Presentación en sociedad del Banco Malo (SAREB)

Después de meses de negaciones por parte del Gobierno & Cía, y como no podía ser de otra forma, en el día de ayer el Banco de España empezó a mostrar en público la letra pequeña del Banco Malo (SAREB). A expensas de las sorpresas que nos pueda deparar el Real Decreto que lo acabe por regular, las principales noverdadess que trae consigo este gigante inmobiliario son las siguientes:

 

Los precios de transferencia (el verdadero quid de la cuestión) se realizará para la vivienda nueva con una rebaja del 54,2%, para las promociones en curso con un descuento del 63,2% y para el suelo del 79,5% (el auténtico sartenazo), de media, implica un descuento del 63%.  En lo que respecta a los préstamos, el recorte medio será del 45,6 %. Porcentajes puestos a dedo y que para nada representan el calamitoso panorama ladrillil de este país.  Pero claro, el tema se complica porque si sobre estos porcentajes  hay que añadir el margen de ganancia que debe de imputarse el SAREB (el 15% según  el informe) acaban por salir unos precios caros muy caros, ficticios por lo que son los activos de derribo traspasados al SAREB. A estos precios tardaremos años en llegar a verle el suelo a la caída inmobiliaria, fiel reflejo de lo que sucedió en Japón y que resultó de nefastas consecuencia.  Lo más cachondo de todo es que la banca se adjudicó mucho stock al 50%/60% del valor de tasación y lo traspasa al 55% al SAREB (ya se sabe que la banca nunca pierde).

Incluirá activos adjudicados con un valor neto contable individual superior a 100.000 euros. Este dato ya se había filtrado, así pues, cuchitriles por debajo de este precio no serán traspasado y se los come la banca.

 

Asumirá inicialmente 45.000 millones de euros procedentes de los activos problemáticos de los bancos intervenidos (Bankia, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, Banco de Valencia), que se transferirán en diciembre próximo. Se prevé también la aportación de los activos de los bancos del Grupo 2 (aquellos que requerirán ayuda pública) en el primer semestre de 2013 y como máximo el balance alcanzará 90.000 millones de euros.

El 8% se financiará con capital (3.600 millones de euros iniciales, hasta aun tope de 7.200 millones de euros si llega a 90.000 millones de euros), y el resto con deuda senior avalada por el Estado. La novedad aquí es que parte de los FF.PP. podrán instrumentarse en deuda subordinada. Los accionistas privados, sin especificar ni cuantía ni tipología, tendrán una participación mayoritaria, que el gobierno quiere que llegue al 55% (ciencia ficción??, aquí los únicos valientes a entrar de forma voluntaria serán fondos buitres a precios de derribo, esto es, exigiendo descuentos del 90%).

Su vida útil será de 15 años y se estima una RoE del 14-15%, aunque se admite que podrá tener pérdidas los primeros años como ha venido ocurriendo con el banco malo irlandés. Cabe suponer que una vida útil tan extensa está más enfocada en sacarse de encima el suelo porque por lo que respecta a las  promociones o pisos  nuevos pasados 15 años ni quiero pensar lo que quedará de ellos (de cobre poquito).

En resumidas cuentas, según nuestra opinión, es que el banco malo empieza mal y acabará peor; trabajan con valoraciones y márgenes de ciencia ficción, aquí los únicos que ganarán son las empresas de derribo porque el stock que va al SAREB huele que apesta, invendible a todas luces en su gran mayoría (el bueno ya se ha encargado la banca de no soltarlo), y del suelo ya ni hablemos, auténticos pastizales en las ciénagas de Shrek, en fin, que le va a volver a tocar al contribuyente sacar la cartera para pagar otra vez más (y van?) los excesos de la fiesta burbujista de antaño. Preparénse para nuevos recortes; IVA al 23%, nueva vuelta de tuerca en el IRPF, supresión para todos de la deducción por vivienda habitual, ...., en adelante,  la voracidad recaudatoria del Gobierno será insaciable.

Una acertada visión de la situación actual del mercado inmobiliario español

 

Os dejamos un interesante artículo publicado en Inmobiliaria Barreras que, sin lugar a dudas, ofrece  un fiel reflejo de la precaria situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario español:

 

Ya tenemos aquí el momento de pánico que venimos anunciando que veríamos a corto plazo concretamente en los últimos meses del 2012 y los primeros del 2013. (...)

 

En la actualidad el mercado inmobiliario esta en modo pánico, lo que significa que los clientes tanto en alquiler como en venta intentan retrasar lo máximo posible la toma de decisiones pese a que la lógica o el hacer números con la calma suficiente indiquen en ocasiones que es lo conveniente, lo que ocurre es que el ambiente generalizado de miedo, inestabilidad laboral y falta de fe en todo el sistema económico, financiero y político impide mantener la sangre fría y la prudencia aconseja esperar y ver.

 

Por lo tanto ya se está produciendo un nuevo parón en el mercado inmobiliario que afecta tanto a los alquileres como a las ventas, con la salvedad de los datos del último mes que indica una tímida recuperación de las ventas de obra nueva derivada de la subida del IVA y del fin de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual. (...)

 

En mi opinión el factor decisivo en el cortísimo plazo será la aportación de los fondos para el rescate de los bancos españoles y la creación del banco malo.
 

Las presiones del FMI y de la UE a España para que acepten vender los activos inmobiliarios de los bancos a precio real de mercado flotan en el ambiente y parece que vamos a tener una serie de decisiones inminentes en el cortísimo plazo.

 

Mientras los políticos y los bancos españoles pretenden hacer un ajuste gradual de los precios de los inmuebles de los bancos, el FMI y la UE quieren que el ajuste sea rápido y sobre todo serio, dan por supuesto que la política llevada hasta ahora por los bancos de ir bajando los precios poco a poco y siempre por detrás de la capacidad adquisitiva real de los españoles solo sería un parche que tendría como consecuencia posteriores rescates y lo que es peor, la sensación entre la población de que el mercado sigue sin hacer suelo.

 

Apostamos a que será Europa y el FMI quien gane esta batalla y finalmente el Gobierno y los bancos españoles no tendrán más remedio que aceptar la realidad y asumir pérdidas en la cuantía necesaria para desenladrillarse bien sea aportando al banco malo los activos más tóxicos e invendibles actualmente, como el suelo, las viviendas en costa que no estén en primera o segunda linea de playa y las viviendas en barrios marginales o de clases sociales bajas, en especial los auténticos güetos de inmigrantes cuya capacidad de compra es nula e impide que potenciales compradores también de clase baja pero con posibilidades de comprar a precios reducidos se decidan a comprar por los problemas de inseguridad y otros que existen en esos guetos cada vez mas marginales por el fin de las ayudas y los recortes de recursos asistenciales que inevitablemente irán a mas en el corto plazo.

 

Por lo tanto, apostamos por que en el cortisimo plazo vamos a ver como los bancos hacen 2 cosas que deberían haber hecho hace años y que no hicieron por que no tenían ni provisiones suficientes ni los fondos europeos para sumir las bajadas de precios hasta su valor real sin quebrar inevitablemente.

 

En primer lugar se producirá una fuerte y rápida bajada de los precios de venta de las casas de los bancos hasta llegar al precio real de mercado, que no es otro que aquel en que la oferta y la demanda se encuentran, con independencia de los valores máximos histórico que hayan tenido en la burbuja inmobiliaria.
 

Es decir, se obligara a los bancos a vender al precio que le puedan pagar, incluso dado el momento de pánico veremos una clara perforación del suelo de mercado que provoque la reacción de los indecisos, y esto no sucederá hasta que sea económica y financieramente mas rentable comprar una vivienda que alquilarla.

 

Por otro lado, otra evidencia es que los bancos tienen inmuebles en sus balances en zonas medias y altas de grandes capitales como Madrid o Barcelona que hasta ahora escondían sin pudor a los ojos del mercado, sacando escariásemos unidades a la venta a precios aun muy altos, pretendiendo crear un artificio en el mercado que indujera a pensar a los potenciales compradores que los pisos en buenas zonas también bajaban pero mucho menos ya que no había una gran oferta.

 

La realidad es que si hay una gran oferta de este tipo de inmuebles y que la estrategia de esconderlos solo les ha servido para librarse de un escasísimo numero de inmuebles de este tipo a precios rebajados pero no a precios reales de mercado.

 

Respecto a los particulares que quieren vender en la mayoría de los casos no tienen la mas mínima posibilidad de hacerlo ya que su deuda hipotecaria supera con mucho el valor de mercado actual de sus inmuebles y no tienen liquidez para afrontar las perdidas, los particulares ni han tenido capacidad de provisionar perdidas ni van a disponer de la liquidez que se les dará a la banca española para poder asumir sus perdidas, de modo que muchíimos particulares están en una encerrona de la que es practicamente salir en el corto plazo, no les queda otra que asumir su error de comprar a precios irreales durante la burbuja y o bien ser desahuciados o bien seguir pagando sus cuotas hipotecarias para poder esperar a una hipotética revaloracion de los inmuebles una vez que los bancos terminen de sanearse y vuelva a fluir el crédito, cosa mas que improbable en los próximo años.(...)

    

Nuestro análisis del sector inmobiliario español nos hace pensar que si realmente se imponen las tesis de quienes nos prestan dinero y no las de nuestros políticos y banqueros españoles veremos el ansiado suelo del mercado, punto de irreflexión necesario e ineludible para un futuro cambio de ciclo hacia un equilibrio entre la oferta y la demanda reales. (...)

  

Tenemos como mínimo dos años que serán los que quedan desde que finalmente se den las ayudas a los bancos y se cree el banco malo, con las consecuentes bajadas de precios, en los que venderemos casi exclusivamente pisos de bancos y excepcionalmente alguno de particulares que puedan y quieran asumir unos precios inferiores a los de las entidades financieras.

  

Si las cosas se hacen bien y el banco malo y las ayudas a la banca se emplean de una forma coherente, para asumir pérdidas y no para ganar tiempo y aumentar la bola de nieve como se ha hecho hasta ahora, una vez que pase el momento de pánico, los que estan esperando podrán hacer números con sangre fría y a partir de ahí podremos hablar de suelo del mercado.

 

Los que estan indecisos entre comprar o alquilar verán cuando hagan números que si los precios bajan lo que tienen que bajar pagaran bastante menos de cuota hipotecaria que de alquiler, por lo que sera económicamente razonable comprar en vez de alquilar.

 

Sin embargo, si las ayudas a los bancos y el banco malo no se hacen con el criterio adecuado no veremos el suelo del mercado y la situación sera insostenible para los ciudadanos, para los bancos y por supuesto para las agencias inmobiliarias.

Un Informe independiente cifra la caída en el precio de la vivienda en más del 20% anual

La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y el grupo Tecnocasa.

 

El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009.

 

Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %.

 

(...) Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación.

 

Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006.

 

Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades.

Fuente: Expansión

Tremendísimo batacazo, y lo peor de todo (o mejor según se mire), sigue sin  vislumbrarse suelo a la caída del precio de la vivienda, ni tan siquiera el efecto llamada de la supresión de la deducción fiscal de la vivienda y del IVA superreducido al 4% para 2013 han conseguido taponar la hemorragia de precios.

Parte de la estocada final la puede acabar dando el "banco malo" (subvencionado por todos nosotros) que deberá de acabar por liquidar (o derribar) el megastock que le viene encima, lastrando a la baja los precios de todo el sector. Está claro que si el banco malo viene participado en parte  por capital privado, los señores inversores querrán resultados (beneficios) a corto plazo, y eso únicamente es posible comprando muy barato el stock (o sea anotándose más pérdidas los bancos y pagando el contribuyente)  y vendiéndolo rápido y barato.

Queda mucha caída libre por delante, por tanto, absténganse los asustaviejas de siempre (tipo Enrique Lacalle) de salir de nuevo a la palestra para decir lo de siempre, que se ha tocado suelo y que "esto ya está y tira p'arriba", porque la realidad es que no queda seguir tragando tocho durante unos cuantos años.
 

El precio de la vivienda libre registra su mayor caída "oficial" desde 2007

 

Según el INE (Instituto Nacional de Estadística, el Indice de Precios de Vivienda (IPV), calculado por el  a partir de datos de los notarios, cedió un 14,4% en el segundo trimestre de 2012 año. Éste es su mayor descenso de la serie del NE, que arrancó en 2007.

 

De esta forma, ya son 17 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido. En los últimos seis trimestres, el precio de la vivienda ha ido profundizando su corrección, con descensos del 4.1%en el primer trimestre de 2011, del  6.8% en el segundo, del 7.4% en el tercero, del 11,2% en el cuarto, del 12,6% en el primer trimestre de 2012 y del 14,4% en el segundo.

 

El mercado inmobiliario es a día de hoy un mercado en capitulación. Un mercado en caída libre del que no se atisba suelo alguno a corto/medio plazo. Ni tan siquiera las estadísticas oficiales pueden esconder la magnitud del desplome; ni aterrizajes suaves ni medias tintas; descalabro inmobiliario en toda regla.

 

En breve, el "banco malo" deberá hacerse cargo con todo el stock ruinoso e inflado de precio que la banca tiene en sus balances, y obviamente, para darle salida deberán sacarlos al mercado con precios tirados que si cabe acabará por tirar todo el mercado inmobiliario a la baja.

 

Nuestro consejo; sigan pagando religiosamente sus mensualidades a su casero.

La Reforma Financiera acelerará, en parte, la caída de precios de las viviendas

Tal como ya advertimos en anteriores posts, la reciente y tan cacareada reforma financiera aprobada el pasado  viernes por el Gobierno (manifiestamente mejorable por otro lado) obligará  a las entidades financieras a dotarse de nuevas provisiones por todo el tocho digerido en el último lustro. En consecuencia, ello deberá de repercutir que, en ocasiones, a los bancos les acabe saliendo más rentable efectuar maniobras defensivas, de reconocimiento de pérdidas,  vendiendo sus activos inmobiliarios con fuertes descuentos para así  no seguirlos manteniéndolos en sus balances por todo el aumento de dotaciones, gastos de mantenimiento, comercialización, iliquidez progresiva,  etc. que ello representa. 

Esta conclusión también la comparte un  gran especialista inmobiliario como es José García Montalvo, Catedrático de Economía Aplicada de la UPF, quién considera que el margen de descuento  pueden llegar hasta 45% para hacer accesible las viviendas a las familias.

Asi pues, lo más inteligente para los bancos es soltar lastre rápido, y quien lo haga primero, se llevará la mano. El problema puede ser  a estas alturas de la película donde encontrar tanto incauto para comprar. Aquí quién acabará haciendo negocio son las empresas de derribos.

La vivienda debe bajar el doble de lo caído hasta el momento, según Fitch

En opinión de la agencia Fitch, los pisos deben completar un descenso desde máximos del 30 ó 35% en los próximos dos años, lo que significa que la caída debe continuar.

Es por esta razón y por el excesivo stock de viviendas que tienen los bancos en su poder por lo que Fitch mantiene una perspectiva negativa sobre la banca española para 2012. José Santos, director general de Fitch Ratings España, ha asegurado durante la presentación del informe sobre previsiones económicas europeas para 2012 que espera que las entidades financieras suban el ritmo de venta de activos adjudicados presionando a los precios a la baja.

Fuente: Idealista

Nada nuevo bajo el sol, la caída de precios debe de continuar. Para mayor abundamiento si se cumplen las previsiones, el Gobierno obligará  en breve a las entidades financieras a revisar e incrementar sus provisiones sobre los activos inmobiliarios que tienen en sus balances lo que puede representar el empujón definitivo para que vayan sacándose de encima con pérdidas todo su stock inmobiliario.

  

Si a ello le añadimos que el FMI augura que España continuará en dura recesión, como mínimo, dos años más, pues como que tampoco hay que ser muy lince para pronosticar que a los pisos les toca seguir bajando hasta adecuarse al nivel de empobrecimiento que está afectando a toda la sociedad española.

Toca seguir esperando a que los demás aprendan lo que está sucediendo, ya se sabe que la gran mayoría siempre va por detrás.

El Gobierno del PP vuelve a discriminar y marginar a los inquilinos

Poco ha durado la equiparación fiscal entre la compra y el alquiler de vivienda, apenas un año. El Gobierno ha recuperado la desgravación fiscal para la compra de vivienda independientemente de los ingresos del adquiriente. Sin embargo, no ocurre así con quien viva de alquiler, que sólo podrá desgravar por los pagos de su vivienda si gana menos de 24.107 euros al año.

En 2011 sólo pudieron desgravar quienes compraron una vivienda o vivían de alquiler y ganaban menos de unos 24.000 euros anuales. El Gobierno de Zapatero eliminó la brecha fiscal que tradicionalmente había en España y que hacía que comprar vivienda fuera más beneficioso en términos fiscales que vivir de alquiler.

Pero poco o nada ha durado esta equiparación, ya que el gobierno de Rajoy ha decidido dar marcha atrás en esta cuestión y, además, con carácter retroactivo. Nuevamente los compradores de vivienda podrán desgravar el 15% de las cantidades aportadas a su casa– hasta un máximo de 9.040 euros- independientemente de su renta. Así, podrán ahorrarse hasta 1.352 euros anuales, unos 40.000 euros en total para una hipoteca a 30 años, independientemente de lo que ganen, una cantidad que se perderá quien decida vivir como inquilino.

Fuente: Idealista

Lamentable, el Gobierno pepere vuelve a las andadas de subvencionar un sector jurásico y finiquitado de la economía con el dinero de todos. Recupera una deducción que interfiere en el necesario equilibrio del mercado inmobiliario. Es una medida que en última instancia supone una subida de precios de los inmuebles ofertados puesto que esta mayor renta disponible del comprador supone una transferencia directa para el vendedor. Esta medida supone una intervención distorsionadora  injustificable del Gobierno en  el necesario equilibrio del mercado inmobiliario que inexcusablemente debe de producirse.

Y es una vergüenza que ello lo haga en un momento en que las arcas públicas estan sin un céntimo, en que estamos pidiendo dinero prestado a un interés en máximos históricos y justo cuando acaban de subir  una barbaridad los impuestos a los españolitos que declaran ingresos. ¿De donde habrá que recortar para pagar esta medida?.

El Gobierno del PP con esta medida queda retratado, vuelve a aliarse con sus grandes amigos del sector ladrillil y la banca, volviendo a  apostar por un sector que nos ha llevado al abismo donde estamos hoy. 

Es una medida que va en contra de cualquier lógica económica. El problema del ladrillo en este país, básicamente, se reconduce a dos aspectos: exceso de precios y de stock. No hay más, hasta que no lo queramos entender, todo lo demás no dejarán de ser fuegos de artificio.

En fin, tenemos lo que nos merecemos. Disfruten de lo votado.