domingo, 16 de octubre de 2011

"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años"

Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.
¿A qué ritmo avanzan los embargos?
Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.

¿Se vende bien este producto?
El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.

¿Y a qué precios se ofrecen?
El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.

¿Las entidades venden a pérdidas?
Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.

¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores?
Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.

¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta?
Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.

¿Afectará la rebaja del IVA?
No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.

¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria?
Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.

¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios?
Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo


...nos viene encima otra avalancha de ejecuciones inmobiliarias que pasarán a engrosar el stock inmobiliario de este país, otra razón más a tener en cuenta para aplazar cualquier decisión de compra.

miércoles, 12 de octubre de 2011

"Antes se hablaba de cuánto ibas a ganar con tu piso y ahora de cuánto quieres dejar de perder"


Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, repasa la actualidad inmobiliaria en una entrevista en los informativos de Telemadrid. En su opinión, la venta de viviendas está alcanzando cifras "normalizadas", lejos de los datos estratosféricos logrados durante la burbuja inmobiliaria. Por otro lado, recuerda que "aún hay vendedores que no son conscientes de que la oferta que tengan no la tengan dentro de un año. Nuestro consejo al que pone un piso en el mercado es que se mentalice de que antes el tema era cuánto ibas a ganar con la venta y ahora es cuánto quieres dejar de perder".
  
Respecto a la caída del 38% en la venta de viviendas publicada por el INE, Encinar señala que "es un punto y seguido en el proceso de normalización que está viviendo el mercado. La buena noticia es que si anualizamos salen alrededor de 300.000 viviendas, que es un dato normal, alejado de los datos de la burbuja de 800.000 y 900.000 casas, pero, normal". Llegados a este punto, "el problema es el stock de la vivienda a la venta, tanto nueva como de segunda mano, porque todavía no estamos en una fase de reducción sensible del stock". En cuanto a cómo se drenará el stock, Encinar apunta que actualmente sólo se puede provocar esa reducción vía precios, ya que las otras dos palancas que podrían impulsarlo, empleo e hipotecas, están paralizadas. "En empleo, lamentablemente con los datos en la mano y a corto plazo sabemos que no será un dinamizador. En cuanto al crédito, los bancos no están para recuperar la alegría para dar créditos. Por lo tanto, sólo queda el precio, que están bajando pero no con la necesidad que requiere el mercado".

Y es que el Director del servicio de estudios de Idealista.com, recuerda que "aún pesa el mantra de que el precio de la vivienda no baja y cuesta hacer recortes agresivos. Ssin embargo, se observa que cuando el vendedor rebaja hasta donde el comprador está dispuesto a pagar, se vende". Es decir, sólo está consiguiendo cerrar el que rebaja el precio de forma sensible que hace lo suficientemente atractiva la vivienda como para que pueda conseguirse vender.

Encinar añade que "la mejor manera de comprar una casa es a través de agencia, que están apostolando y haciendo ver al vendedor la necesidad de bajar precio para vender". También estima que "nos queda por delante un periodo para absorber el stock y hay que saber que el precio no va a subir en vertical cuando toque suelo, sino que tendrá un movimiento lento".

"La demanda por comprar casa es enorme, el problema es de aquellos vendedores que se niegan a bajar el precio. Hay vendedores que no son conscientes de que quizás la oferta que tengan hoy, no la tengan dentro de un año, por lo que nuestro consejo al vendedor es, no se trata de vender, sino de cuánto quieres dejar de perder" en este mercado bajista.


Fuente: Idealista

...y yo aún diría más; no dejes escapar la oportunidad de vender hoy porque todo lo que no vendas hoy, posiblemente  el día de mañana ya no lo puedas ni vender. Y me estoy refiriendo a  todas aquellas promociones fantasmas  ubicadas en las ciénagas de Shrek, a todo aquel stock mal ubicado y deteriorado (como ejemplo éste chalet en tierra de nadie; piden 3.000.000 de euracos, se les ha ido totalmente la pinza) a  todas aquellas ejecuciones hipotecarias  que suman más de 300.000 en los últimos años  y que pasan a engrosar la oferta inmobiliaria de este país, a un saldo migratorio negativo que agrava la demanda, una pirámide de la población que se va invirtiendo, empobrecimiento progresivo de la demanda por desempleo, inflacción y congelación/reducción de los salarios, etc.

La guinda al pastel la puede poner la finalización del proceso de recapitalización de la banca española que (presuntamente) acabó el pasado 30 de septiembre y que (teóricamente) debería servir para que la banca se empezase a desprender de todo su stock a precios realistas (o sea a la baja). En este sentido es destacable el rumor que apunta que Botín quiere sacarse de encima todo el stock tochil de BCSH con descuento del 60%. Este movimiento de Botín puede ser el pistoletazo de salida para el auténtico y definitivo rally bajista (o debacle en precio) en el sector inmobiliario.