El abaratamiento de los pisos alcanza su mayor ritmo en más de dos años

El precio de la vivienda ha profundizado su caída en el tercer trimestre del año al retroceder un 7,4% con respecto al mismo periodo de 2010, con lo que alcanza su ritmo de abaratamiento más acusado en 27 meses.

Esta evolución que prolonga la senda negativa que registra este indicador de forma ininterrumpida desde mediados de 2008. Desde los máximos que alcanzó a finales de 2007, el descenso llega al 18,3%.[...]

Fuente: El País
 

Ya tenemos las primeras consecuencias del "efecto Rajoy" (mode ironic on), en fin, que esperábamos para un país, ya no de mileuristas sino de cuatrocentistas...., tener pisos de medio millón de euros a pagar durante 50 años???, mucho se viene hablando últimamente del corralito financiero, pero poco o nada se habla del corralito tochil donde se ha metido este país con la inestimable ayuda de nuestra cafre clase política y capullos varios del sistema financiero. Ya se sabe, el spain way life en su esencia más cutre.

 

Queda mucha caída libre por delante, por tanto, absténganse los asustaviejas de siempre de salir de nuevo a la palestra para decir lo de siempre, que se ha tocado suelo y que  "esto ya está y tira p'arriba",  porque la realidad es que "no les queda ni ná, pa' que eso pase".

En fin, voy yendo a por palomitas que queda peli de terror pa' largo.

¿Cuanto han bajado los pisos? según Borja Mateo

[...] 

La bajada en términos nominales en la grandes ciudades españolas ya ronda el 39,5% y el 45,9% en términos reales (mercado de segunda mano, precio de compra-venta efectiva).

En el conjunto del país las bajadas han de ser aún mayores: más bajan los precios en zonas de segunda residencia que de primera y en los pequeños núcleos urbanos que en los grandes. La bajada de los precios de los pisos se ha acelerado a lo largo de los primeros 10 meses de 2011 y su bajada se acentuará aún más durante los próximos años. Ante esta realidad ilusionante para el comprador existen dos mercados de vivienda: el de primera mano y el de segunda mano.
 
El de primera mano está intervenido por los bancos/cajas que no pueden dejar caer más los precios ante la falta de provisiones (es decir, la capacidad para reconocer las pérdidas de sus bienes). Esto lleva a que ofrezcan grandes facilidades de financiación con el fin de quitarse a los muertos de encima (es decir sus propios pisos). Al faltar totalmente la financiación en el mercado de segunda mano, nada más adquirir un piso en el de primera, el mismo pierde directamente alrededor del 30% de su valor al día siguiente de ser comprado. Según los bancos vayan creando provisiones, la bajada de los precios de los pisos será más fuerte ya que aumentará la capacidad de los bancos y cajas de reconocer sus pérdidas.

El de segunda mano, que funciona de forma libre, con criterios de concesión de créditos más acordes al nuevo espíritu de prudencia de Basilea III que son, en definitiva, los criterios que permanecerán en los próximos años; en este mercado la corrección a nivel nacional, desde los picos de mediados de 2006, debe rondar ya, para el conjunto del país, el 40-45% en términos nominales (46-51% reales).

El panorama

La tasa de desempleo no bajará del 20% hasta 2014. Una enorme oferta embalsada de 720.000 pisos de segunda mano a la venta y 1,2 millones de primera mano a la venta además de 1,3 millones de pisos en proceso de construcción. Esto quiere decir que hay 3,2 millones de pisos susceptibles de ser vendidos. A ello le sumamos una pirámide de población invertida que mermará muy fuertemente la demanda de vivienda en los próximos años.

Conclusiones

Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. A lo largo del ciclo de bajadas, desde máximos y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en grandes zonas residenciales como las detalladas arriba y el 80-85% en zonas de segunda residencia. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar: nos hallamos aún en la mitad del ciclo correctiva: esto va para largo.

Los precios de los alquileres continuarán bajando. La mejor forma de ahorrar, protegerse ante bajadas de los precios, es no comprando, alquilar y, sobre todo, renegociar un alquiler ya existente.

Si de locos es comprarse un piso, mucho más lo es hacerlo de primera mano: muchas de las promotoras/constructoras del país no son viables y me quedaré sin mi piso y sin mi dinero.

Que cada uno saque sus conclusiones de la realidad que está ahí…para quien la quiera ver.

Fuente: ABC

 

 

Más claro, imposible. Si aún así, hay gente que sigue sin quererse enterar de que va la película ya es un problema particular de cada cual. A Borja únicamente le ha faltado por sumar al stock previsto de 3,2 millones de pisos todas aquellas ejecuciones inmobiliarias que se realizarán en los próximos años y que acercarán la cifra a los 4 millones, casi tantos como desempleados hay. Seguimos liderando la Champions League de los cafres. 

Bruselas avisa; La vivienda española subió un 155% de 1995 a 2007 y apenas ha caído un 22%

Nuevo jarro de agua fría desde Bruselas al maltrecho ya de por sí sector inmobiliario español. Según la Comisión Europea, los precios de la vivienda subieron en España un 155% durante el anterior ciclo de expansión económica (entre 1995 y 2007, a un ritmo anual del 8%) y tan sólo han caído un 22% entre el estallido de la crisis financiera y el primer trimestre de 2011, según el informe trimestral de la Eurozona.

[...] Primero, debido a su gran potencial de generar un impacto negativo en la estabilidad de los precios, es importante sopesar cuidadosamente los incentivos que se otorgan para fomentar la propiedad de viviendas, especialmente para hogares con ingresos bajos, recomienda el Ejecutivo comunitario. Estas políticas orientadas a fomentar la propiedad, dice, "pueden también tener un impacto negativo en la estabilidad del precio de la vivienda".

Fuente: El Mundo

Más claro, imposible, mensaje directo de Bruselas a la línea de flotación del PP; dejaros de milongas y de propuestas demagógicas como la recuperación de la deducción por compra de vivienda,  lo que toca es dar salida al stock brutal de viviendas cifrado en casi 3,3 millones, ajustando precios a la capacidad adquisitiva de la demanda, o lo que es lo mismo, poner la mayoría de pisos estándares a la mitad o más de su precio actual.  

Es lo que toca, ajustar la oferta a la demanda existente, como se ha venido haciendo toda la vida, tanto para los tiempos de vacas gordas (1998-2006) como para los tiempos de vacas flacas (2007- ????), y dejarse de deducciones chorras, bancos malos que se coman el stock de otros, pases a stock de vivienda pública asumiendo el coste el contribuyente, etc.

Todos aquellos particulares y bancos que tengan demasiado activos tóxicos, dígase inmuebles, que los vendan y salven los tratos  como puedan, a pérdidas o como sea, como hace todo hijo de vecino, o empresa que quiere liquidar un stock.

En definitiva, no hace falta vender la alma al diablo para conseguir una vivienda digna, simplemente esperarse a a que el tocho les reviente a los bancos en la cara y que muchos particulares acepten la realidad de que nada volverá a ser como antes. Lo más triste de todo, es que toda una generación entera ha palmado bajo el yugo totalitarista  de las proclamas nuncabajistas de que había que meterse ya o se quedaba uno fuera del sistema. Una pena, la verdad, como también lo es que a día de hoy ningún juez haya llamado a declarar a ninguno de los que colaboraron a construir esta gran estafa piramidal en nuestro país.

"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años"

Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.

¿A qué ritmo avanzan los embargos?

Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.

¿Se vende bien este producto?

El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.

¿Y a qué precios se ofrecen?

El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.

¿Las entidades venden a pérdidas?

Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.

¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores?

Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.

¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta?

Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.

¿Afectará la rebaja del IVA?

No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.

¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria?

Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.

¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios?

Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo

Fuente: Cinco días

...nos viene encima otra avalancha de ejecuciones inmobiliarias que pasarán a engrosar el stock inmobiliario de este país, otra razón más a tener en cuenta para aplazar cualquier decisión de compra.

"Antes se hablaba de cuánto ibas a ganar con tu piso y ahora de cuánto quieres dejar de perder"

Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, repasa la actualidad inmobiliaria en una entrevista en los informativos de Telemadrid. En su opinión, la venta de viviendas está alcanzando cifras "normalizadas", lejos de los datos estratosféricos logrados durante la burbuja inmobiliaria. Por otro lado, recuerda que "aún hay vendedores que no son conscientes de que la oferta que tengan no la tengan dentro de un año. Nuestro consejo al que pone un piso en el mercado es que se mentalice de que antes el tema era cuánto ibas a ganar con la venta y ahora es cuánto quieres dejar de perder".

  

Respecto a la caída del 38% en la venta de viviendas publicada por el INE, Encinar señala que "es un punto y seguido en el proceso de normalización que está viviendo el mercado. La buena noticia es que si anualizamos salen alrededor de 300.000 viviendas, que es un dato normal, alejado de los datos de la burbuja de 800.000 y 900.000 casas, pero, normal". Llegados a este punto, "el problema es el stock de la vivienda a la venta, tanto nueva como de segunda mano, porque todavía no estamos en una fase de reducción sensible del stock". En cuanto a cómo se drenará el stock, Encinar apunta que actualmente sólo se puede provocar esa reducción vía precios, ya que las otras dos palancas que podrían impulsarlo, empleo e hipotecas, están paralizadas. "En empleo, lamentablemente con los datos en la mano y a corto plazo sabemos que no será un dinamizador. En cuanto al crédito, los bancos no están para recuperar la alegría para dar créditos. Por lo tanto, sólo queda el precio, que están bajando pero no con la necesidad que requiere el mercado".

Y es que el Director del servicio de estudios de Idealista.com, recuerda que "aún pesa el mantra de que el precio de la vivienda no baja y cuesta hacer recortes agresivos. Ssin embargo, se observa que cuando el vendedor rebaja hasta donde el comprador está dispuesto a pagar, se vende". Es decir, sólo está consiguiendo cerrar el que rebaja el precio de forma sensible que hace lo suficientemente atractiva la vivienda como para que pueda conseguirse vender.

Encinar añade que "la mejor manera de comprar una casa es a través de agencia, que están apostolando y haciendo ver al vendedor la necesidad de bajar precio para vender". También estima que "nos queda por delante un periodo para absorber el stock y hay que saber que el precio no va a subir en vertical cuando toque suelo, sino que tendrá un movimiento lento".

"La demanda por comprar casa es enorme, el problema es de aquellos vendedores que se niegan a bajar el precio. Hay vendedores que no son conscientes de que quizás la oferta que tengan hoy, no la tengan dentro de un año, por lo que nuestro consejo al vendedor es, no se trata de vender, sino de cuánto quieres dejar de perder" en este mercado bajista.

Fuente: Idealista

...y yo aún diría más; no dejes escapar la oportunidad de vender hoy porque todo lo que no vendas hoy, posiblemente  el día de mañana ya no lo puedas ni vender. Y me estoy refiriendo a  todas aquellas promociones fantasmas  ubicadas en las ciénagas de Shrek, a todo aquel stock mal ubicado y deteriorado (como ejemplo éste chalet en tierra de nadie; piden 3.000.000 de euracos, se les ha ido totalmente la pinza) a  todas aquellas ejecuciones hipotecarias  que suman más de 300.000 en los últimos años  y que pasan a engrosar la oferta inmobiliaria de este país, a un saldo migratorio negativo que agrava la demanda, una pirámide de la población que se va invirtiendo, empobrecimiento progresivo de la demanda por desempleo, inflacción y congelación/reducción de los salarios, etc.

La guinda al pastel la puede poner la finalización del proceso de recapitalización de la banca española que (presuntamente) acabó el pasado 30 de septiembre y que (teóricamente) debería servir para que la banca se empezase a desprender de todo su stock a precios realistas (o sea a la baja). En este sentido es destacable el rumor que apunta que Botín quiere sacarse de encima todo el stock tochil de BCSH con descuento del 60%. Este movimiento de Botín puede ser el pistoletazo de salida para el auténtico y definitivo rally bajista (o debacle en precio) en el sector inmobiliario.

La tensión financiera hunde (todavía más) al mercado inmobiliario

Cuatro años de crisis y el "ladrillo" español no levanta cabeza: la caída de precios se acelera, al tiempo que el crédito a las familias se hunde. Por eso, el stock sigue sin reducirse y la actividad continúa bajo mínimos.

El mercado inmobiliario español no ve la luz al final del túnel a tenor de los datos que se llevan publicando este verano. Ya son cuatro años de crisis y casi ese mismo periodo de caídas ininterrumpidas en los precios reales de los inmuebles. Pero si echamos un vistazo al resto del mundo, comprobamos que España no es una excepción: Estados Unidos y el Reino Unido, los otros dos principales mercados en los que se hinchó una burbuja inmobiliaria durante los años de bonanza, también siguen con su crisis inmobiliaria a cuestas.

España, como esos dos países, atisbaron algunos brotes verdes en algún momento de 2010, pero entonces surgió la crisis de la deuda pública europea que, por sus efectos en el sistema financiero, ha vuelto a ahogar al sector inmobiliario: la confianza en el futuro se ha hundido y el crédito bancario está desaparecido en combate. A corto plazo, la situación no parece que vaya a mejorar.

Precios: se acelera la caída
Si evaluamos lo que, en realidad más le importa al posible comprador y al deseoso vendedor, es decir, el precio, lo que se deduce de los últimos datos publicados es que su descenso se acelera. Así, de acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre los precios bajaron un 5,2% interanual, frente a la caída del 4,7% del trimestre anterior y del 3,5% del último cuarto de 2010.

Si tomamos como referencia los informes mensuales que publica la tasadora Tinsa, en julio el precio de la vivienda cayó un 6,4% interanual, dos puntos porcentuales más que en el mismo mes del año anterior. Y también en el centro de las grandes ciudades, pese a que a principios de año muchos analistas consideraban que el ajuste en esas ubicaciones había llegado a su fin. De hecho, en esos lugares, el precio ha caído un 7,5% interanual.

Con ello, hasta el momento, el ajuste de los precios inmobiliarios desde el pico del ciclo es de algo más de un 22%, de media. De esta manera, podría cumplirse el pronóstico del servicio de estudios de BBVA, que anticipó ya hace años que la crisis del “ladrillo” español podría durar hasta 2012 con un descenso del 30%. Aunque diversos analistas internacionales consideran que el ajuste debería alcanzar el 50%.

Transacciones: continúan a la baja

Esta aceleración de la caída de precios tiene que ver, obviamente, con un desplome de las transacciones inmobiliarias. En junio, la compraventa de viviendas cayó un 22,9% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística. En mayo, el ritmo de descense era de un 18,3%. A excepción del recorte del 28% sufrido en abril, en parte debido a que la Semana Santa cayó en ese mes, el del mes de junio de este año fue el peor dato desde 2009. Además, la recaída se produce después de haber encadenado dos meses de ascensos (el de enero y el de febrero), como consecuencia del impulso en el número de transacciones que supuso el fin de las bonificaciones fiscales a los compradores de su primera vivienda con rentas superiores a los 24.000 euros anuales. No hay que olvidar que las cifras del INE son de compraventas registradas, es decir, una vez pasan por el notario, con lo que llevan un decalaje de uno o dos meses respecto al cierre de la operación.

El crédito, seco

La caída de las transacciones tiene que ver, y mucho, con la sequía de financiación. Según los últimos datos publicados por el Banco de España, la financiación a las familias acumulaba en mayo seis meses consecutivos de descensos. Además, ese mes superó, por primera vez, el 1% de caída interanual. Se trata de las peores cifras desde el inicio de la crisis.

Además, aunque el euríbor haya estado bajando, ante la expectativa de que el Banco Central Europeo podría relajar su política monetaria y no subir los tipos de interés más este año, lo cierto es que las entidades financieras están endureciendo las condiciones de financiación estableciendo diferenciales sobre el euríbor muy exigentes.

El “stock” de pisos sin vender, “congelado”

A principios del verano, el Ministerio de Fomento publicaba su estadística sobre el “stock” de viviendas nuevas sin vender, según la cual en 2010 se mantuvo estable ligeramente por debajo de las 700.000. Por lo menos, no siguió subiendo. Ésta es la primera vez que sucede desde el año 2005. Pero hay en ciertas ubicaciones, sobre todo en la costa mediterránea, en las que el número de viviendas vacías continúa aumentando.

El problema de las casas sin vender no es exclusivo de la vivienda nueva. De hecho, según algunos cálculos, las capitales españolas acumulan 8,1 pisos usados sin vender por cada 1.000 habitantes.

La escasa actividad hunde las cuentas de resultados de las tasadoras

En los últimos cuatro años, el negocio de las tasadoras se ha reducido a la mitad. La reducción de las transacciones y de las valoraciones ha provocado que muchas de estas empresas hayan diversificado su actividad, pero también se ha acelerado el proceso de consolidación del sector, con fusiones y adquisiciones para “adelgazar” su tamaño.

El futuro es muy incierto. La volatilidad y la incertidumbre presente en los mercados financieros es un obstáculo insalvable para un sector completamente dependiente del crédito bancario. Pero es que, además, según César Barrasa, profesor de IE Business School y responsable del análisis de coyuntura que precede al informe de precios del primer semestre que elabora pisos.com, “pese a la caída del precio de la vivienda, al haberse visto acompañada de un ajuste en la renta disposible, el esfuerzo de las familias sigue están muy por encima de las cifras medias recomendables”. Por ello, considera necesario un mayor descenso de precios.

Pero, además, es necesario que se calme el mercado de deuda y desaparezcan las tensiones en el interbancario. Además de que es fundamental que se reduzca el paro: con un 20% de desempleo es muy difícil que se reactiven de manera sustancial las operaciones de compraventa, sobre todo si a quienes mantienen su puesto de trabajo les rebajan los salarios. Aunque el PP opina que es posible que con la restauración de las desgravaciones por compra de la primera vivienda se pueda salir del hoyo.

Fuente: Finanzas

En fin, que a nadie se le olvide que el precio de la vivienda, como el de cualquier otro bien de consumo o inversión, es siempre una relación entre oferta y demanda. Marquet to marquet. Y de ahí se deriva otro gran  problema en España (que no comenta el artículo)  y es que cada día que pasa la oferta se encuentra distorsionada por razones ajenas al propio mercado y su potencial demanda desapareciendo a los precios actuales.

A nadie se le escapa que la demanda de inmuebles está en un proceso de retraimiento importante; inmigración menguante, pirámide de la población que se va invirtiendo, empobrecimiento progresivo de la demanda por desempleo, inflacción y congelación/reducción de los salarios. Un cóctel explosivo de funestas condiciones para el sector ladrillil.

Respecto a la oferta, entre otros factores a tener en cuenta a parte del sobredimensionado stock existente, es que si los tenedores [léase entidades financieras] de los bienes [léase inmuebles] no se comportan con criterios de mercado acomodando sus precios de oferta a la situación real de la demanda por razones ajenas el propio mercado, tales como la necesidad de mantener sus propios balances sin introducir en ellos las minusvalías que se derivan del mercado real, entonces esta relación entre oferta y demanda se desvirtúa. Las cosas [léase casas] no se ofrecen a los precios a los que realmente pueden venderse. El mercado se bloquea. Y como además estas entidades financieras han de mantener determinados ratios que son los que le impiden reconocer las pérdidas, tampoco hay dinero disponible para que realicen con normalidad la función financiera que les es propia. Con ello es que se bloquea además el sistema productivo, carente de financiación. Y el paro crece, claro está. Todo es muy simple.

Cabe esperar que próximamente cuando haya acabado todo el proceso de recapitalización de las entidades financieras (finales de año, quizás?) todo este juego de despropósitos se dé por finiquitado, y entonces, sólo entonces, bancos y cajas mostrarán sin pudor sus vergüenzas.

Pero para cuando acabe todo este proceso de recapitalización, nos vendrá el juego de despropósitos de los polítiquillos en elecciones generales, entre otras, la promesa del PP de recuperar la deducción por vivienda habitual, o lo que viene a ser lo mismo, una transferencia directa de dinero de los contribuyentes  a los promotores y constructores de este país. Demencial de verdad.

Encuentro Digital con José García-Montalvo en El Mundo

Recomendamos la lectura del siguiente artículo del gran experto inmobiliario José García-Montalvo publicado en   El Mundo y que reproducimos a continuación:

1. Buenos dias. Como experto en el sector inmobiliario ¿considera que el precio de los pisos sigue sobrevalorado y que pagamos bastante más de su valor real o empieza a acercarse el valor real al mercado?.

El precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración. Además las encuestas a potenciales compradores señalan que la idea de que la vivienda todavía está sobrevalorada sigue muy extendida entre los posibles compradores.

2. Dada la parálisis que hay en el mercado inmobiliario y el enorme stock incrementándose,

¿ cree que podríamos tener en breve una fase de "pánico vendedor" ?.

Es difícil hacer una previsión como ésta. En el mercado se sigue observando bastante resistencia a bajar los precios aunque, como siempre, todo va por barrios.

3. Buenos días. El precio de construcción se ha mantenido constante o ha se ha elevado con la nueva legislación de sostenibilidad?.Si se ha elevado ocasiona que la bajada del precio del suelo se ve compensada por la subida de este precio de construcción por lo tanto los pisos se mantendran en un precio elevado?.

El precio del suelo ha caído mucho más que el impacto de la nueva legislación sobre sostenibilidad pueda tener sobre el coste de construcción. De hecho en el medio plazo serán las nuevas viviendas, construídas sobre suelos baratos y con precios asequibles, las que ejerzan la mayor presión para que los precios sigan bajando.

4. Sr García Montalvo Pensando en la cantidad de activos inmobiliarios que tiene el sector financiero en sus balances, ¿no es una locura invertir en ellos como pequeño accionista?

Ciertamente es bastante arriesgado invertir en algunas entidades financieras que tienen un gran riesgo inmobiliario acumulado en sus balances. El problema fundamental es que, a pesar de todos los ejercicios de transparencia del Banco de España y pruebas de estrés de la EBA es muy difícil saber con cierta fiabilidad el impacto futuro que tendrá este riesgo inmobiliario sobre los resultados de las entidades.

5. Señor García-Montalvo, ¿qué opina de la dación en pago como medida para saldar las deudas por la hipoteca? ¿Y de los recientes desahucios que han sido frustrados en distintos pueblos de Madrid?

La dación en pago me parece una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares. Bankinter es la primera entidad que ha empezado a ofrecer un producto hipotecario estándar usando esta vía. Si hay demanda seguro que le seguirán otras entidades. Por supuesto el tipo de interés será más alto y la cantidad del crédito menor que si se hiciera una hipoteca tradicional. Estoy totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable. Hay otras fórmulas que pueden conseguir resultados similares sin las nefastas consecuencias de la dación retroactiva.

6. ¿ Cree que la burbuja inmobiliaria española ha sido la mayor de las estafas que ha sufrido este país ?.

Creo que hablar de estafa es un poco excesivo. Cuando se formaliza la venta de una vivienda se requieren al menos dos firmas: la del comprador y la del vendedor. El problema fue que muchos compradores tenían una expectativas totalmente irreales, por excesivamente optimistas, sobre la evolución futura del precio de la vivienda y se metieron muy apalancados en una inversión que ha resultado ruinosa pero que, ex-ante, parecía una decisión muy rentable.

7. Valorar el precio de una vivienda no es tarea sencilla. Están bajando pero... ¿cuánto debo pedir si quiero venderla? ¿Debo guiarme por los precios de las páginas web especializadas en estas informaciones (el piso, idealista, etc) o existe algún método mejor? .

Los precios que encuentras en páginas como Don Piso o Idealista son precios de oferta y, por tanto, serán más altos que los precios finales de transacción. Una opción para hacerte una idea es solicitar una tasación vía internet. Por ejemplo, la Sociedad de Tasación ofrece este servicio. Creo que cuesta 5 euros y te ofrece un indicador del precio a que se han vendido viviendas cercanas a la tuya. Es cierto que esas viviendas que se comparan se vendieron en los últimos 6 meses y los precios han continuado bajando. Baja sobre ese precio un 4-5% y tendrás una referencia bastante útil. Además piensa que la hipoteca que pueda conseguir el comprador dependerá también de ese precio de tasación.

8. Hola q tal, me gustaría saber la razón por la que el gobierno, en vez de prestar el dinero a los particulares para que estos liquiden sus hipotecas y mejorar las condiciones de su crédito, lo han prestado a los bancos. De haber sido asi, los particulares hubieran quedado, si no liberados, al menos con una presión menor y los bancos hubieran recibido los fondos para liquidar sus deudas. Nadie se dio cuenta hace unos años que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente?.

Es una pregunta interesante pero requeriría una contestación muy larga. La realidad es que durante la depresión de los años 30 en Estados Unidos las medidas que se tomaron fueron fundamentalmente destinadas a favorecer que los hipotecados pudieran pagar sus cuotas mientras que en la recesión del 2008-09 la decisón adoptada fue totalmente diferente (inyectar dinero directamente en los bancos). También hubo ayuda a los propietarios que tenían que pagar sus hipotecas para que renegociaran las condiciones con subsidios del gobierno (programa Making Home Affordable) pero ha sido sustancialmente menor del programa de inyección de fondos a las entidades financieras. En España también se puso en marcha la moratoria hipotecaria que fue un absoluto fracaso. Respecto a la cuestión de si alguien se dió cuenta de que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente la respuesta es si. Yo mismo escribí multitud de artículos sobre la irracionalidad del mercado inmobiliario español y alertando de que la situación era insostenible en el medio plazo. Por desgracia cuanto más tiempo pasaba con los precios subiendo menos eran los que estaban en el campo de la interpretación del proceso como una burbuja. El Ministerio de Vivienda no ayudó en nada.

9. ¿Hasta qué punto es cierto esto? (escuchado a un comercial de una inmobiliaria): "Los áticos no se han visto afectados por la crisis, especialmente en los núcleos urbanos: os precios siguen igual e incluso han subido".

Esta pregunta es muy interesante. Los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela). El objetivo es claro: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?” "Será el tipo de piso que quiero comprar uno de esos en los que los precios ya están subiendo?" Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE.UU. no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos. Además los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (nucleos urbanos de grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.

10. Personalmente qué recomienda ¿compra o alquiler?

Los precios de la vivienda seguirán bajando en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando. De hecho en los últimos meses la caída del precio se ha acelerado. En estas circunstancias es más razonable alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro.

11. ¿Cuánto puede pasar hasta que el precio de la vivienda vuelva a subir? ¿Influirá un hipotético cambio de gobierno y la vuelta de la desgravación?

Los cambios fiscales que hacen que la compra de una vivienda sea más atractiva influyen claramente en la evolución de los precios. Por ejemplo, el incremento del IVA en julio de 2010 (y del ITP en algunas CC.AA.) y el fin de la desgravación para rentas superiores a 24.107 euros en diciembre del año pasado hizo que la gran caída interanual de precios observada hasta finales de 2009 se moderara (incluso hubo una pequeña subida de precio a finales de 2010 aunque solo según los datos del INE provenientes del registro). Estas medidas temporales anticiparon las compras y permitieron rebajar la tasa de caída de los precios. Desde el comienzo de 2011 la caída de precios se vuelve a acelerar. Por ejemplo, los precios del ministerio de fomento cerraron 2010 cayendo al 3,5% y el último dato de junio señala que vuelven a caer al 5,2%. Según los datos del INE los precios caían en interanual al 1,9% en diciembre de 2010 y en marzo 2011 estaban cayendo al 4,1%. Es un double dip (rápida caída-más lenta-vuelta a rápida caída) igual como el observado con la desgravación temporal de 8000 dólares que se aplicó en Estados Unidos entre enero de 2009 y abril de 2010.

12. Que opina sobre una liberalizacion del suelo(exceptuando zonas protegidas...) como solucion a su escasez,su desproporcionado precio y la corrupcion de instituciones implicadas en su s recalificaciones.

Creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta. El precio del suelo se fija residualmente: sube simplemente por el efecto de los altos precios que se podían solicitar por las viviendas que se construirían encima y no al revés. El propietario del suelo, viendo esto, aumenta su capacidad de negociación y quiere una parte superior de la tajada. Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%. La causalidad va del precio de la vivienda al precio del suelo y no al revés.

Desalentador panorama actual de la situación inmobiliaria del país

Idealista.com celebró el pasado 21 de junio la tercera edición de los desayunos de trabajo "quo vadis, vivienda?" (adónde vas vivienda). En esta ocasión, el evento agrupó a profesionales del sector inmobiliario (asesores financieros, vendedores, tasadores, economistas, brokers hipotecarios) con periodistas que desarrollan su labor en la sección de vivienda en medios de reconocido prestigio a nivel nacional e internacional.

En esta edición se habló del arranque de 2011 y de cómo iba a evolucionar el mercado en los próximos meses. La percepción general de los asistentes sobre el mercado es, en general, mala o muy mala. muy pocos ven la luz al final del túnel en un contexto en el que dos de las tres palancas que podrían levantar el mercado (empleo y financiación) atraviesan por serios problemas.También se apuntó una fecha, el 30 de septiembre, como importante, ese día las entidades y bancos que operan en España deberán cumplir con los requisitos de capital establecidos por el Banco de España. Es decir, las entidades se centrarán hasta esa fecha en captar liquidez y capital para sus balances. Posteriormente, las entidades que sean nacionalizadas y otras que estén justas de capital podrían acelerar la rebaja de precios de las vivienda.

En cuanto a los precios de la vivienda, la tercera palanca para levantar el número de compraventas, no hay duda de que seguirán a la baja durante los próximos meses como único recurso con el que animar a la demanda. De momento, apenas existen frenos a la corrección de precios. Es más si algo existe, son catalizadores para que se acelere.

Entre estos catalizadores para acelerar la caída de precios están los pisos de bancos. Las entidades, menos pasionales y más racionales a la hora de calcular un precio ya que dejan atrás los sentimientos que les unen a las viviendas y se mueven por las necesidades de su balances, están tirando a la baja de los precios. Al cierre del primer trimestre se observó como iban por debajo de sus objetivos de ventas y cómo iniciaron campañas de marketing y descuentos más agresivos.

Pese a dichas bajadas que posteriormente actúan de losa para el resto de los vendedores de la zona tampoco se observa un repunte de las ventas, ya que los compradores están paralizados por el miedo al empleo y porque no tienen acceso al crédito al no cumplir en muchos casos con criterios de solvencia, especialmente ahorros.

En este sentido, muchos de los asistentes advirtieron además de que los diferenciales de las hipotecas están en modo "subida libre" y que posiblemente seguirán subiendo en los próximos meses. Las ofertas de euríbor + 0,5 son del pasado o destinadas a tan poca población que casi sólo existen en los carteles publicitarios de las sucursales bancarias

Respecto al tipo de comprador se alertó que el hilo de operaciones que se está cerrando procede aún casi exclusivamente de los formadores de hogar o personas que se compran su primera casa. El mercado de reposición –quienes compraron vivienda y quieren cambiarla por otra más grande- está muerto, como también lo está el de inversores, que brillan por su ausencia en la compra de viviendas y prefieren poner sus ahorros en otros tipos de activos. En este punto se precisó que lentamente está volviendo el comprador extranjero a zonas de costa tras los fuertes ajustes experimentados en los precios y por el buen comportamiento del turismo.

Extraído de Idealista 

En fin, mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país.  Hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado.

El problema en España es que la oferta se encuentra distorsionada por razones ajenas al propio mercado. Si los tenedores [lease entidades financieras] de los bienes [lease inmuebles] no se comportan con criterios de mercado acomodando sus precios de oferta a la situación real de la demanda por razones ajenas el propio mercado, tales como la necesidad de mantener sus propios balances sin introducir en ellos las minusvalías que se derivan del mercado real, entonces esta relación entre oferta y demanda se desvirtua. Las cosas [léase casas] no se ofrecen a los precios a los que realmente pueden venderse. El mercado se bloquea. Y como además estas entidades financieras han de mantener determinados ratios que son los que le impiden reconocer las pérdidas, tampoco hay dinero disponible para que realicen con normalidad la función financiera que les es propia. Con ello es que se bloquea además el sistema productivo, carente de financiación. Y el paro crece, claro está. Todo es muy simple
Y si a todo ello le añadimos un actual entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, con un paro desbocado, euríbor pujante, sin verle la salida a la crisis, etc..,  tan  solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado durante años.

Así pues, enhobuenahora a una caída de precios en el mercado tochil, y si los especulatas, interesadillos o el ministrillo o secretaria de Estado de turno quieren precios altos, pues que hagan llover dinero lanzado desde un helicóptero sobre las casas de los españoles..., no querían una Economía de Mercado, pues que ahora se atengan a ella. Primero en los años del boom inmobiliario todos ellos jugaron con fuego y sacaron tajada con sus grandes beneficios, y ahora  se quejan de que la falta de combustible les trae pérdidas. Lamentable.

Falacias Inmobiliarias 2.0

Fuente: El País

Los últimos datos sobre el sector inmobiliario son muy desalentadores, aunque ha sucedido lo que se esperaba. Las hipotecas cayeron un 20,2% en marzo y las compraventas también caen con fuerza. Los efectos fiscales temporales produjeron un espejismo de aumento de compraventas y ralentización de la caída de precios que se ha disipado. Pero ¿qué está pasando ahora con los precios de la vivienda en España? Pues algo similar a lo que vimos en EE UU: un double dip, o caída doble, en la velocidad de bajada de precios como consecuencia del fin de los estímulos fiscales de 2010. En EE UU, la desgravación temporal de 8.000 dólares por la compra de primera vivienda, vigente entre 2009 y abril de 2010, redujo el ritmo de caída de los precios, que casi había alcanzado el 20% anual. De hecho, durante los primeros meses de 2010 los precios de la vivienda volvieron a subir. El economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de EE UU decía que las desgravaciones habían conseguido mantener la riqueza de las familias norteamericanas, un eufemismo para decir que habían conseguido parar la caída del precio de la vivienda. Eso sí, con un coste elevado y, lo que es más importante, con ínfimo efecto de creación de nueva demanda: el 75% de los compradores reconocían que habrían adquirido la vivienda incluso si no hubiera habido desgravación.

El fin de la desgravación en EE UU hizo que los precios volvieran a bajar de forma acelerada. Los últimos datos muestran que se ha perdido ya más del incremento de comienzos de 2010. La caída desde el pico se sitúa en el 33,1%, máximo desde que comenzó la debacle inmobiliaria (40% en términos reales, el doble que la caída en España según los datos de Fomento).

En España, la situación ha sido análoga. Los anuncios de aumento del IVA y el ITP (en algunas comunidades) en julio del año pasado y el fin de la desgravación a partir de enero de 2011 habían conseguido reducir el ritmo de caída de los precios desde el 8,3% hasta el 3,5% de finales de 2010. La potencia anticipatoria de los cambios fiscales es muy evidente: el crecimiento intermensual de las compraventas en junio y en diciembre de 2010 fue del 66% y 64%, respectivamente. La caída en julio fue del 55%. Como era previsible, a partir de 2011 se ha acelerado de nuevo la caída de precios. Según Tinsa, los precios caían en mayo el 5,9%. A esto habrá que añadir el efecto desalentador sobre las compras que tiene la intención del PP de recuperar la desgravación a la vivienda si gana las próximas elecciones.

Pero a pesar de esta situación, o quizá por ella, ha aparecido una letanía de nuevas falacias inmobiliarias. ¿Recuerdan las falacias 1.0? El precio de la vivienda nunca cae; alquilar es tirar el dinero; los precios tienen que subir hasta igualarse con los europeos; todos los extranjeros quieren comprar casas en España, etcétera. Pues ahora tenemos las falacias versión 2.0. La primera es que la proporción de renta destinada a pagar una hipoteca está tan baja como en 1995. ¡Todos a comprar! Pero hace ya trimestres que esto es así y la demanda no se recupera. El motivo es sencillo: este indicador es absolutamente irrelevante en la actualidad, puesto que se calcula al tipo de interés corriente. En estos momentos, las entidades financieras son muy reacias a conceder hipotecas que superen el 30% de la renta familiar suponiendo un tipo de interés de largo plazo, o sea, entre el 4% y el 5%. Vamos, lo lógico para un producto a 25 o 30 años. El indicador relevante a largo plazo es el cociente del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Teniendo en cuenta que esta ratio volverá al nivel preburbuja -en torno a cuatro años de renta para comprar una vivienda media-, las predicciones del director del Servicio de Estudios del Banco de España en una conferencia inmobiliaria hace unas semanas son muy optimistas, aunque los asistentes parece que no apreciaran su buena predisposición. Como la renta disponible familiar no se espera que suba significativamente, a los precios de la vivienda les quedaría algo más de un 20% de caída. Si se calcula la caída de precios que haría falta para volver a los niveles normales de rentabilidad del alquiler, otro indicador estructural, el resultado es prácticamente el mismo: algo más del 20%.

La segunda falacia es la insistencia en que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo. El objetivo es obvio: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?”. Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE UU no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia. Además, los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.

La tercera falacia es la que asegura que el sector inmobiliario se puede recuperar sin que los precios bajen más. Las bajadas de precios han llegado a su límite, nos dicen con solemnidad los promotores y constructores. Sin embargo, ninguno de los factores que explican la demanda de vivienda tendrá signo positivo en bastante tiempo. Todas las previsiones apuntan a que el desempleo se mantendrá elevado, la renta per cápita prácticamente no crecerá y los tipos de interés tienden a subir sin remisión. Tampoco parece probable que el crédito se recupere. Además, las encuestas de expectativas señalan que los compradores siguen pensando que los precios están sobrevalorados y esperan caídas adicionales de los precios sin que se observe ninguna urgencia en la compra. En estas circunstancias es difícil pensar que la demanda residencial pueda recuperarse. La ecuación solo puede cuadrar de una manera: que los precios sigan cayendo.

Autor: José García Montalvo

Una gran bola de mierda se nos viene encima.

Días atrás el ministro Pepinho Blanco y la ex-ministra del Ministerio de Vivienda (y ahora degradada a Secretaria de Estado) Beatriz Corredor estuvieron cacareando por el mundo entero las "bondades" del sector ladrillil ejjpañol, señalando que justo ahora es un momento "óptimo" para comprarse el zulito de los mil amores por las Españas. Son unos auténticos "Calientapisitos", macarras de cuello blanco que por todos los medios y malas artes tratan de colocar los ladrillos del Reino a cualquier despistado que se les cruza.

En el tema inmobiliario resulta muy curioso como aún queda gente que traga a pie juntillas con todas las falsedades del triángulo de las Bermudas de España formado por Gobierno, Constructoras y Banca. Y lo más triste de todo es que toda esta sarta de mentiras y falsedades las suelten sin pestañear y sin que les caiga la cara de vergüenza. Es indignante que muchos callen vilmente ante tal sarta de mentiras. Para muchos ha sido preferible que la economía siga estancada eternamente con el solo objetivo de mantener una ficción de funestas consecuencias. Personalmente ando en deseos de que en un futuro cercano podamos empapelar a muchos de estos memos por su actitud negligente en toda esta crisis y por sus declaraciones torticeras a favor de la compra tochil que ha inducido a muchos a un error que les ha ocasionada una pérdida patrimonial en el mejor de los casos. Islandia ya ha dado un primer paso en este sentido sentando en le banquillo de los acusado a todo un primer ministro

Y viendo como anda todo el panorama ladrill ejjpañol (41 meses de bajadas de precios desde 2007 y descalabro sin precedentes en el primer trimestre de 2011), digo yo, a todo esto, ¿dónde están los expertos y economistas del Inside job español? Aquellos que decían que la demanda justificaba construir 800.000 viviendas anu ...ales. Todos aquellos que decían que el sistema financiero español no tenía ningún problema. Aquellos que decían que la crisis no llegaría a España. Pues ahí siguen: ahora dándonos lecciones de cómo salir de la crisis. Son la purria, la mierda de todo este país: PSOE, PP, CiU, PNV, .., MAFO, Patronal, etc...

En toda esta historia, hay muchos por qués sin respuesta; ¿Por qué países soberanos que no permiten amenazas ni de terroristas ni potencias extranjeras se pliegan ante los banqueros?. Por qué se privatizan las ganancias pero se nacionalizan las pérdidas?. ¿Por qué se cambian las leyes contables para los bancos y se les permite hacer valoraciones de activos fuera de la realidad?.¿Por qué los Estados no se han puesto a investigar el fraude bancario ?.¿Por qué los contribuyentes pagan y no los accionistas, bonistas y ejecutivos junto con los deudores que se endeudaron de más?.¿Por qué los banqueros siguen repartiéndose bonus cuando siguen mamando de la teta del contribuyente?. ¿Qué tipo de liberalismo es aquel donde el contribuyente tiene que cargar con pérdidas de actores privados?...,

Ahora con el estallido de la burbuja inmobiliaria muchos españoles, ahogados por las hipotecas contraídas en los años de bonanza y subidas meteóricas del precio de las viviendas, configuran toda una generación de perdedores. Personalmente creo que lo ocurrido en este país con la burbuja inmobiliario es un desastre de tal naturaleza, que puede decirse que España no conoce drama semejante desde la Guerra Civil.

Así pues, hay que hacer un cambio de chip, hay que cambiar el paradigma de la generación de la postguerra, donde el pisito en propiedad era la representación el éxito. Que las nuevas generaciones se olviden de los objetivos vitales de las generaciones postguerra. En las sociedades del conocimiento la hipoteca para la compra de zulito no es más que un enterrador de recursos financieros y un atascador de desarrollos profesionales y personales.. Muchos con las protestas del 15M se han empezado a dar cuenta de todo ello.

El stock de vivienda supera los 4 millones si se suman los proyectos en desarrollo

Fuente: El Economista

"El ministerio de Fomento calcula que el stock de pisos sin vender se sitúa en torno a las 700.000 viviendas. No obstante, los estudios privados elevan todavía más esta cifra. Y, si además se suman el suelo y las viviendas en distintas fases de desarrollo y construcción, el dato se dispara. Teniendo en cuenta los proyectos en marcha, el excedente suma un total de 2,85 millones de pisos, que se añade al de 1,52 millones de casas terminadas con que se cerró 2010, según un estudio de RR de Acuña & Asociados.

No hay que olvidar que el informe de esta firma incluye en su cartera de suelo las viviendas cuya construcción está parada, las que están en proyecto y no se han empezado a construir y el resto de suelo en diferentes fases de desarrollo.

La firma de asesoramiento y consultoría, destaca, además, que "una parte importante del suelo se encuentra situado en áreas regresivas, esto es, nunca tendrá demanda", indica al respecto.

La firma señala además que la mayor parte (el 40%) de las garantías crediticias de las instituciones financieras están en suelo, y que el "crédito otorgado al suelo es donde se encuentra el mayor riesgo de pérdidas".

No obstante, el informe apunta a la diferente exposición al suelo de bancos y cajas. En los bancos el 37% del crédito total al sector inmobiliario tiene como garantía el suelo, mientras que en las cajas el porcentaje se eleva al 41%.Se tardarán tres años en asumir las pérdidas

Según el estudio, las entidades financieras tardarán entre dos y tres años en sanear 61.000 millones de activos asociados con el sector inmobiliario y de la construcción. De este total, 41.000 millones corresponden a las pérdidas totales generadas por inmobiliarias y 20.000 millones, son procedentes de las empresas constructoras y de materiales. Teniendo en cuenta los 77.500 millones provisionados por bancos y cajas de ahorro, el saneamiento del sector costará a la banca cerca de 130.000 millones de euros.

El informe también detalla que el mercado no "arrancará" hasta 2015, y que el suelo no se pondrá a la venta por completo hasta después de 2030.

A pesar del gris escenario que anticipa RR de Acuña & Asociados, el ministro de Fomento, José Blanco, afirmó el pasado miércoles ante inversores en Londres que es un "momento idóneo para invertir en el sector inmobiliario de España", y destacó la "importante bajada" precios que se ha producido."

En fin,  todo es una farsa, tenemos a unos politicuchos que mienten como bellacos para salvarle el culo a la banca y a los constructores. La única verdad es que toca acelerar el ajuste de precios iniciado hace tres años, y ni aún con estas, hay garantías de poder dar salida a todo el stock generado en los años de orgía inmobiliaria, sobretodo en lo referido en el stock vacacional mucho del cual habrá que acabar tirando al suelo. 

Y el necesario ajuste de precios no se producirá hasta que los vendedores no asuman el primer principio de la economía (oferta mayor que demanda igual a caída de precios) y el Gobierno no se borre del mapa y deje caer los precios sin interferir. En última instancia, el tocho viene a ser como la bolsa, y muchas veces hay que entender que no hay más remedio que desprenderse de los activos con pérdidas para no seguir perdiendo más. Quién diga lo contrario sabe que miente, que nadie se aferre a imposibles, hay que superar la parálisis en la que estamos inmersos y tirar los precios con fuerza hacia abajo. Cuanto más tarden en ajustarse los precios, más tardará en recuperarse el sector y el país entero. Ahora solo falta que cada uno haga sus deberes.

Facua llama a no comprar viviendas mientras no se produzca una bajada “radical” de los precios

Celebramos las declaraciones del portavoz de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, quién en unas recientes declaraciones ha llamado a los consumidores a no comprar más viviendas o, en todo caso, a negociar al máximo los precios para propiciar un descenso “mucho más radical” que, a su juicio, el sector se resiste a aplicar en favor de sus márgenes de beneficio.

También Rúbén Sánchez ha dicho que la bajada del 2,5% del precio de la vivienda libre en relación al cierre de 2010 aún es “ridícula” y deja ver que el sector sigue dispuesto a “mantener márgenes de beneficio propios de los años de la ‘burbuja’ inmobiliaria” (póngámos más del 300% durante el decenio 1998-2007). En su opinión, esa bajada de precio “sólo la van a propiciar los consumidores no comprando viviendas nuevas”. “Que los consumidores se olviden de las ofertas de grandes bajadas de precios, porque no son tan grandes”, ha añadido.

Según ha argumentado, los precios de la vivienda se han llegado a triplicar durante los años del ‘boom’ y ahora “sólo bajan un 5%, un 10% o un 15%”. “Hace falta un descenso mucho más radical”, ha dicho, antes de apostillar que “el consumidor puede presionar no comprando y regateando muchísimo, especialmente en vivienda usada”.

Por otro lado, el portavoz de Facua ha cargado contra el Gobierno por mandar “mensajes triunfalistas” y hacer llamamientos a comprar “a ciegas para ayudar a un sector que no merece ser ayudado”. “El peor favor que pueden hacer los gobernantes es decir que la vivienda está en precios razonables”, subrayó.

Así pues el mensaje es claro, o el mercado inmobiliario se ajusta a los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda como cualquier otro bien, tanto para lo bueno como para lo malo (ahora), o el debacle tochil agonizará durante años. Queda ajuste de precios para años y de unas dimensiones jamás vistas, y ello sin mencionar todo aquel stock inmobliario que habrá que acabar tirando al suelo por invendible.  Respecto a los políticos lo único que les pediría es que se quitaran del medio, que ya nadie sostenga el cadáver ladrillil en que se ha convertido este país, enterremóslo de una vez, toca hacer borrón y cuenta nueva.

Debacle inmobiliario en el primer trimestre del año

A medida que se van conociendo los datos de los portales inmobiliarios de internet sobre los ajustes de precios a la baja en el primer trimestre del año se confirma lo que muchos intuíamos; queda debacle inmobiliario para largo. 

Y si bien la práctica supresión de la deducción por vivienda habitual en 2011 supuso que para el último trimestre de 2010 el sector inmobiliario viviera una espejismo de reactivación de ventas.  Ya para este  2011, y  casi sin deducción fiscal en el mercado para quien tiene el sueldo para comprarse una casa,  todo el sector ladrillil se ha dado de bruces con  la cruda realidad; no hay, ni habrá reactivación inmobiliaria.

La suerte ya está prácticamente echada, no queda nada por hacer a no ser que la oferta reaccione y acceda a bajar abruptamente los precios a la capacidad adquisitiva real de una demanda empobrecida. Y ni aún con éstas, porque habrá quién seguirá pensando; y si aún bajan más?. Siempre es muy complicado encontrarle el suelo real de caída al mercado.

La demanda, no puede, ni debe absorber un stock inmobiliario sobredimensionado , al que se va cebando a diario con las ejecuciones de hipotecas (llevamos más de 300.000 desde el comienzo de la crisis y justo este año se espera un recrudecimiento importante de las mismas).

Y por otro lado, tenemos unas dinámicas en la demanda que la debilitan cada día que pasa; casi cinco millones de parados, empobrecimiento de la población, bajada de salarios, alza contínua del euríbor, el grifo del crédito cerrado, inmigración que se repliega a sus países de origen, baby boom prácticamente recolocado...

En resumidas cuentas, que un servidor, humildemente piensa  que al sector ladrillil de este país le esperan muchas años de travesía por el desierto.

Casi 1.000 viviendas al día bajan de precio en marzo en Idealista, récord absoluto

El número de viviendas que bajaron de precio se disparó en marzo hasta las 30.374 casas, según un estudio de idealista.com. El dato supone que prácticamente 1.000 viviendas bajaron su precio al día, una cifra nunca vista hasta ahora.

La cercanía de una subida de tipos y las nuevas exigencias del Banco de España a los bancos en materia de provisiones por sus inmuebles disparó la bajada en marzo. La rebaja de precios se aceleró justo después de que el presidente del BCE, Jean Claude Trichet, anunciara que previsibilemente subiría en abril el precio del dinero en la zona euro.

El dato no sólo supone un record sin precedentes, sino que además supera en un 16% el anterior techo de noviembre de 2010 (26.188 descuentos). Además, la cifra de descuentos de marzo es un 94% superior a la del mismo mes del pasado año. El recorte medio fue de 23.212 euros, lo que supone una pérdida de valor para todas las viviendas rebajadas de 705 millones de euros en un sólo mes, también una cifra sin precedentes.

Fuente: Expansión

España tiene miles de viviendas invendibles

En España existe un stock de 1,5 millones de viviendas sin vender que no se absorberá en los próximos cuatro o cinco años. Algunas incluso, nunca encontrarán comprador.

Del total de viviendas disponibles, entre 620.000 y 720.000 son usadas y cerca de 683.000 son vivienda nueva, según datos de RR de Acuña & Asociados. Entre las primeras, hay un importante número de inmuebles que los expertos califican de “invendibles”, en las que ni siquiera con una fuerte rebaja del precio encontrarán salida en los mercados.

Entre las segundas, unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas y cerca de 210.000 están en construcción. Algunas de ellas tendrán difícil su venta porque, según los expertos, se encuentran desubicadas o en zonas muy mal comunicadas de tal manera que sólo encontrarán comprador si se produce una rebaja importante de los precios.

Sobre las primeras, se trata de viviendas subestándar, subrpime o infraviviendas, una terminología de la que el sector financiero huye a toda costa a pesar de que este tipo de inmuebles ocupan un lugar muy significativo en sus carteras. La banca tiene aproximadamente en sus balances unas 200.000 viviendas, tanto de nuevas como usadas. Entre las segundas, el porcentaje que estas viviendas "invendibles" es bastante significativo.

"El 50% de los pisos de segunda mano que tienen bancos y cajas son subestándar [infraviviendas]”, explicaba recientemente a Cotizalia.com Fernando Rodríguez y Acuña. “Se trata de viviendas ubicadas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes. De hecho a muchos de ellos les financiaron en su momento las entidades financieras para que pudieran adquirir una vivienda. Ahora, sin embargo, ¿quién quiere comprarse piso allí? Quien puede, no quiere estas zonas”, añade.

Muchos de estos inmuebles, que están llegando a los bancos bajo la fórmula de ejecuciones hipotecarias o de daciones en pago, pueden verse en los propios portales inmobiliarios de las entidades financieras.

“Lo que no me explico es cómo alguna de estas viviendas tienen cédulas de habitabilidad. Me refiero a pisos abuhardillados en muy malas condiciones, viviendas con altillos, sótanos, bajos interiores… Algunas no tienen salida en el mercado ni regaladas”, comenta a Cotizalia.com, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Los compradores no las quieren ni por 60.000 euros”. Y añade, "este pisos de viviendas encontraron salida en el pasado por la necesidad de la gente a meterse en cualquier sitio a vivir".

Pero, ¿dónde se encuentran este tipo de viviendas? “Están muy dispersas. No se puede decir que se encuentren en una zona concreta. En el centro de Madrid, por ejemplo, se pueden encontrar este tipo de inmuebles en edificios bastante viejos, de unos 50 años”, explica Duque.

Los pisos desubicados y deslocalizados

Frente a estas viviendas “invendibles”, están las de difícil venta, que tienen salida en el mercado siempre y cuando se realice un ajuste importante en el precio.

Se trata de pisos deslocalizados o desubicados, macropromociones, promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a un concepto vacacional de costa y montaña así como desarrollos fuera de los municipios donde las buenas comunicaciones brillan, en muchas ocasiones, por su ausencia.

"Los bancos también cuentan en sus balances con viviendas de primera mano desubicadas y está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio. Se trata de desarrollos fuera de municipios. Seseña es un ejemplo", comenta Rodríguez Acuña. "Están ubicados en zonas en las que no hay demanda. Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación", añade. El pez que se muerde la cola.

A nivel de localización "hay muchas casas de promociones a medio acabar en la costa mediterránea, asociadas en muchos casos a campos de golf y aisladas de núcleos urbanos, que no van a tener una fácil salida en el mercado salvo que se realice un importante ajuste de precios", comenta un experto a Cotizalia.com.

¿Por qué no se venden muchas viviendas?

El precio es un factor muy importante a la hora de vender un inmueble, aunque no es el único. Los expertos recomiendan a quien pretende vender establecer un plan estratégico. "Es muy importante fijar el plazo con el que se dispone para vender el inmueble. No es lo mismo tener seis que doce meses e ir ajustando el precio en función de la demanda", explica Duque.

"Cuando una persona pone a la venta su piso y no recibe llamadas debe plantearse que algo está fallando. Seguramente nadie llama porque el precio es muy alto. Cuando éste se baja y aumentan las llamadas pero no las vivistas hay que replantearse nuevo el precio. Quizás si el piso no tiene ascensor, o es muy viejo, los potenciales compradores siguen pensando que el precio sigue siendo muy elevado, por lo que habría que rebajarlo de nuevo", explica el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Y añade que además del precio, la apariencia del piso también es fundamental a la hora de cerrar una operación. "En este país no existe la cultura que para vender un piso éste tenga que tener una buena apariencia y la primera impresión es fundamental. Nosotros aconsejamos que se despersonalice la vivienda, que se arreglen los enchufes, que funcionen las bombillas, que se dé al piso una mano de pintura y que esté limpio y que se ventile. Son detalles que hacen que el piso susurre o chille al comprador. De hecho, muchos de ellos se echan para atrás directamente por un detalle tan sencillo y obvio como el olor de la vivienda" dice Conde.

 

Fuente: Cotizalia

Acuña y Asociados: Descalabro inmobiliario en el primer trimestre de 2011

Publicado en El Confidencial.

Fernando Rodríguez Acuña habla con toda franqueza sobre el sector inmobiliario español. En qué punto nos encontramos, hacia dónde vamos y cómo es posible que hayamos llegado hasta la situación actual. No tiene miedo a las críticas que puedan despertar entre muchos la franqueza de sus palabras.

Lo ha demostrado en cada una de las presentaciones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española que desde hace 25 años publica la compañía que preside: RR. de Acuña y Asociados, una asesoría y consultoría económica especializada en el sector inmobiliario.

Pregunta: ¿Qué tal arrancado el año en cuanto a ventas tras el fin de la desgravación fiscal?

Respuesta: El primer trimestre es un desastre. Un descalabro total. Con el fin de la desgravación fiscal se han adelantando a noviembre y diciembre muchas ventas que se habrían cerrado en estos tres primeros meses de 2011. Además, enero es un mes bastante malo porque tiene pocos días hábiles y muchos festivos que influyen mucho en las ventas. También ha influido negativamente la falta de crédito y la segunda mano, que está subiendo de manera preocupante. El stock de viviendas en España se sitúa en torno a 1,5 millones, mientras que la demanda real/finalista se encuentra en unas 200.000 casas anuales. Ese aumento en la venta de pisos usados no es nada bueno para disolver el stock.

P: ¿Considera que ha sido un error su eliminación?

R: Quitar la desgravación fiscal ha sido una auténtica metedura de pata ya que a efectos presupuestarios es una quimera. Si lo que se buscaba era reactivar el mercado inmobiliario ha generado más incertidumbre y problemas al sector. Tanto su eliminación como una futura subida de los tipos de interés lo único que van a conseguir es presionar los precios a la baja. Y un descenso de precios tendrá unas consecuencias negativas sobre las instituciones financieras y sus coberturas. Luego es una barbaridad cuando sabemos que uno de los problemas de bancos y cajas es precisamente su exposición al mercado inmobiliario.

P: ¿Cuál es el mayor problema de bancos y cajas?

R: El agujero realmente no está en las viviendas no vendidas. Está en el suelo. La mayor parte del crédito concedido a promotoras e inmobiliarias no está en viviendas. Del crédito total, el 40%, directa o indirectamente, ha ido a inversiones en suelo. Estamos hablando de 130.000 millones en suelo y en lo adjudicado del orden de 50.000. El principal problema es que está sobrevalorado. En áreas metropolitanas tiene un 65% de depreciación, según nuestros cálculos, y fuera de las áreas metropolitanas, más del 90%. Si la demanda de vivienda para esta década es de un millón de unidades y tenemos suelo para tres millones, ¿cuál es el valor del suelo? En algunos casos el precio simbólico, no vale nada, y en el momento en que las inmobiliarias lo reconozcan se declararían en quiebra.

P: Además del suelo, ¿qué producto en la cartera de bancos y cajas tiene peor salida?

R: La vivienda subestándar. Se trata de viviendas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes, a muchos de los cuales las entidades, en su momento concedieron créditos para comprar vivienda. Dentro de la segunda mano, el 50% de los pisos en los balances de los bancos es subestándar. Aunque también hay mucha vivienda de primera mano que está desubicada. Desarrollos fuera de municipios. Seseña, por poner un ejemplo. Se trata de zonas en las que no hay demanda.Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación. Está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio.

P: ¿En qué punto nos encontramos ahora?

R: En el primer semestre de 2010, los activos inmobiliarios -suelo, viviendas, etc- absorbidos por la banca era de 70.000 millones. Probablemente para el cierre del año estaremos en torno a 90.000 millones. De esa cantidad, el 40% son viviendas. Y esto sigue subiendo. Además, el saldo de créditos a las inmobiliarias hasta al tercer trimestre sigue constante en los 300.000 millones y no vemos signos de disolución. Al revés, lo que vemos es que la oferta de segunda mano en los últimos seis meses ha crecido del orden del 20%. No estamos viendo ni que el stock baje, al revés, crece ligeramente, ni que el crédito comprometido por instituciones inmobiliarias baje. Además, las ventas se ralentizan, por culpa, entre otras cosas, del crédito. No vemos inflexión en esta curva aunque la veremos este año.

P: ¿Hay luz al final del túnel?

R: Veremos una mejora de actividad y ventas a partir del segundo semestre de 2012 pero hasta 2015 no tendremos un ritmo de actividad decente, aunque podría retrasarse. De cómo esté el mercado a medio y largo plazo va a depender mucho el crédito y éste está contrayéndose para este año y para el que viene. El problema radica en la necesidad de limpiar el sistema y para ello es necesario acabar con el stock y con el agujero de las inmobiliarias y, por descontado, lo que trasladan a los bancos. Esto estará bastante solucionado en 2015.

P: ¿Qué medidas hay que tomar para salir del agujero?

R: Hay que limpiar los balances del sector financiero para que pueda fluir el crédito. Si no, no hay nada que hacer. Una vez fluya la financiación se podrá disolver el stock y se podrá volver a construir de nuevo. Esto se traducirá en un aumento del PIB y en nuevo aumento de la demanda. Pero también son necesarias medidas complementarias, como volver a las ventajas que se han dado en el pasado para reactivar el mercado, como el tema de la desgravación por la compra de vivienda y facilidades en los impuestos.

P: ¿Cuándo va a terminar la limpieza en los balances de las entidades?

R: Estaremos en agonía absoluta hasta que no se le meta mano de verdad. El Banco de España lo intenta pero el tema de las cajas está muy politizado, es muy difícil. Quizás el año que viene, después de las elecciones.

P: ¿Qué piensa de las daciones en pago?

R: Tendrán que seguir haciéndose teniendo en cuenta que el 50% de las inmobiliarias está en quiebra. Las entidades tendrán que coger las daciones en pago quieran o no. Y tendrán que asumir esas pérdidas. Los bancos están intentando que ese suelo nunca llegue a ellos y por eso están refinanciando en la espera de que en algún momento eso sea líquido y puedan recuperar algo, pero eso no va a llegar nunca. O llegará sólo para algunos casos.

P: ¿Algún consejo para quien quiere vender piso?

R: El que quiera vender tiene que bajar los precios. Ahora se están produciendo rebajas medias del 20%. Ése es el que está vendiendo. Y si no lo hace es porque los bancos son reticentes a dar crédito. No sólo es que baje el precio sino que haya fluidez financiera de crédito. Realmente los inmuebles que están contando con buenas posibilidades facilidades de financiación son los patrimonios que proceden de los bancos. En el resto es difícil conseguirlas. De hecho, los bancos no son en principio quienes están bajando los precios sino que su estrategia es ofrecer muy buenas condiciones de financiación. Quien espere para vender a que se recuperen los precios no le servirá de para nada salvo que esté pensando más allá de 2015.

P: ¿Y para quien esté pensando en comprar?

R: Debe negociar. Ver lo que le gusta y negociar. Si la vivienda está bien situada y logra una bajada no es cuestión de esperar hasta después de 2015. Si la vivienda es marginal, entonces sí dependerá del precio al que la compre.

P: ¿Qué se ha hecho mal para llegar a esta situación?

R: Entre 2004 y 2008, el crédito inmobiliario subió el doble y la actividad inmobiliaria no subió el doble. ¿Cómo es posible que no se corrigiera eso? ¿Cómo no se dieron cuenta de que no había flujo fianciera para pagar las deudas? No lo puedo compender. Además, los tasadores estaban dando precios medios de 230.000 euros y los precios medios declarados eran de 180.000. Este diferencial, indicaba que algo estaba sucediendo. Dinero negro y evasión de impuestos del IVA y de transmisiones. No se ha querido ver y no se ha hecho nada.

P: ¿No hemos aprendido nada del pasado?

R: A diferencia de lo que sucedió en los años 80 y 90 respecto a la situación actual, es que entonces no hubo sobreabundancia de crédito y no sólo a particulares, también a promotores. El gran problema de la última gran burbuja inmobiliaria ha sido que los promotores se metieron a especular con la compra de suelo y cayó la actividad. La subida desenfrenada de los precios del suelo dio paso a la especulación. Ganaban más invirtiendo en suelo que en la promoción. En la actualidad hay suelo para tres millones de viviendas y nunca tendrá encaje en el mercado inmobiliario.