1. Buenos dias. Como experto en el sector inmobiliario ¿considera que el precio de los pisos sigue sobrevalorado y que pagamos bastante más de su valor real o empieza a acercarse el valor real al mercado?.
El precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración. Además las encuestas a potenciales compradores señalan que la idea de que la vivienda todavía está sobrevalorada sigue muy extendida entre los posibles compradores.
¿ cree que podríamos tener en breve una fase de "pánico vendedor" ?.
Es difícil hacer una previsión como ésta. En el mercado se sigue observando bastante resistencia a bajar los precios aunque, como siempre, todo va por barrios.
3. Buenos días. El precio de construcción se ha mantenido constante o ha se ha elevado con la nueva legislación de sostenibilidad?.Si se ha elevado ocasiona que la bajada del precio del suelo se ve compensada por la subida de este precio de construcción por lo tanto los pisos se mantendran en un precio elevado?.
El precio del suelo ha caído mucho más que el impacto de la nueva legislación sobre sostenibilidad pueda tener sobre el coste de construcción. De hecho en el medio plazo serán las nuevas viviendas, construídas sobre suelos baratos y con precios asequibles, las que ejerzan la mayor presión para que los precios sigan bajando.
4. Sr García Montalvo Pensando en la cantidad de activos inmobiliarios que tiene el sector financiero en sus balances, ¿no es una locura invertir en ellos como pequeño accionista?
Ciertamente es bastante arriesgado invertir en algunas entidades financieras que tienen un gran riesgo inmobiliario acumulado en sus balances. El problema fundamental es que, a pesar de todos los ejercicios de transparencia del Banco de España y pruebas de estrés de la EBA es muy difícil saber con cierta fiabilidad el impacto futuro que tendrá este riesgo inmobiliario sobre los resultados de las entidades.
5. Señor García-Montalvo, ¿qué opina de la dación en pago como medida para saldar las deudas por la hipoteca? ¿Y de los recientes desahucios que han sido frustrados en distintos pueblos de Madrid?
La dación en pago me parece una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares. Bankinter es la primera entidad que ha empezado a ofrecer un producto hipotecario estándar usando esta vía. Si hay demanda seguro que le seguirán otras entidades. Por supuesto el tipo de interés será más alto y la cantidad del crédito menor que si se hiciera una hipoteca tradicional. Estoy totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable. Hay otras fórmulas que pueden conseguir resultados similares sin las nefastas consecuencias de la dación retroactiva.
6. ¿ Cree que la burbuja inmobiliaria española ha sido la mayor de las estafas que ha sufrido este país ?.
Creo que hablar de estafa es un poco excesivo. Cuando se formaliza la venta de una vivienda se requieren al menos dos firmas: la del comprador y la del vendedor. El problema fue que muchos compradores tenían una expectativas totalmente irreales, por excesivamente optimistas, sobre la evolución futura del precio de la vivienda y se metieron muy apalancados en una inversión que ha resultado ruinosa pero que, ex-ante, parecía una decisión muy rentable.
7. Valorar el precio de una vivienda no es tarea sencilla. Están bajando pero... ¿cuánto debo pedir si quiero venderla? ¿Debo guiarme por los precios de las páginas web especializadas en estas informaciones (el piso, idealista, etc) o existe algún método mejor? .
Los precios que encuentras en páginas como Don Piso o Idealista son precios de oferta y, por tanto, serán más altos que los precios finales de transacción. Una opción para hacerte una idea es solicitar una tasación vía internet. Por ejemplo, la Sociedad de Tasación ofrece este servicio. Creo que cuesta 5 euros y te ofrece un indicador del precio a que se han vendido viviendas cercanas a la tuya. Es cierto que esas viviendas que se comparan se vendieron en los últimos 6 meses y los precios han continuado bajando. Baja sobre ese precio un 4-5% y tendrás una referencia bastante útil. Además piensa que la hipoteca que pueda conseguir el comprador dependerá también de ese precio de tasación.
8. Hola q tal, me gustaría saber la razón por la que el gobierno, en vez de prestar el dinero a los particulares para que estos liquiden sus hipotecas y mejorar las condiciones de su crédito, lo han prestado a los bancos. De haber sido asi, los particulares hubieran quedado, si no liberados, al menos con una presión menor y los bancos hubieran recibido los fondos para liquidar sus deudas. Nadie se dio cuenta hace unos años que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente?.
Es una pregunta interesante pero requeriría una contestación muy larga. La realidad es que durante la depresión de los años 30 en Estados Unidos las medidas que se tomaron fueron fundamentalmente destinadas a favorecer que los hipotecados pudieran pagar sus cuotas mientras que en la recesión del 2008-09 la decisón adoptada fue totalmente diferente (inyectar dinero directamente en los bancos). También hubo ayuda a los propietarios que tenían que pagar sus hipotecas para que renegociaran las condiciones con subsidios del gobierno (programa Making Home Affordable) pero ha sido sustancialmente menor del programa de inyección de fondos a las entidades financieras. En España también se puso en marcha la moratoria hipotecaria que fue un absoluto fracaso. Respecto a la cuestión de si alguien se dió cuenta de que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente la respuesta es si. Yo mismo escribí multitud de artículos sobre la irracionalidad del mercado inmobiliario español y alertando de que la situación era insostenible en el medio plazo. Por desgracia cuanto más tiempo pasaba con los precios subiendo menos eran los que estaban en el campo de la interpretación del proceso como una burbuja. El Ministerio de Vivienda no ayudó en nada.
9. ¿Hasta qué punto es cierto esto? (escuchado a un comercial de una inmobiliaria): "Los áticos no se han visto afectados por la crisis, especialmente en los núcleos urbanos: os precios siguen igual e incluso han subido".
Esta pregunta es muy interesante. Los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela). El objetivo es claro: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?” "Será el tipo de piso que quiero comprar uno de esos en los que los precios ya están subiendo?" Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE.UU. no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos. Además los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (nucleos urbanos de grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.
Los precios de la vivienda seguirán bajando en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando. De hecho en los últimos meses la caída del precio se ha acelerado. En estas circunstancias es más razonable alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro.
11. ¿Cuánto puede pasar hasta que el precio de la vivienda vuelva a subir? ¿Influirá un hipotético cambio de gobierno y la vuelta de la desgravación?
Los cambios fiscales que hacen que la compra de una vivienda sea más atractiva influyen claramente en la evolución de los precios. Por ejemplo, el incremento del IVA en julio de 2010 (y del ITP en algunas CC.AA.) y el fin de la desgravación para rentas superiores a 24.107 euros en diciembre del año pasado hizo que la gran caída interanual de precios observada hasta finales de 2009 se moderara (incluso hubo una pequeña subida de precio a finales de 2010 aunque solo según los datos del INE provenientes del registro). Estas medidas temporales anticiparon las compras y permitieron rebajar la tasa de caída de los precios. Desde el comienzo de 2011 la caída de precios se vuelve a acelerar. Por ejemplo, los precios del ministerio de fomento cerraron 2010 cayendo al 3,5% y el último dato de junio señala que vuelven a caer al 5,2%. Según los datos del INE los precios caían en interanual al 1,9% en diciembre de 2010 y en marzo 2011 estaban cayendo al 4,1%. Es un double dip (rápida caída-más lenta-vuelta a rápida caída) igual como el observado con la desgravación temporal de 8000 dólares que se aplicó en Estados Unidos entre enero de 2009 y abril de 2010.
12. Que opina sobre una liberalizacion del suelo(exceptuando zonas protegidas...) como solucion a su escasez,su desproporcionado precio y la corrupcion de instituciones implicadas en su s recalificaciones.
Creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta. El precio del suelo se fija residualmente: sube simplemente por el efecto de los altos precios que se podían solicitar por las viviendas que se construirían encima y no al revés. El propietario del suelo, viendo esto, aumenta su capacidad de negociación y quiere una parte superior de la tajada. Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%. La causalidad va del precio de la vivienda al precio del suelo y no al revés.
