El stock de vivienda supera los 4 millones si se suman los proyectos en desarrollo

Fuente: El Economista

"El ministerio de Fomento calcula que el stock de pisos sin vender se sitúa en torno a las 700.000 viviendas. No obstante, los estudios privados elevan todavía más esta cifra. Y, si además se suman el suelo y las viviendas en distintas fases de desarrollo y construcción, el dato se dispara. Teniendo en cuenta los proyectos en marcha, el excedente suma un total de 2,85 millones de pisos, que se añade al de 1,52 millones de casas terminadas con que se cerró 2010, según un estudio de RR de Acuña & Asociados.

No hay que olvidar que el informe de esta firma incluye en su cartera de suelo las viviendas cuya construcción está parada, las que están en proyecto y no se han empezado a construir y el resto de suelo en diferentes fases de desarrollo.

La firma de asesoramiento y consultoría, destaca, además, que "una parte importante del suelo se encuentra situado en áreas regresivas, esto es, nunca tendrá demanda", indica al respecto.

La firma señala además que la mayor parte (el 40%) de las garantías crediticias de las instituciones financieras están en suelo, y que el "crédito otorgado al suelo es donde se encuentra el mayor riesgo de pérdidas".

No obstante, el informe apunta a la diferente exposición al suelo de bancos y cajas. En los bancos el 37% del crédito total al sector inmobiliario tiene como garantía el suelo, mientras que en las cajas el porcentaje se eleva al 41%.Se tardarán tres años en asumir las pérdidas

Según el estudio, las entidades financieras tardarán entre dos y tres años en sanear 61.000 millones de activos asociados con el sector inmobiliario y de la construcción. De este total, 41.000 millones corresponden a las pérdidas totales generadas por inmobiliarias y 20.000 millones, son procedentes de las empresas constructoras y de materiales. Teniendo en cuenta los 77.500 millones provisionados por bancos y cajas de ahorro, el saneamiento del sector costará a la banca cerca de 130.000 millones de euros.

El informe también detalla que el mercado no "arrancará" hasta 2015, y que el suelo no se pondrá a la venta por completo hasta después de 2030.

A pesar del gris escenario que anticipa RR de Acuña & Asociados, el ministro de Fomento, José Blanco, afirmó el pasado miércoles ante inversores en Londres que es un "momento idóneo para invertir en el sector inmobiliario de España", y destacó la "importante bajada" precios que se ha producido."

En fin,  todo es una farsa, tenemos a unos politicuchos que mienten como bellacos para salvarle el culo a la banca y a los constructores. La única verdad es que toca acelerar el ajuste de precios iniciado hace tres años, y ni aún con estas, hay garantías de poder dar salida a todo el stock generado en los años de orgía inmobiliaria, sobretodo en lo referido en el stock vacacional mucho del cual habrá que acabar tirando al suelo. 

Y el necesario ajuste de precios no se producirá hasta que los vendedores no asuman el primer principio de la economía (oferta mayor que demanda igual a caída de precios) y el Gobierno no se borre del mapa y deje caer los precios sin interferir. En última instancia, el tocho viene a ser como la bolsa, y muchas veces hay que entender que no hay más remedio que desprenderse de los activos con pérdidas para no seguir perdiendo más. Quién diga lo contrario sabe que miente, que nadie se aferre a imposibles, hay que superar la parálisis en la que estamos inmersos y tirar los precios con fuerza hacia abajo. Cuanto más tarden en ajustarse los precios, más tardará en recuperarse el sector y el país entero. Ahora solo falta que cada uno haga sus deberes.

Facua llama a no comprar viviendas mientras no se produzca una bajada “radical” de los precios

Celebramos las declaraciones del portavoz de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, quién en unas recientes declaraciones ha llamado a los consumidores a no comprar más viviendas o, en todo caso, a negociar al máximo los precios para propiciar un descenso “mucho más radical” que, a su juicio, el sector se resiste a aplicar en favor de sus márgenes de beneficio.

También Rúbén Sánchez ha dicho que la bajada del 2,5% del precio de la vivienda libre en relación al cierre de 2010 aún es “ridícula” y deja ver que el sector sigue dispuesto a “mantener márgenes de beneficio propios de los años de la ‘burbuja’ inmobiliaria” (póngámos más del 300% durante el decenio 1998-2007). En su opinión, esa bajada de precio “sólo la van a propiciar los consumidores no comprando viviendas nuevas”. “Que los consumidores se olviden de las ofertas de grandes bajadas de precios, porque no son tan grandes”, ha añadido.

Según ha argumentado, los precios de la vivienda se han llegado a triplicar durante los años del ‘boom’ y ahora “sólo bajan un 5%, un 10% o un 15%”. “Hace falta un descenso mucho más radical”, ha dicho, antes de apostillar que “el consumidor puede presionar no comprando y regateando muchísimo, especialmente en vivienda usada”.

Por otro lado, el portavoz de Facua ha cargado contra el Gobierno por mandar “mensajes triunfalistas” y hacer llamamientos a comprar “a ciegas para ayudar a un sector que no merece ser ayudado”. “El peor favor que pueden hacer los gobernantes es decir que la vivienda está en precios razonables”, subrayó.

Así pues el mensaje es claro, o el mercado inmobiliario se ajusta a los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda como cualquier otro bien, tanto para lo bueno como para lo malo (ahora), o el debacle tochil agonizará durante años. Queda ajuste de precios para años y de unas dimensiones jamás vistas, y ello sin mencionar todo aquel stock inmobliario que habrá que acabar tirando al suelo por invendible.  Respecto a los políticos lo único que les pediría es que se quitaran del medio, que ya nadie sostenga el cadáver ladrillil en que se ha convertido este país, enterremóslo de una vez, toca hacer borrón y cuenta nueva.

Debacle inmobiliario en el primer trimestre del año

A medida que se van conociendo los datos de los portales inmobiliarios de internet sobre los ajustes de precios a la baja en el primer trimestre del año se confirma lo que muchos intuíamos; queda debacle inmobiliario para largo. 

Y si bien la práctica supresión de la deducción por vivienda habitual en 2011 supuso que para el último trimestre de 2010 el sector inmobiliario viviera una espejismo de reactivación de ventas.  Ya para este  2011, y  casi sin deducción fiscal en el mercado para quien tiene el sueldo para comprarse una casa,  todo el sector ladrillil se ha dado de bruces con  la cruda realidad; no hay, ni habrá reactivación inmobiliaria.

La suerte ya está prácticamente echada, no queda nada por hacer a no ser que la oferta reaccione y acceda a bajar abruptamente los precios a la capacidad adquisitiva real de una demanda empobrecida. Y ni aún con éstas, porque habrá quién seguirá pensando; y si aún bajan más?. Siempre es muy complicado encontrarle el suelo real de caída al mercado.

La demanda, no puede, ni debe absorber un stock inmobiliario sobredimensionado , al que se va cebando a diario con las ejecuciones de hipotecas (llevamos más de 300.000 desde el comienzo de la crisis y justo este año se espera un recrudecimiento importante de las mismas).

Y por otro lado, tenemos unas dinámicas en la demanda que la debilitan cada día que pasa; casi cinco millones de parados, empobrecimiento de la población, bajada de salarios, alza contínua del euríbor, el grifo del crédito cerrado, inmigración que se repliega a sus países de origen, baby boom prácticamente recolocado...

En resumidas cuentas, que un servidor, humildemente piensa  que al sector ladrillil de este país le esperan muchas años de travesía por el desierto.

Casi 1.000 viviendas al día bajan de precio en marzo en Idealista, récord absoluto

El número de viviendas que bajaron de precio se disparó en marzo hasta las 30.374 casas, según un estudio de idealista.com. El dato supone que prácticamente 1.000 viviendas bajaron su precio al día, una cifra nunca vista hasta ahora.

La cercanía de una subida de tipos y las nuevas exigencias del Banco de España a los bancos en materia de provisiones por sus inmuebles disparó la bajada en marzo. La rebaja de precios se aceleró justo después de que el presidente del BCE, Jean Claude Trichet, anunciara que previsibilemente subiría en abril el precio del dinero en la zona euro.

El dato no sólo supone un record sin precedentes, sino que además supera en un 16% el anterior techo de noviembre de 2010 (26.188 descuentos). Además, la cifra de descuentos de marzo es un 94% superior a la del mismo mes del pasado año. El recorte medio fue de 23.212 euros, lo que supone una pérdida de valor para todas las viviendas rebajadas de 705 millones de euros en un sólo mes, también una cifra sin precedentes.

Fuente: Expansión

España tiene miles de viviendas invendibles

En España existe un stock de 1,5 millones de viviendas sin vender que no se absorberá en los próximos cuatro o cinco años. Algunas incluso, nunca encontrarán comprador.

Del total de viviendas disponibles, entre 620.000 y 720.000 son usadas y cerca de 683.000 son vivienda nueva, según datos de RR de Acuña & Asociados. Entre las primeras, hay un importante número de inmuebles que los expertos califican de “invendibles”, en las que ni siquiera con una fuerte rebaja del precio encontrarán salida en los mercados.

Entre las segundas, unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas y cerca de 210.000 están en construcción. Algunas de ellas tendrán difícil su venta porque, según los expertos, se encuentran desubicadas o en zonas muy mal comunicadas de tal manera que sólo encontrarán comprador si se produce una rebaja importante de los precios.

Sobre las primeras, se trata de viviendas subestándar, subrpime o infraviviendas, una terminología de la que el sector financiero huye a toda costa a pesar de que este tipo de inmuebles ocupan un lugar muy significativo en sus carteras. La banca tiene aproximadamente en sus balances unas 200.000 viviendas, tanto de nuevas como usadas. Entre las segundas, el porcentaje que estas viviendas "invendibles" es bastante significativo.

"El 50% de los pisos de segunda mano que tienen bancos y cajas son subestándar [infraviviendas]”, explicaba recientemente a Cotizalia.com Fernando Rodríguez y Acuña. “Se trata de viviendas ubicadas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes. De hecho a muchos de ellos les financiaron en su momento las entidades financieras para que pudieran adquirir una vivienda. Ahora, sin embargo, ¿quién quiere comprarse piso allí? Quien puede, no quiere estas zonas”, añade.

Muchos de estos inmuebles, que están llegando a los bancos bajo la fórmula de ejecuciones hipotecarias o de daciones en pago, pueden verse en los propios portales inmobiliarios de las entidades financieras.

“Lo que no me explico es cómo alguna de estas viviendas tienen cédulas de habitabilidad. Me refiero a pisos abuhardillados en muy malas condiciones, viviendas con altillos, sótanos, bajos interiores… Algunas no tienen salida en el mercado ni regaladas”, comenta a Cotizalia.com, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Los compradores no las quieren ni por 60.000 euros”. Y añade, "este pisos de viviendas encontraron salida en el pasado por la necesidad de la gente a meterse en cualquier sitio a vivir".

Pero, ¿dónde se encuentran este tipo de viviendas? “Están muy dispersas. No se puede decir que se encuentren en una zona concreta. En el centro de Madrid, por ejemplo, se pueden encontrar este tipo de inmuebles en edificios bastante viejos, de unos 50 años”, explica Duque.

Los pisos desubicados y deslocalizados

Frente a estas viviendas “invendibles”, están las de difícil venta, que tienen salida en el mercado siempre y cuando se realice un ajuste importante en el precio.

Se trata de pisos deslocalizados o desubicados, macropromociones, promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a un concepto vacacional de costa y montaña así como desarrollos fuera de los municipios donde las buenas comunicaciones brillan, en muchas ocasiones, por su ausencia.

"Los bancos también cuentan en sus balances con viviendas de primera mano desubicadas y está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio. Se trata de desarrollos fuera de municipios. Seseña es un ejemplo", comenta Rodríguez Acuña. "Están ubicados en zonas en las que no hay demanda. Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación", añade. El pez que se muerde la cola.

A nivel de localización "hay muchas casas de promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a campos de golf y aisladas de núcleos urbanos, que no van a tener una fácil salida en el mercado salvo que se realice un importante ajuste de precios", comenta un experto a Cotizalia.com.

¿Por qué no se venden muchas viviendas?

El precio es un factor muy importante a la hora de vender un inmueble, aunque no es el único. Los expertos recomiendan a quien pretende vender establecer un plan estratégico. "Es muy importante fijar el plazo con el que se dispone para vender el inmueble. No es lo mismo tener seis que doce meses e ir ajustando el precio en función de la demanda", explica Duque.

"Cuando una persona pone a la venta su piso y no recibe llamadas debe plantearse que algo está fallando. Seguramente nadie llama porque el precio es muy alto. Cuando éste se baja y aumentan las llamadas pero no las vivistas hay que replantearse nuevo el precio. Quizás si el piso no tiene ascensor, o es muy viejo, los potenciales compradores siguen pensando que el precio sigue siendo muy elevado, por lo que habría que rebajarlo de nuevo", explica el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Y añade que además del precio, la apariencia del piso también es fundamental a la hora de cerrar una operación. "En este país no existe la cultura que para vender un piso éste tenga que tener una buena apariencia y la primera impresión es fundamental. Nosotros aconsejamos que se despersonalice la vivienda, que se arreglen los enchufes, que funcionen las bombillas, que se dé al piso una mano de pintura y que esté limpio y que se ventile. Son detalles que hacen que el piso susurre o chille al comprador. De hecho, muchos de ellos se echan para atrás directamente por un detalle tan sencillo y obvio como el olor de la vivienda" dice Conde.

 

Fuente: Cotizalia

Acuña y Asociados: Descalabro inmobiliario en el primer trimestre de 2011

Publicado en El Confidencial.

Fernando Rodríguez Acuña habla con toda franqueza sobre el sector inmobiliario español. En qué punto nos encontramos, hacia dónde vamos y cómo es posible que hayamos llegado hasta la situación actual. No tiene miedo a las críticas que puedan despertar entre muchos la franqueza de sus palabras.

Lo ha demostrado en cada una de las presentaciones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española que desde hace 25 años publica la compañía que preside: RR. de Acuña y Asociados, una asesoría y consultoría económica especializada en el sector inmobiliario.

Pregunta: ¿Qué tal arrancado el año en cuanto a ventas tras el fin de la desgravación fiscal?

Respuesta: El primer trimestre es un desastre. Un descalabro total. Con el fin de la desgravación fiscal se han adelantando a noviembre y diciembre muchas ventas que se habrían cerrado en estos tres primeros meses de 2011. Además, enero es un mes bastante malo porque tiene pocos días hábiles y muchos festivos que influyen mucho en las ventas. También ha influido negativamente la falta de crédito y la segunda mano, que está subiendo de manera preocupante. El stock de viviendas en España se sitúa en torno a 1,5 millones, mientras que la demanda real/finalista se encuentra en unas 200.000 casas anuales. Ese aumento en la venta de pisos usados no es nada bueno para disolver el stock.

P: ¿Considera que ha sido un error su eliminación?

R: Quitar la desgravación fiscal ha sido una auténtica metedura de pata ya que a efectos presupuestarios es una quimera. Si lo que se buscaba era reactivar el mercado inmobiliario ha generado más incertidumbre y problemas al sector. Tanto su eliminación como una futura subida de los tipos de interés lo único que van a conseguir es presionar los precios a la baja. Y un descenso de precios tendrá unas consecuencias negativas sobre las instituciones financieras y sus coberturas. Luego es una barbaridad cuando sabemos que uno de los problemas de bancos y cajas es precisamente su exposición al mercado inmobiliario.

P: ¿Cuál es el mayor problema de bancos y cajas?

R: El agujero realmente no está en las viviendas no vendidas. Está en el suelo. La mayor parte del crédito concedido a promotoras e inmobiliarias no está en viviendas. Del crédito total, el 40%, directa o indirectamente, ha ido a inversiones en suelo. Estamos hablando de 130.000 millones en suelo y en lo adjudicado del orden de 50.000. El principal problema es que está sobrevalorado. En áreas metropolitanas tiene un 65% de depreciación, según nuestros cálculos, y fuera de las áreas metropolitanas, más del 90%. Si la demanda de vivienda para esta década es de un millón de unidades y tenemos suelo para tres millones, ¿cuál es el valor del suelo? En algunos casos el precio simbólico, no vale nada, y en el momento en que las inmobiliarias lo reconozcan se declararían en quiebra.

P: Además del suelo, ¿qué producto en la cartera de bancos y cajas tiene peor salida?

R: La vivienda subestándar. Se trata de viviendas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes, a muchos de los cuales las entidades, en su momento concedieron créditos para comprar vivienda. Dentro de la segunda mano, el 50% de los pisos en los balances de los bancos es subestándar. Aunque también hay mucha vivienda de primera mano que está desubicada. Desarrollos fuera de municipios. Seseña, por poner un ejemplo. Se trata de zonas en las que no hay demanda.Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación. Está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio.

P: ¿En qué punto nos encontramos ahora?

R: En el primer semestre de 2010, los activos inmobiliarios -suelo, viviendas, etc- absorbidos por la banca era de 70.000 millones. Probablemente para el cierre del año estaremos en torno a 90.000 millones. De esa cantidad, el 40% son viviendas. Y esto sigue subiendo. Además, el saldo de créditos a las inmobiliarias hasta al tercer trimestre sigue constante en los 300.000 millones y no vemos signos de disolución. Al revés, lo que vemos es que la oferta de segunda mano en los últimos seis meses ha crecido del orden del 20%. No estamos viendo ni que el stock baje, al revés, crece ligeramente, ni que el crédito comprometido por instituciones inmobiliarias baje. Además, las ventas se ralentizan, por culpa, entre otras cosas, del crédito. No vemos inflexión en esta curva aunque la veremos este año.

P: ¿Hay luz al final del túnel?

R: Veremos una mejora de actividad y ventas a partir del segundo semestre de 2012 pero hasta 2015 no tendremos un ritmo de actividad decente, aunque podría retrasarse. De cómo esté el mercado a medio y largo plazo va a depender mucho el crédito y éste está contrayéndose para este año y para el que viene. El problema radica en la necesidad de limpiar el sistema y para ello es necesario acabar con el stock y con el agujero de las inmobiliarias y, por descontado, lo que trasladan a los bancos. Esto estará bastante solucionado en 2015.

P: ¿Qué medidas hay que tomar para salir del agujero?

R: Hay que limpiar los balances del sector financiero para que pueda fluir el crédito. Si no, no hay nada que hacer. Una vez fluya la financiación se podrá disolver el stock y se podrá volver a construir de nuevo. Esto se traducirá en un aumento del PIB y en nuevo aumento de la demanda. Pero también son necesarias medidas complementarias, como volver a las ventajas que se han dado en el pasado para reactivar el mercado, como el tema de la desgravación por la compra de vivienda y facilidades en los impuestos.

P: ¿Cuándo va a terminar la limpieza en los balances de las entidades?

R: Estaremos en agonía absoluta hasta que no se le meta mano de verdad. El Banco de España lo intenta pero el tema de las cajas está muy politizado, es muy difícil. Quizás el año que viene, después de las elecciones.

P: ¿Qué piensa de las daciones en pago?

R: Tendrán que seguir haciéndose teniendo en cuenta que el 50% de las inmobiliarias está en quiebra. Las entidades tendrán que coger las daciones en pago quieran o no. Y tendrán que asumir esas pérdidas. Los bancos están intentando que ese suelo nunca llegue a ellos y por eso están refinanciando en la espera de que en algún momento eso sea líquido y puedan recuperar algo, pero eso no va a llegar nunca. O llegará sólo para algunos casos.

P: ¿Algún consejo para quien quiere vender piso?

R: El que quiera vender tiene que bajar los precios. Ahora se están produciendo rebajas medias del 20%. Ése es el que está vendiendo. Y si no lo hace es porque los bancos son reticentes a dar crédito. No sólo es que baje el precio sino que haya fluidez financiera de crédito. Realmente los inmuebles que están contando con buenas posibilidades facilidades de financiación son los patrimonios que proceden de los bancos. En el resto es difícil conseguirlas. De hecho, los bancos no son en principio quienes están bajando los precios sino que su estrategia es ofrecer muy buenas condiciones de financiación. Quien espere para vender a que se recuperen los precios no le servirá de para nada salvo que esté pensando más allá de 2015.

P: ¿Y para quien esté pensando en comprar?

R: Debe negociar. Ver lo que le gusta y negociar. Si la vivienda está bien situada y logra una bajada no es cuestión de esperar hasta después de 2015. Si la vivienda es marginal, entonces sí dependerá del precio al que la compre.

P: ¿Qué se ha hecho mal para llegar a esta situación?

R: Entre 2004 y 2008, el crédito inmobiliario subió el doble y la actividad inmobiliaria no subió el doble. ¿Cómo es posible que no se corrigiera eso? ¿Cómo no se dieron cuenta de que no había flujo fianciera para pagar las deudas? No lo puedo compender. Además, los tasadores estaban dando precios medios de 230.000 euros y los precios medios declarados eran de 180.000. Este diferencial, indicaba que algo estaba sucediendo. Dinero negro y evasión de impuestos del IVA y de transmisiones. No se ha querido ver y no se ha hecho nada.

P: ¿No hemos aprendido nada del pasado?

R: A diferencia de lo que sucedió en los años 80 y 90 respecto a la situación actual, es que entonces no hubo sobreabundancia de crédito y no sólo a particulares, también a promotores. El gran problema de la última gran burbuja inmobiliaria ha sido que los promotores se metieron a especular con la compra de suelo y cayó la actividad. La subida desenfrenada de los precios del suelo dio paso a la especulación. Ganaban más invirtiendo en suelo que en la promoción. En la actualidad hay suelo para tres millones de viviendas y nunca tendrá encaje en el mercado inmobiliario.

La cruda realidad que le espera al mercado inmobiliario español

Os paso una entrevista muy recomendable que Telemadrid efectuó a Borja Mateo en la cual se detalla de forma  argumentada la sangrante situación en que se encuentra el mercado inmobiliario actual y sus nada halagüeñas perspectivas para los próximos años. Que la disfrutéis, a la vez que espero que nos haga reflexionar a todos un poco sobre la conveniencia o no de comprar en estos momentos.