inmobiliario.</span><br />
<br />
</div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-521192456108292752011-08-18T23:31:00.000-07:002011-08-19T02:25:00.631-07:00La tensión financiera hunde (todavía más) al mercado inmobiliario<div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Cuatro años de crisis y el "ladrillo" español no levanta cabeza: la caída de precios se acelera, al tiempo que el crédito a las familias se hunde. Por eso, el stock sigue sin reducirse y la actividad continúa bajo mínimos. </em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El mercado inmobiliario español no ve la luz al final del túnel a tenor de los datos que se llevan publicando este verano. Ya son cuatro años de crisis y casi ese mismo periodo de caídas ininterrumpidas en los precios reales de los inmuebles. Pero si echamos un vistazo al resto del mundo, comprobamos que España no es una excepción: Estados Unidos y el Reino Unido, los otros dos principales mercados en los que se hinchó una burbuja inmobiliaria durante los años de bonanza, también siguen con su crisis inmobiliaria a cuestas. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>España, como esos dos países, atisbaron algunos brotes verdes en algún momento de 2010, pero entonces surgió la crisis de la deuda pública europea que, por sus efectos en el sistema financiero, ha vuelto a ahogar al sector inmobiliario: la confianza en el futuro se ha hundido y el crédito bancario está desaparecido en combate. A corto plazo, la situación no parece que vaya a mejorar. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><em>Precios: se acelera la caída</em></strong></span><br />
<em><span style="color: #444444;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Si evaluamos lo que, en realidad más le importa al posible comprador y al deseoso vendedor, es decir, el precio, lo que se deduce de los últimos datos publicados es que su descenso se acelera. Así, de acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre los precios bajaron un 5,2% interanual, frente a la caída del 4,7% del trimestre anterior y del 3,5% del último cuarto de 2010.</span> </span></em><br />
<br />
<div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Si tomamos como referencia los informes mensuales que publica la tasadora Tinsa, en julio el precio de la vivienda cayó un 6,4% interanual, dos puntos porcentuales más que en el mismo mes del año anterior. Y también en el centro de las grandes ciudades, pese a que a principios de año muchos analistas consideraban que el ajuste en esas ubicaciones había llegado a su fin. De hecho, en esos lugares, el precio ha caído un 7,5% interanual. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Con ello, hasta el momento, el ajuste de los precios inmobiliarios desde el pico del ciclo es de algo más de un 22%, de media. De esta manera, podría cumplirse el pronóstico del servicio de estudios de </em></span><a href="http://www.finanzas.com/cotizacion/Bbva-mercadocontinuo.htm"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>BBVA</em></span></a><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>, que anticipó ya hace años que la crisis del “ladrillo” español podría durar hasta 2012 con un descenso del 30%. Aunque diversos analistas internacionales consideran que el ajuste debería alcanzar el 50%. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><em>Transacciones: continúan a la baja</em></strong></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Esta aceleración de la caída de precios tiene que ver, obviamente, con un desplome de las transacciones inmobiliarias. En junio, la compraventa de viviendas cayó un 22,9% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística. En mayo, el ritmo de descense era de un 18,3%. A excepción del recorte del 28% sufrido en abril, en parte debido a que la Semana Santa cayó en ese mes, el del mes de junio de este año fue el peor dato desde 2009. Además, la recaída se produce después de haber encadenado dos meses de ascensos (el de enero y el de febrero), como consecuencia del impulso en el número de transacciones que supuso el fin de las bonificaciones fiscales a los compradores de su primera vivienda con rentas superiores a los 24.000 euros anuales. No hay que olvidar que las cifras del INE son de compraventas registradas, es decir, una vez pasan por el notario, con lo que llevan un decalaje de uno o dos meses respecto al cierre de la operación.</em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><em>El crédito, seco</em></strong></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>La caída de las transacciones tiene que ver, y mucho, con la sequía de financiación. Según los últimos datos publicados por el Banco de España, la financiación a las familias acumulaba en mayo seis meses consecutivos de descensos. Además, ese mes superó, por primera vez, el 1% de caída interanual. Se trata de las peores cifras desde el inicio de la crisis. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>Además, aunque el </em></span><a href="http://www.finanzas.com/hipotecas/indices-referencia/"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>euríbor</em></span></a><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> haya estado bajando, ante la expectativa de que el Banco Central Europeo podría relajar su política monetaria y no subir los tipos de interés más este año, lo cierto es que las entidades financieras están endureciendo las condiciones de financiación estableciendo diferenciales sobre el </em></span><a href="http://www.finanzas.com/hipotecas/indices-referencia/"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>euríbor</em></span></a><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em> muy exigentes. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><strong><em>El “stock” de pisos sin vender, “congelado”</em></strong></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>A principios del verano, el Ministerio de Fomento publicaba su estadística sobre el “stock” de viviendas nuevas sin vender, según la cual en 2010 se mantuvo estable ligeramente por debajo de las 700.000. Por lo menos, no siguió subiendo. Ésta es la primera vez que sucede desde el año 2005. Pero hay en ciertas ubicaciones, sobre todo en la costa mediterránea, en las que el número de viviendas vacías continúa aumentando. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El problema de las casas sin vender no es exclusivo de la vivienda nueva. De hecho, según algunos cálculos, las capitales españolas acumulan 8,1 pisos usados sin vender por cada 1.000 habitantes. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>La escasa actividad hunde las cuentas de resultados de las tasadoras</em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>En los últimos cuatro años, el negocio de las tasadoras se ha reducido a la mitad. La reducción de las transacciones y de las valoraciones ha provocado que muchas de estas empresas hayan diversificado su actividad, pero también se ha acelerado el proceso de consolidación del sector, con fusiones y adquisiciones para “adelgazar” su tamaño. </em></span><br />
<br />
<span style="color: #444444; font-family: Verdana, sans-serif;"><em>El futuro es muy incierto. La volatilidad y la incertidumbre presente en los mercados financieros es un obstáculo insalvable para un sector completamente dependiente del crédito bancario. Pero es que, además, según César Barrasa, profesor de IE Business School y responsable del análisis de coyuntura que precede al informe de precios del primer semestre que elabora pisos.com, “pese a la caída del precio de la vivienda, al haberse visto acompañada de un ajuste en la renta disposible, el esfuerzo de las familias sigue están muy por encima de las cifras medias recomendables”. Por ello, considera necesario un mayor descenso de precios. </em></span></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
<em><span style="color: #444444;"></span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><em><span style="color: #444444;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Pero, además, es necesario que se calme el mercado de deuda y desaparezcan las tensiones en el interbancario. Además de que es fundamental que se reduzca el paro: con un 20% de desempleo es muy difícil que se reactiven de manera sustancial las operaciones de compraventa, sobre todo si a quienes mantienen su puesto de trabajo les rebajan los salarios. Aunque el PP opina que es posible que con la restauración de las desgravaciones por compra de la primera vivienda se pueda salir del hoyo.</span> </span></em></div><div class="p" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="p" style="text-align: justify;">Fuente: <a href="http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2011-08-18/541436_tension-financiera-hunde-todavia-mas-mercado-inmobiliario.html">Finanzas</a></div><div class="p"></div><div class="p"><br />
</div><div class="p" style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En fin, que a nadie se le olvide que el precio de la vivienda, como el de cualquier otro bien de consumo o inversión, es siempre una relación entre oferta y demanda. Marquet to marquet. Y de ahí se deriva otro gran problema en España (que no comenta el artículo) y es que cada día que pasa la oferta se encuentra distorsionada por razones ajenas al propio mercado y su potencial demanda desapareciendo a los precios actuales. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana;">A nadie se le escapa que la demanda de inmuebles está en un proceso de retraimiento importante; inmigración menguante, pirámide de la población que se va invirtiendo, empobrecimiento progresivo de la demanda por desempleo, inflacción y congelación/reducción de los salarios. Un cóctel explosivo de funestas condiciones para el sector ladrillil.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Respecto a la oferta, entre otros factores a tener en cuenta a parte del sobredimensionado stock existente, es que si los tenedores [léase entidades financieras] de los bienes [léase inmuebles] no se comportan con criterios de mercado acomodando sus precios de oferta a la situación real de la demanda por razones ajenas el propio mercado, tales como la necesidad de mantener sus propios balances sin introducir en ellos las minusvalías que se derivan del mercado real, entonces esta relación entre oferta y demanda se desvirtúa. Las cosas [léase casas] no se ofrecen a los precios a los que realmente pueden venderse. El mercado se bloquea. Y como además estas entidades financieras han de mantener determinados ratios que son los que le impiden reconocer las pérdidas, tampoco hay dinero disponible para que realicen con normalidad la función financiera que les es propia. Con ello es que se bloquea además el sistema productivo, carente de financiación. Y el paro crece, claro está. Todo es muy simple. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Cabe esperar que próximamente cuando haya acabado todo el proceso de recapitalización de las entidades financieras (finales de año, quizás?) todo este juego de despropósitos se dé por finiquitado, y entonces, sólo entonces, bancos y cajas mostrarán sin pudor sus vergüenzas. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Pero para cuando acabe todo este proceso de recapitalización, nos vendrá el juego de despropósitos de los polítiquillos en elecciones generales, entre otras, la promesa del PP de recuperar la deducción por vivienda habitual, o lo que viene a ser lo mismo, una transferencia directa de dinero de los contribuyentes a los promotores y constructores de este país. Demencial de verdad.</span></div></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-24199146206675944952011-07-21T14:33:00.000-07:002011-07-21T14:33:24.033-07:00Encuentro Digital con José García-Montalvo en El Mundo<span style="background-color: white; color: #444444; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Recomendamos la lectura del siguiente artículo del gran experto inmobiliario José García-Montalvo publicado en <a href="http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2011/07/4928/"> El Mundo</a> y que reproducimos a continuación:</span><br />
<span style="background-color: white; color: #444444; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span><br />
<div class="pregunta" style="text-align: justify;"><strong>1. Buenos dias. Como experto en el sector inmobiliario ¿considera que el precio de los pisos sigue sobrevalorado y que pagamos bastante más de su valor real o empieza a acercarse el valor real al mercado?.</strong></div><div class="pregunta" style="text-align: justify;">El precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración. Además las encuestas a potenciales compradores señalan que la idea de que la vivienda todavía está sobrevalorada sigue muy extendida entre los posibles compradores.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_2"></a><strong>2. Dada la parálisis que hay en el mercado inmobiliario y el enorme stock incrementándose,</strong></div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><strong>¿ cree que podríamos tener en breve una fase de "pánico vendedor" ?.</strong></div><div style="text-align: justify;">Es difícil hacer una previsión como ésta. En el mercado se sigue observando bastante resistencia a bajar los precios aunque, como siempre, todo va por barrios.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_3"></a><strong>3. Buenos días. El precio de construcción se ha mantenido constante o ha se ha elevado con la nueva legislación de sostenibilidad?.Si se ha elevado ocasiona que la bajada del precio del suelo se ve compensada por la subida de este precio de construcción por lo tanto los pisos se mantendran en un precio elevado?.</strong></div><div style="text-align: justify;">El precio del suelo ha caído mucho más que el impacto de la nueva legislación sobre sostenibilidad pueda tener sobre el coste de construcción. De hecho en el medio plazo serán las nuevas viviendas, construídas sobre suelos baratos y con precios asequibles, las que ejerzan la mayor presión para que los precios sigan bajando.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_4"></a><strong>4. Sr García Montalvo Pensando en la cantidad de activos inmobiliarios que tiene el sector financiero en sus balances, ¿no es una locura invertir en ellos como pequeño accionista?</strong></div><div style="text-align: justify;">Ciertamente es bastante arriesgado invertir en algunas entidades financieras que tienen un gran riesgo inmobiliario acumulado en sus balances. El problema fundamental es que, a pesar de todos los ejercicios de transparencia del Banco de España y pruebas de estrés de la EBA es muy difícil saber con cierta fiabilidad el impacto futuro que tendrá este riesgo inmobiliario sobre los resultados de las entidades.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_5"></a><strong>5. Señor García-Montalvo, ¿qué opina de la dación en pago como medida para saldar las deudas por la hipoteca? ¿Y de los recientes desahucios que han sido frustrados en distintos pueblos de Madrid? </strong></div><div style="text-align: justify;">La dación en pago me parece una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares. Bankinter es la primera entidad que ha empezado a ofrecer un producto hipotecario estándar usando esta vía. Si hay demanda seguro que le seguirán otras entidades. Por supuesto el tipo de interés será más alto y la cantidad del crédito menor que si se hiciera una hipoteca tradicional. Estoy totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable. Hay otras fórmulas que pueden conseguir resultados similares sin las nefastas consecuencias de la dación retroactiva.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_6"></a><strong>6. ¿ Cree que la burbuja inmobiliaria española ha sido la mayor de las estafas que ha sufrido este país</strong> <strong>?.</strong></div><div style="text-align: justify;">Creo que hablar de estafa es un poco excesivo. Cuando se formaliza la venta de una vivienda se requieren al menos dos firmas: la del comprador y la del vendedor. El problema fue que muchos compradores tenían una expectativas totalmente irreales, por excesivamente optimistas, sobre la evolución futura del precio de la vivienda y se metieron muy apalancados en una inversión que ha resultado ruinosa pero que, ex-ante, parecía una decisión muy rentable.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_7"></a><strong>7. Valorar el precio de una vivienda no es tarea sencilla. Están bajando pero... ¿cuánto debo pedir si quiero venderla? ¿Debo guiarme por los precios de las páginas web especializadas en estas informaciones (el piso, idealista, etc) o existe algún método mejor?</strong> .</div><div style="text-align: justify;">Los precios que encuentras en páginas como Don Piso o Idealista son precios de oferta y, por tanto, serán más altos que los precios finales de transacción. Una opción para hacerte una idea es solicitar una tasación vía internet. Por ejemplo, la Sociedad de Tasación ofrece este servicio. Creo que cuesta 5 euros y te ofrece un indicador del precio a que se han vendido viviendas cercanas a la tuya. Es cierto que esas viviendas que se comparan se vendieron en los últimos 6 meses y los precios han continuado bajando. Baja sobre ese precio un 4-5% y tendrás una referencia bastante útil. Además piensa que la hipoteca que pueda conseguir el comprador dependerá también de ese precio de tasación.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_8"></a><strong>8. Hola q tal, me gustaría saber la razón por la que el gobierno, en vez de prestar el dinero a los particulares para que estos liquiden sus hipotecas y mejorar las condiciones de su crédito, lo han prestado a los bancos. De haber sido asi, los particulares hubieran quedado, si no liberados, al menos con una presión menor y los bancos hubieran recibido los fondos para liquidar sus deudas. Nadie se dio cuenta hace unos años que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente?.</strong></div><div style="text-align: justify;">Es una pregunta interesante pero requeriría una contestación muy larga. La realidad es que durante la depresión de los años 30 en Estados Unidos las medidas que se tomaron fueron fundamentalmente destinadas a favorecer que los hipotecados pudieran pagar sus cuotas mientras que en la recesión del 2008-09 la decisón adoptada fue totalmente diferente (inyectar dinero directamente en los bancos). También hubo ayuda a los propietarios que tenían que pagar sus hipotecas para que renegociaran las condiciones con subsidios del gobierno (programa Making Home Affordable) pero ha sido sustancialmente menor del programa de inyección de fondos a las entidades financieras. En España también se puso en marcha la moratoria hipotecaria que fue un absoluto fracaso. Respecto a la cuestión de si alguien se dió cuenta de que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente la respuesta es si. Yo mismo escribí multitud de artículos sobre la irracionalidad del mercado inmobiliario español y alertando de que la situación era insostenible en el medio plazo. Por desgracia cuanto más tiempo pasaba con los precios subiendo menos eran los que estaban en el campo de la interpretación del proceso como una burbuja. El Ministerio de Vivienda no ayudó en nada.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_9"></a><strong>9. ¿Hasta qué punto es cierto esto? (escuchado a un comercial de una inmobiliaria): "Los áticos no se han visto afectados por la crisis, especialmente en los núcleos urbanos: os precios siguen igual e incluso han subido".</strong></div><div style="text-align: justify;">Esta pregunta es muy interesante. Los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela). El objetivo es claro: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?” "Será el tipo de piso que quiero comprar uno de esos en los que los precios ya están subiendo?" Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE.UU. no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos. Además los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (nucleos urbanos de grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_10"></a><strong>10. Personalmente qué recomienda ¿compra o alquiler?</strong></div><div style="text-align: justify;">Los precios de la vivienda seguirán bajando en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando. De hecho en los últimos meses la caída del precio se ha acelerado. En estas circunstancias es más razonable alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_11"></a><strong>11. ¿Cuánto puede pasar hasta que el precio de la vivienda vuelva a subir? ¿Influirá un hipotético cambio de gobierno y la vuelta de la desgravación?</strong></div><div style="text-align: justify;">Los cambios fiscales que hacen que la compra de una vivienda sea más atractiva influyen claramente en la evolución de los precios. Por ejemplo, el incremento del IVA en julio de 2010 (y del ITP en algunas CC.AA.) y el fin de la desgravación para rentas superiores a 24.107 euros en diciembre del año pasado hizo que la gran caída interanual de precios observada hasta finales de 2009 se moderara (incluso hubo una pequeña subida de precio a finales de 2010 aunque solo según los datos del INE provenientes del registro). Estas medidas temporales anticiparon las compras y permitieron rebajar la tasa de caída de los precios. Desde el comienzo de 2011 la caída de precios se vuelve a acelerar. Por ejemplo, los precios del ministerio de fomento cerraron 2010 cayendo al 3,5% y el último dato de junio señala que vuelven a caer al 5,2%. Según los datos del INE los precios caían en interanual al 1,9% en diciembre de 2010 y en marzo 2011 estaban cayendo al 4,1%. Es un double dip (rápida caída-más lenta-vuelta a rápida caída) igual como el observado con la desgravación temporal de 8000 dólares que se aplicó en Estados Unidos entre enero de 2009 y abril de 2010.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="pregunta" style="text-align: justify;"><a href="" name="pregunta_12"></a><strong>12. Que opina sobre una liberalizacion del suelo(exceptuando zonas protegidas...) como solucion a su escasez,su desproporcionado precio y la corrupcion de instituciones implicadas en su s recalificaciones.</strong></div><div style="text-align: justify;">Creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta. El precio del suelo se fija residualmente: sube simplemente por el efecto de los altos precios que se podían solicitar por las viviendas que se construirían encima y no al revés. El propietario del suelo, viendo esto, aumenta su capacidad de negociación y quiere una parte superior de la tajada. Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%. La causalidad va del precio de la vivienda al precio del suelo y no al revés.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-81323663522401143542011-07-06T10:16:00.000-07:002011-07-06T23:14:48.943-07:00Desalentador panorama actual de la situación inmobiliaria del país<div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>Idealista.com celebró el pasado 21 de junio la tercera edición de los desayunos de trabajo "quo vadis, vivienda?" (adónde vas vivienda). En esta ocasión, el evento agrupó a profesionales del sector inmobiliario (asesores financieros, vendedores, tasadores, economistas, brokers hipotecarios) con periodistas que desarrollan su labor en la sección de vivienda en medios de reconocido prestigio a nivel nacional e internacional.</em></span></div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span style="color: #666666;"><em>En esta edición se habló del arranque de 2011 y de cómo iba a evolucionar el mercado en los próximos meses. La percepción general de los asistentes sobre el mercado es, en general, mala o muy mala. muy pocos ven la luz al final del túnel en un contexto en el que dos de las tres palancas que podrían levantar el mercado (empleo y financiación) atraviesan por serios problemas.</em><em>También se apuntó una fecha, el 30 de septiembre, como importante, ese día las entidades y bancos que operan en España deberán cumplir con los requisitos de capital establecidos por el Banco de España. Es decir, las entidades se centrarán hasta esa fecha en captar liquidez y capital para sus balances. Posteriormente, las entidades que sean nacionalizadas y otras que estén justas de capital podrían acelerar la rebaja de precios de las vivienda.</em></span></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"> </span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>En cuanto a los precios de la vivienda, la tercera palanca para levantar el número de compraventas, no hay duda de que seguirán a la baja durante los próximos meses como único recurso con el que animar a la demanda. De momento, apenas existen frenos a la corrección de precios. Es más si algo existe, son catalizadores para que se acelere.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"> </span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>Entre estos catalizadores para acelerar la caída de precios están los pisos de bancos. Las entidades, menos pasionales y más racionales a la hora de calcular un precio ya que dejan atrás los sentimientos que les unen a las viviendas y se mueven por las necesidades de su balances, están tirando a la baja de los precios. Al cierre del primer trimestre se observó como iban por debajo de sus objetivos de ventas y cómo iniciaron campañas de marketing y descuentos más agresivos.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"> </span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>Pese a dichas bajadas que posteriormente actúan de losa para el resto de los vendedores de la zona tampoco se observa un repunte de las ventas, ya que los compradores están paralizados por el miedo al empleo y porque no tienen acceso al crédito al no cumplir en muchos casos con criterios de solvencia, especialmente ahorros.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"> </span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>En este sentido, muchos de los asistentes advirtieron además de que los diferenciales de las hipotecas están en modo "subida libre" y que posiblemente seguirán subiendo en los próximos meses. Las ofertas de euríbor + 0,5 son del pasado o destinadas a tan poca población que casi sólo existen en los carteles publicitarios de las sucursales bancarias</em></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"> </span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><em>Respecto al tipo de comprador se alertó que el hilo de operaciones que se está cerrando procede aún casi exclusivamente de los formadores de hogar o personas que se compran su primera casa. El mercado de reposición –quienes compraron vivienda y quieren cambiarla por otra más grande- está muerto, como también lo está el de inversores, que brillan por su ausencia en la compra de viviendas y prefieren poner sus ahorros en otros tipos de activos. En este punto se precisó que lentamente está volviendo el comprador extranjero a zonas de costa tras los fuertes ajustes experimentados en los precios y por el buen comportamiento del turismo.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"><span style="color: black; font-family: Verdana, sans-serif;">Extraído de <a href="http://www.idealista.com/news/archivo/2011/07/06/0335441-quo-vadis-vivienda-agarrense-que-vienen-curvas-inmobiliarias">Idealista</a></span></span><em><span style="color: #666666; font-family: Verdana;"></span></em> </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En fin, mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país. Hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">El problema en España es que la oferta se encuentra distorsionada por razones ajenas al propio mercado. Si los tenedores [lease entidades financieras] de los bienes [lease inmuebles] no se comportan con criterios de mercado acomodando sus precios de oferta a la situación real de la demanda por razones ajenas el propio mercado, tales como la necesidad de mantener sus propios balances sin introducir en ellos las minusvalías que se derivan del mercado real, entonces esta relación entre oferta y demanda se desvirtua. Las cosas [léase casas] no se ofrecen a los precios a los que realmente pueden venderse. El mercado se bloquea. Y como además estas entidades financieras han de mantener determinados ratios que son los que le impiden reconocer las pérdidas, tampoco hay dinero disponible para que realicen con normalidad la función financiera que les es propia. Con ello es que se bloquea además el sistema productivo, carente de financiación. Y el paro crece, claro está. Todo es muy simple</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Y si a todo ello le añadimos un actual entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, con un paro desbocado, euríbor pujante, sin verle la salida a la crisis, etc.., tan solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado durante años.</span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Así pues, enhobuenahora a una caída de precios en el mercado tochil, y si los especulatas, interesadillos o el ministrillo o secretaria de Estado de turno quieren precios altos, pues que hagan llover dinero lanzado desde un helicóptero sobre las casas de los españoles..., no querían una Economía de Mercado, pues que ahora se atengan a ella. Primero en los años del boom inmobiliario todos ellos jugaron con fuego y sacaron tajada con sus grandes beneficios, y ahora se quejan de que la falta de combustible les trae pérdidas. Lamentable.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-80814000157486894762011-06-19T22:25:00.000-07:002011-06-19T22:27:24.438-07:00Falacias Inmobiliarias 2.0<div style="text-align: justify;"><a href="http://www.elpais.com/articulo/economia/global/Falacias/inmobiliarias/elpepueconeg/20110619elpnegeco_5/Tes"><span style="color: black;">Fuente: El País</span></a></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">Los últimos datos sobre el sector inmobiliario son muy desalentadores, aunque ha sucedido lo que se esperaba. Las hipotecas cayeron un 20,2% en marzo y las compraventas también caen con fuerza. Los efectos fiscales temporales produjeron un espejismo de aumento de compraventas y ralentización de la caída de precios que se ha disipado. Pero ¿qué está pasando ahora con los precios de la vivienda en España? Pues algo similar a lo que vimos en EE UU: un double dip, o caída doble, en la velocidad de bajada de precios como consecuencia del fin de los estímulos fiscales de 2010. En EE UU, la desgravación temporal de 8.000 dólares por la compra de primera vivienda, vigente entre 2009 y abril de 2010, redujo el ritmo de caída de los precios, que casi había alcanzado el 20% anual. De hecho, durante los primeros meses de 2010 los precios de la vivienda volvieron a subir. El economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de EE UU decía que las desgravaciones habían conseguido mantener la riqueza de las familias norteamericanas, un eufemismo para decir que habían conseguido parar la caída del precio de la vivienda. Eso sí, con un coste elevado y, lo que es más importante, con ínfimo efecto de creación de nueva demanda: el 75% de los compradores reconocían que habrían adquirido la vivienda incluso si no hubiera habido desgravación.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">El fin de la desgravación en EE UU hizo que los precios volvieran a bajar de forma acelerada. Los últimos datos muestran que se ha perdido ya más del incremento de comienzos de 2010. La caída desde el pico se sitúa en el 33,1%, máximo desde que comenzó la debacle inmobiliaria (40% en términos reales, el doble que la caída en España según los datos de Fomento).</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">En España, la situación ha sido análoga. Los anuncios de aumento del IVA y el ITP (en algunas comunidades) en julio del año pasado y el fin de la desgravación a partir de enero de 2011 habían conseguido reducir el ritmo de caída de los precios desde el 8,3% hasta el 3,5% de finales de 2010. La potencia anticipatoria de los cambios fiscales es muy evidente: el crecimiento intermensual de las compraventas en junio y en diciembre de 2010 fue del 66% y 64%, respectivamente. La caída en julio fue del 55%. Como era previsible, a partir de 2011 se ha acelerado de nuevo la caída de precios. Según Tinsa, los precios caían en mayo el 5,9%. A esto habrá que añadir el efecto desalentador sobre las compras que tiene la intención del PP de recuperar la desgravación a la vivienda si gana las próximas elecciones.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">Pero a pesar de esta situación, o quizá por ella, ha aparecido una letanía de nuevas falacias inmobiliarias. ¿Recuerdan las falacias 1.0? El precio de la vivienda nunca cae; alquilar es tirar el dinero; los precios tienen que subir hasta igualarse con los europeos; todos los extranjeros quieren comprar casas en España, etcétera. Pues ahora tenemos las falacias versión 2.0. La primera es que la proporción de renta destinada a pagar una hipoteca está tan baja como en 1995. ¡Todos a comprar! Pero hace ya trimestres que esto es así y la demanda no se recupera. El motivo es sencillo: este indicador es absolutamente irrelevante en la actualidad, puesto que se calcula al tipo de interés corriente. En estos momentos, las entidades financieras son muy reacias a conceder hipotecas que superen el 30% de la renta familiar suponiendo un tipo de interés de largo plazo, o sea, entre el 4% y el 5%. Vamos, lo lógico para un producto a 25 o 30 años. El indicador relevante a largo plazo es el cociente del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Teniendo en cuenta que esta ratio volverá al nivel preburbuja -en torno a cuatro años de renta para comprar una vivienda media-, las predicciones del director del Servicio de Estudios del Banco de España en una conferencia inmobiliaria hace unas semanas son muy optimistas, aunque los asistentes parece que no apreciaran su buena predisposición. Como la renta disponible familiar no se espera que suba significativamente, a los precios de la vivienda les quedaría algo más de un 20% de caída. Si se calcula la caída de precios que haría falta para volver a los niveles normales de rentabilidad del alquiler, otro indicador estructural, el resultado es prácticamente el mismo: algo más del 20%.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">La segunda falacia es la insistencia en que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo. El objetivo es obvio: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?”. Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE UU no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia. Además, los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">La tercera falacia es la que asegura que el sector inmobiliario se puede recuperar sin que los precios bajen más. Las bajadas de precios han llegado a su límite, nos dicen con solemnidad los promotores y constructores. Sin embargo, ninguno de los factores que explican la demanda de vivienda tendrá signo positivo en bastante tiempo. Todas las previsiones apuntan a que el desempleo se mantendrá elevado, la renta per cápita prácticamente no crecerá y los tipos de interés tienden a subir sin remisión. Tampoco parece probable que el crédito se recupere. Además, las encuestas de expectativas señalan que los compradores siguen pensando que los precios están sobrevalorados y esperan caídas adicionales de los precios sin que se observe ninguna urgencia en la compra. En estas circunstancias es difícil pensar que la demanda residencial pueda recuperarse. La ecuación solo puede cuadrar de una manera: que los precios sigan cayendo.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;">Autor: José García Montalvo</div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-60386522186500480232011-06-06T05:27:00.000-07:002011-06-10T11:10:24.410-07:00Una gran bola de mierda se nos viene encima.<div style="text-align: justify;">Días atrás el ministro Pepinho Blanco y la ex-ministra del Ministerio de Vivienda (y ahora degradada a Secretaria de Estado) Beatriz Corredor estuvieron cacareando por el mundo entero las "bondades" del sector ladrillil ejjpañol, señalando que justo ahora es un momento "óptimo" para comprarse el zulito de los mil amores por las Españas. Son unos auténticos "Calientapisitos", macarras de cuello blanco que por todos los medios y malas artes tratan de colocar los ladrillos del Reino a cualquier despistado que se les cruza.</div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">En el tema inmobiliario resulta muy curioso como aún queda gente que traga a pie juntillas con todas las falsedades del triángulo de las Bermudas de España formado por Gobierno, Constructoras y Banca. Y lo más triste de todo es que toda esta sarta de mentiras y falsedades las suelten sin pestañear y sin que les caiga la cara de vergüenza. Es indignante que muchos callen vilmente ante tal sarta de mentiras. Para muchos ha sido preferible que la economía siga estancada eternamente con el solo objetivo de mantener una ficción de funestas consecuencias. Personalmente ando en deseos de que en un futuro cercano podamos empapelar a muchos de estos memos por su actitud negligente en toda esta crisis y por sus declaraciones torticeras a favor de la compra tochil que ha inducido a muchos a un error que les ha ocasionada una pérdida patrimonial en el mejor de los casos. Islandia ya ha dado un primer paso en este sentido sentando en le banquillo de los acusado a todo un primer ministro</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Y viendo como anda todo el panorama ladrill ejjpañol (41 meses de bajadas de precios desde 2007 y descalabro sin precedentes en el primer trimestre de 2011), digo yo, a todo esto, ¿dónde están los expertos y economistas del Inside job español? Aquellos que decían que la demanda justificaba construir 800.000 viviendas anu ...ales. Todos aquellos que decían que el sistema financiero español no tenía ningún problema. Aquellos que decían que la crisis no llegaría a España. Pues ahí siguen: ahora dándonos lecciones de cómo salir de la crisis. Son la purria, la mierda de todo este país: PSOE, PP, CiU, PNV, .., MAFO, Patronal, etc...</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">En toda esta historia, hay muchos por qués sin respuesta; ¿Por qué países soberanos que no permiten amenazas ni de terroristas ni potencias extranjeras se pliegan ante los banqueros?. Por qué se privatizan las ganancias pero se nacionalizan las pérdidas?. ¿Por qué se cambian las leyes contables para los bancos y se les permite hacer valoraciones de activos fuera de la realidad?.¿Por qué los Estados no se han puesto a investigar el fraude bancario ?.¿Por qué los contribuyentes pagan y no los accionistas, bonistas y ejecutivos junto con los deudores que se endeudaron de más?.¿Por qué los banqueros siguen repartiéndose bonus cuando siguen mamando de la teta del contribuyente?. ¿Qué tipo de liberalismo es aquel donde el contribuyente tiene que cargar con pérdidas de actores privados?..., </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Ahora con el estallido de la burbuja inmobiliaria muchos españoles, ahogados por las hipotecas contraídas en los años de bonanza y subidas meteóricas del precio de las viviendas, configuran toda una generación de perdedores. Personalmente creo que lo ocurrido en este país con la burbuja inmobiliario es un desastre de tal naturaleza, que puede decirse que España no conoce drama semejante desde la Guerra Civil.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Así pues, hay que hacer un cambio de chip, hay que cambiar el paradigma de la generación de la postguerra, donde el pisito en propiedad era la representación el éxito. Que las nuevas generaciones se olviden de los objetivos vitales de las generaciones postguerra. En las sociedades del conocimiento la hipoteca para la compra de zulito no es más que un enterrador de recursos financieros y un atascador de desarrollos profesionales y personales.. Muchos con las protestas del 15M se han empezado a dar cuenta de todo ello.</div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-80950238897534048772011-05-10T22:12:00.000-07:002011-05-11T07:37:14.374-07:00El stock de vivienda supera los 4 millones si se suman los proyectos en desarrollo<div style="text-align: justify;"><a href="http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/3054720/05/11/El-stock-de-vivienda-llega-a-4-millones-si-se-tienen-en-cuenta-los-pisos-en-construccion.html">Fuente: El Economista</a></div><br />
<div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">"El ministerio de Fomento calcula que el stock de pisos sin vender se sitúa en torno a las 700.000 viviendas. No obstante, los estudios privados elevan todavía más esta cifra. Y, si además se suman el suelo y las viviendas en distintas fases de desarrollo y construcción, el dato se dispara. Teniendo en cuenta los proyectos en marcha, el excedente suma un total de 2,85 millones de pisos, que se añade al de 1,52 millones de casas terminadas con que se cerró 2010, según un estudio de RR de Acuña & Asociados.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">No hay que olvidar que el informe de esta firma incluye en su cartera de suelo las viviendas cuya construcción está parada, las que están en proyecto y no se han empezado a construir y el resto de suelo en diferentes fases de desarrollo.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">La firma de asesoramiento y consultoría, destaca, además, que "una parte importante del suelo se encuentra situado en áreas regresivas, esto es, nunca tendrá demanda", indica al respecto.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">La firma señala además que la mayor parte (el 40%) de las garantías crediticias de las instituciones financieras están en suelo, y que el "crédito otorgado al suelo es donde se encuentra el mayor riesgo de pérdidas".</span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><em>No obstante, el informe apunta a la diferente exposición al suelo de bancos y cajas. En los bancos el 37% del crédito total al sector inmobiliario tiene como garantía el suelo, mientras que en las cajas el porcentaje se eleva al 41%.</em><em>Se tardarán tres años en asumir las pérdidas</em></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: #666666;"><em>Según el estudio, las entidades financieras tardarán entre dos y tres años en sanear 61.000 millones de activos asociados con el sector inmobiliario y de la construcción. </em><em>De este total, 41.000 millones corresponden a las pérdidas totales generadas por inmobiliarias y 20.000 millones, son procedentes de las empresas constructoras y de materiales. Teniendo en cuenta los 77.500 millones provisionados por bancos y cajas de ahorro, el saneamiento del sector costará a la banca cerca de 130.000 millones de euros.</em></span></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">El informe también detalla que el mercado no "arrancará" hasta 2015, y que el suelo no se pondrá a la venta por completo hasta después de 2030.</span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><br />
<span style="color: #666666;"></span></em></div><div style="text-align: justify;"><em><span style="color: #666666;">A pesar del gris escenario que anticipa RR de Acuña & Asociados, el ministro de Fomento, José Blanco, afirmó el pasado miércoles ante inversores en Londres que es un "momento idóneo para invertir en el sector inmobiliario de España", y destacó la "importante bajada" precios que se ha producido."</span></em></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">En fin, todo es una farsa, tenemos a unos politicuchos que mienten como bellacos para salvarle el culo a la banca y a los constructores. La única verdad es que toca acelerar el ajuste de precios iniciado hace tres años, y ni aún con estas, hay garantías de poder dar salida a todo el stock generado en los años de orgía inmobiliaria, sobretodo en lo referido en el stock vacacional mucho del cual habrá que acabar tirando al suelo. </span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br />
</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Y el necesario ajuste de precios no se producirá hasta que los vendedores no asuman el primer principio de la economía (oferta mayor que demanda igual a caída de precios) y el Gobierno no se borre del mapa y deje caer los precios sin interferir. En última instancia, el tocho viene a ser como la bolsa, y muchas veces hay que entender que no hay más remedio que desprenderse de los activos con pérdidas para no seguir perdiendo más. Quién diga lo contrario sabe que miente, que nadie se aferre a imposibles, hay que superar la parálisis en la que estamos inmersos y tirar los precios con fuerza hacia abajo. Cuanto más tarden en ajustarse los precios, más tardará en recuperarse el sector y el país entero. Ahora solo falta que cada uno haga sus deberes.</span></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-17324688822078884012011-04-19T22:13:00.000-07:002011-04-20T05:20:35.124-07:00Facua llama a no comprar viviendas mientras no se produzca una bajada “radical” de los precios<div style="text-align: justify;"><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Celebramos las declaraciones del portavoz de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez<strong>, quién en unas recientes declaraciones ha llamado a los consumidores a no comprar más viviendas o, en todo caso, a negociar al máximo los precios para propiciar un descenso “mucho más radical</strong>” que, a su juicio, el sector se resiste a aplicar en favor de sus márgenes de beneficio.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">También Rúbén Sánchez ha dicho que la bajada del 2,5% del precio de la vivienda libre en relación al cierre de 2010 aún es “ridícula” y deja ver que el sector sigue dispuesto a “mantener márgenes de beneficio propios de los años de la ‘burbuja’ inmobiliaria” (póngámos más del 300% durante el decenio 1998-2007). </span><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En su opinión, esa bajada de precio “sólo la van a propiciar los consumidores no comprando viviendas nuevas”. “Que los consumidores se olviden de las ofertas de grandes bajadas de precios, porque no son tan grandes”, ha añadido.</span></div><div style="text-align: justify;"><br />
<div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Según ha argumentado, <strong>los precios de la vivienda se han llegado a triplicar durante los años del ‘boom’ y ahora “sólo bajan un 5%, un 10% o un 15%”. “Hace falta un descenso mucho más radical</strong>”, ha dicho, antes de apostillar que “<strong>el consumidor puede presionar no comprando y regateando muchísimo, especialmente en vivienda usada</strong>”.</span></div><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span><br />
<div style="text-align: justify;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Por otro lado, el portavoz de Facua ha cargado contra el Gobierno por mandar “mensajes triunfalistas” y hacer llamamientos a comprar “a ciegas para ayudar a un sector que no merece ser ayudado”. “El peor favor que pueden hacer los gobernantes es decir que la vivienda está en precios razonables”, subrayó.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Verdana;">Así pues el mensaje es claro, o el <strong>mercado inmobiliario se ajusta a los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda como cualquier otro bien, tanto para lo bueno como para lo malo (ahora), o el debacle tochil agonizará durante años</strong>. Queda ajuste de precios para años y de unas dimensiones jamás vistas, y ello sin mencionar todo aquel stock inmobliario que habrá que acabar tirando al suelo por invendible. Respecto a los políticos lo único que les pediría es que se quitaran del medio, que ya nadie sostenga el cadáver ladrillil en que se ha convertido este país, enterremóslo de una vez, toca hacer borrón y cuenta nueva. </span></div></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-39104353846221091802011-04-13T05:26:00.000-07:002011-04-13T10:43:04.669-07:00Debacle inmobiliario en el primer trimestre del año<div style="text-align: justify;">A medida que se van conociendo los datos de los portales inmobiliarios de internet sobre los ajustes de precios a la baja en el primer trimestre del año se confirma lo que muchos intuíamos; <strong>queda debacle inmobiliario para largo. </strong></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Y si bien la práctica supresión de la deducción por vivienda habitual en 2011 supuso que para el último trimestre de 2010 el sector inmobiliario viviera una espejismo de reactivación de ventas. Ya para este 2011, y casi sin deducción fiscal en el mercado para quien tiene el sueldo para comprarse una casa, todo el sector ladrillil se ha dado de bruces con la cruda realidad; <strong>no hay, ni habrá reactivación inmobiliaria. </strong><br />
<br />
La suerte ya está prácticamente echada, <strong>no queda nada por hacer a no ser que la oferta reaccione y acceda a bajar abruptamente los precios a la capacidad adquisitiva real de una demanda empobrecida</strong>. Y ni aún con éstas, porque habrá quién seguirá pensando; y si aún bajan más?. Siempre es muy complicado encontrarle el suelo real de caída al mercado.</div><div style="text-align: justify;"><strong><br />
</strong></div><div style="text-align: justify;"><strong>La demanda, no puede, ni debe absorber un stock inmobiliario sobredimensionado</strong> , al que se va cebando a diario con las ejecuciones de hipotecas (llevamos más de 300.000 desde el comienzo de la crisis y justo este año se espera un recrudecimiento importante de las mismas).</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Y por otro lado, tenemos unas <strong>dinámicas en la demanda que la debilitan</strong> cada día que pasa; casi cinco millones de parados, empobrecimiento de la población, bajada de salarios, alza contínua del euríbor, el grifo del crédito cerrado, inmigración que se repliega a sus países de origen, baby boom prácticamente recolocado...</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">En resumidas cuentas, que un servidor, humildemente piensa que al sector ladrillil de este país le esperan muchas años de travesía por el desierto.</div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-7435196000358601842011-04-07T14:35:00.000-07:002011-04-07T14:35:38.866-07:00Casi 1.000 viviendas al día bajan de precio en marzo en Idealista, récord absoluto<div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><br />
El número de viviendas que bajaron de precio se disparó en marzo hasta las 30.374 casas, según un estudio de idealista.com. El dato supone que prácticamente 1.000 viviendas bajaron su precio al día, una cifra nunca vista hasta ahora.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">La cercanía de una subida de tipos y las nuevas exigencias del Banco de España a los bancos en materia de provisiones por sus inmuebles disparó la bajada en marzo. La rebaja de precios se aceleró justo después de que el presidente del BCE, Jean Claude Trichet, anunciara que previsibilemente subiría en abril el precio del dinero en la zona euro.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">El dato no sólo supone un record sin precedentes, sino que además supera en un 16% el anterior techo de noviembre de 2010 (26.188 descuentos). Además, la cifra de descuentos de marzo es un 94% superior a la del mismo mes del pasado año. El recorte medio fue de 23.212 euros, lo que supone una pérdida de valor para todas las viviendas rebajadas de 705 millones de euros en un sólo mes, también una cifra sin precedentes.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Fuente: <a href="http://www.expansion.com/2011/04/07/empresas/inmobiliario/1302167249.html?a=9a6c61213fba80f83d1eba145a19bfbc&t=1302211867">Expansión</a></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5359782565612639663.post-80011887579403751302011-04-03T23:07:00.000-07:002011-04-03T23:18:29.794-07:00España tiene miles de viviendas invendibles<div style="text-align: justify;">En España <strong>existe un stock de 1,5 millones de viviendas sin vender que no se absorberá en los próximos cuatro o cinco años. Algunas incluso, nunca encontrarán comprador.</strong></div><div style="text-align: justify;"></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Del total de viviendas disponibles, entre 620.000 y 720.000 son usadas y cerca de 683.000 son vivienda nueva, según datos de RR de Acuña & Asociados. Entre las primeras, hay un importante número de <strong>inmuebles que los expertos califican de “invendibles”, en las que ni siquiera con una fuerte rebaja del precio encontrarán salida en los mercados</strong>.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Entre las segundas, unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas y cerca de 210.000 están en construcción. Algunas de ellas tendrán <strong>difícil su venta porque, según los expertos, se encuentran desubicadas o en zonas muy mal comunicadas de tal manera que sólo encontrarán comprador si se produce una rebaja importante de los precios. </strong></div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Sobre las primeras, <strong>se trata de viviendas subestándar, subrpime o infraviviendas</strong>, una terminología de la que el sector financiero huye a toda costa a pesar de que este tipo de inmuebles ocupan un lugar muy significativo en sus carteras. La banca tiene aproximadamente en sus balances unas 200.000 viviendas, tanto de nuevas como usadas. Entre las segundas, el porcentaje que estas viviendas "invendibles" es bastante significativo.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">"El 50% de los pisos de segunda mano que tienen bancos y cajas son subestándar [infraviviendas]”, explicaba recientemente a Cotizalia.com Fernando Rodríguez y Acuña. “Se trata de viviendas ubicadas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes. De hecho a muchos de ellos les financiaron en su momento las entidades financieras para que pudieran adquirir una vivienda. Ahora, sin embargo, ¿quién quiere comprarse piso allí? Quien puede, no quiere estas zonas”, añade.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Muchos de estos inmuebles, que están llegando a los bancos bajo la fórmula de ejecuciones hipotecarias o de daciones en pago, pueden verse en los propios portales inmobiliarios de las entidades financieras. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">“Lo que no me explico es cómo alguna de estas viviendas tienen cédulas de habitabilidad. Me refiero a pisos abuhardillados en muy malas condiciones, viviendas con altillos, sótanos, bajos interiores… Algunas no tienen salida en el mercado ni regaladas”, comenta a Cotizalia.com, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Los compradores no las quieren ni por 60.000 euros”. Y añade, "este pisos de viviendas encontraron salida en el pasado por la necesidad de la gente a meterse en cualquier sitio a vivir".</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Pero, ¿dónde se encuentran este tipo de viviendas? “Están muy dispersas. No se puede decir que se encuentren en una zona concreta. En el centro de Madrid, por ejemplo, se pueden encontrar este tipo de inmuebles en edificios bastante viejos, de unos 50 años”, explica Duque. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Los pisos desubicados y deslocalizados</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Frente a estas viviendas “invendibles”, están las de difícil venta, que tienen salida en el mercado siempre y cuando se realice un ajuste importante en el precio. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Se trata de pisos deslocalizados o desubicados, macropromociones, promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a un concepto vacacional de costa y montaña así como desarrollos fuera de los municipios donde las buenas comunicaciones brillan, en muchas ocasiones, por su ausencia. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">"Los bancos también cuentan en sus balances con viviendas de primera mano desubicadas y está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio. Se trata de desarrollos fuera de municipios. Seseña es un ejemplo", comenta Rodríguez Acuña. "Están ubicados en zonas en las que no hay demanda. Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación", añade. El pez que se muerde la cola. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">A nivel de localización "hay muchas casas de promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a campos de golf y aisladas de núcleos urbanos, que no van a tener una fácil salida en el mercado salvo que se realice un importante ajuste de precios", comenta un experto a Cotizalia.com. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">¿Por qué no se venden muchas viviendas?</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">El precio es un factor muy importante a la hora de vender un inmueble, aunque no es el único. Los expertos recomiendan a quien pretende vender establecer un plan estratégico. "Es muy importante fijar el plazo con el que se dispone para vender el inmueble. No es lo mismo tener seis que doce meses e ir ajustando el precio en función de la demanda", explica Duque.</div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">"Cuando una persona pone a la venta su piso y no recibe llamadas debe plantearse que algo está fallando. Seguramente nadie llama porque el precio es muy alto. Cuando éste se baja y aumentan las llamadas pero no las vivistas hay que replantearse nuevo el precio. Quizás si el piso no tiene ascensor, o es muy viejo, los potenciales compradores siguen pensando que el precio sigue siendo muy elevado, por lo que habría que rebajarlo de nuevo", explica el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. </div><div style="text-align: justify;"><br />
</div><div style="text-align: justify;">Y añade que además del precio, la apariencia del piso también es fundamental a la hora de cerrar una operación. "En este país no existe la cultura que para vender un piso éste tenga que tener una buena apariencia y la primera impresión es fundamental. Nosotros aconsejamos que se despersonalice la vivienda, que se arreglen los enchufes, que funcionen las bombillas, que se dé al piso una mano de pintura y que esté limpio y que se ventile. Son detalles que hacen que el piso susurre o chille al comprador. De hecho, muchos de ellos se echan para atrás directamente por un detalle tan sencillo y obvio como el olor de la vivienda" dice Conde. </div><div style="text-align: justify;"> </div><div style="text-align: justify;">Fuente: <a href="http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/pisos-invendibles-infravivienda-subprime-subestandar-20110404-66966.html">Cotizalia</a></div>David Latahttp://www.blogger.com/profile/12791390527671606981noreply@blogger.com0