viernes, 18 de noviembre de 2016

Consejo de un outsider para comprar una vivienda

Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores, con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por todos los medios. En fin, espero que os puedan ser de utilidad para todos aquellos que estáis inmersos en la azarosa aventura de buscar vivienda:
  • Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar la compra.
  • Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años, tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.
  • El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que estás restringiendo demasiado tu zona de interés.
  • Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.
  • Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.
  • No te cortes con el calado de las ofertas y contraofertas sobre los precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría de casos, el precio (realista) aún lo sigue poniendo el comprador, algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y  aunque el mercado inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida, ha habido y habrá regateo. Y si bien es cierto que en el último año y medio se detecta más movimiento en el sector,  no es menos cierto que exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.
  • En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a tus intereses.
  • Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).
  • Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.
  • Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario, precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir precio con valor.
  • Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender, tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir información.
  • Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado con el montante de la operación) para que te explique lo que estás firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.
  • Antes de lanzar cualquier tipo de oferta  infórmate bien del importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de obras, certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que no hayan inquilinos ni habitaciones alquiladas, etc.
  • Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo de la práctica, te pueden comprometerte fiscalmente; bien porque Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o cuando lo tengas que vender por cuanto te saldrá mayor plusvalía a pagar.
  • Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de verano de Hacienda).
Buena suerte!

jueves, 6 de febrero de 2014

Mentiras sobre el mercado actual inmobiliario

Después de algún tiempo con el blog un pelín parado,  le retomamos el pulso al mercado inmobiliario con este  interesante artículo de Borja Mateo, que sin lugar a dudas, ofrece  un fiel reflejo de la precaria situación de la que no se ha movido ni un ápice el  mercado inmobiliario español, por mucho que desde las altas instancias de este país nos quieran hacer creer lo contrario; no hay recuperación en lo económico, y por tanto, el mercado inmobiliario sigue, y seguirá, en el dique seco:
  • Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”

Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera.

En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.

Hacen falta reformas muy profundas en la fiscalidad de los extranjeros residentes, para atraer a un número importante de extranjeros de alta capacidad adquisitiva que estén dispuestos a asentarse en nuestro país. España tiene que tomar muy buena nota de países como Reino Unido, Portugal, Suiza o Singapur.
  • “Si los fondos extranjeros compran, es porque es un gran momento para apostar por la vivienda”
El número de transacciones en las que han participado fondos internacionales es mucho menor del real, o lo que es lo mismo: más destaca un blanco en Centro Africa por ser blanco que porque pueda haber muchos.

Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas…¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?

Por otro, el hecho de que los rendimientos de los bonos de mayor calidad (los llamados de Grado de Inversión) están en mínimos históricos lleva a buscar nuevas fuentes de rendimientos tanto a aseguradoras como a fondos de pensiones internacionales. Una vez que los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, el capital invertido en las casas españolas desaparecerá en búsqueda de nuevas oportunidades. A ello habrá que sumar la bajada del precio de alquileres que llevará a futuros compradores a estar dispuestos a pagar precios más bajos por esas mismas viviendas. 
  • “O me lanzo ahora, o perderé el piso de mis sueños”
Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta…

El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio.

Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas.
  • “Los precios de los pisos se están estabilizando”
La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas.

Respecto a 2006 se venden en España alrededor del 80% menos de viviendas; Basilea III ha aminorado muy fuertemente la concesión de hipotecas; la bajada desde 2007 del precio del alquiler, debe rondar el 40%; España perderá 5,8% de su población a lo largo de los próximos 10 años…¿qué más datos tienes que tener para espabilarte?.
  • “Voy a sacar el piso a la venta por encima de su valor actual de mercado, para a ver si así lo puedo vender a mejor precio”
Desde el punto de vista económico es una forma muy efectiva de retrasar innecesariamente la venta de una casa. Si ese piso o similar, se puede vender en un mercado a 100  y los sacas a 118, nadie te llamará; o lo que es lo mismo: en muy raras ocasiones, realizan los compradores potenciales ofertas un 15% inferiores al precio demandado por el vendedor. No sólo eso: ninguna inmobiliaria invertirá tiempo en la venta de un inmueble de muy difícil venta. A todo ello se suma el hecho de que el interés del mercado decae fuertemente en cuanto un piso está más de 3 meses a la venta.
  • “Mientras que espero a vender mi pisos al precio al que vale, lo saco al alquiler”
Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma.

Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%. 
  • “Alquilar es tirar el dinero”
El pago de intereses de un crédito hipotecario es el precio a pagar por el alquiler del dinero que nos prestan para comprar el bien. El que alquila tiene enormes ventajas: no ha de pagar ningún gasto de transacción (Impuesto de Transacciones Patrimoniales o IVA en su caso), le da igual que los precios de los pisos continúen bajando y puede renegociar fuertemente a la baja un alquiler ya existen. El que paga en estos momentos el mismo precio por el alquiler de lo que lo hacía el año pasado, algo hace muy, muy mal.
  • “Con el mismo precio que estoy alquilando me puedo comprar una vivienda”
Ya veremos qué sucederá en cuanto los tipos de interés suban. Si quieres evitar formar parte de la hornada de desahuciados de los próximos años, demora al máximo la compra de vivienda. Las enormes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema, hacen presagiar un fuerte período inflacionista con la consiguiente subida de los tipos. El aumento del número de pisos en el mercado del alquiler y la disminución de su demanda, harán que los propietarios-caseros-inversores de 2014 tengan grandes dificultades para pagar las deudas en las que incurrieron para comprar sus inversiones en pisos.
  • “Puesto que me financian el 100% del precio del piso, me lo compro”
Según Adicae (Asociación de usuarios de bancos cajas de ahorros y seguros), los pisos cuya venta es financiado con el 100% del precio, pueden llegar a costar el 50% más caros que los vendidos entre particulares; o lo que es lo mismo: si se compra, mucho mejor hacerlo de un particular ya que puede ofrecer el mismo piso hasta por un 33% más barato. 
  • “En el banco el dinero no me renta, así que me lanzo al ladrillo”
El ladrillo tiene un enorme problema: con los gastos de transacción tan altos que tienen y una rentabilidad media neta (tras gastos) que ronda el 3-4,5%, te llevará entre dos años y un cuarto a tres años y medio recuperar los gastos de transacción en los que incurriste. Sólo a partir de ese período, ganarás algo como rendimiento por alquiler, antes olvídate. La media de impagos por alquiler debe rondar el 15-17%; o lo que es lo mismo, el 15-17% de los casos tendrás problemas en cobrar una renta cuyo valor está a la baja.

La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial.

Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?

La subida futura de los tipos de interés hace que la demanda de vivienda se contraiga al aumentar los gastos de financiación de las hipotecas. Menos demanda de casas tiene como consecuencia la bajada de los precios de las mismas.

martes, 30 de octubre de 2012

Presentación en sociedad del Banco Malo (SAREB)

Después de meses de negaciones por parte del Gobierno & Cía, y como no podía ser de otra forma, en el día de ayer el Banco de España empezó a mostrar en público la letra pequeña del Banco Malo (SAREB). A expensas de las sorpresas que nos pueda deparar el Real Decreto que lo acabe por regular, las principales noverdadess que trae consigo este gigante inmobiliario son las siguientes:
 
Los precios de transferencia (el verdadero quid de la cuestión) se realizará para la vivienda nueva con una rebaja del 54,2%, para las promociones en curso con un descuento del 63,2% y para el suelo del 79,5% (el auténtico sartenazo), de media, implica un descuento del 63%.  En lo que respecta a los préstamos, el recorte medio será del 45,6 %. Porcentajes puestos a dedo y que para nada representan el calamitoso panorama ladrillil de este país.  Pero claro, el tema se complica porque si sobre estos porcentajes  hay que añadir el margen de ganancia que debe de imputarse el SAREB (el 15% según  el informe) acaban por salir unos precios caros muy caros, ficticios por lo que son los activos de derribo traspasados al SAREB. A estos precios tardaremos años en llegar a verle el suelo a la caída inmobiliaria, fiel reflejo de lo que sucedió en Japón y que resultó de nefastas consecuencia.  Lo más cachondo de todo es que la banca se adjudicó mucho stock al 50%/60% del valor de tasación y lo traspasa al 55% al SAREB (ya se sabe que la banca nunca pierde).

Incluirá activos adjudicados con un valor neto contable individual superior a 100.000 euros. Este dato ya se había filtrado, así pues, cuchitriles por debajo de este precio no serán traspasado y se los come la banca.
 
Asumirá inicialmente 45.000 millones de euros procedentes de los activos problemáticos de los bancos intervenidos (Bankia, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, Banco de Valencia), que se transferirán en diciembre próximo. Se prevé también la aportación de los activos de los bancos del Grupo 2 (aquellos que requerirán ayuda pública) en el primer semestre de 2013 y como máximo el balance alcanzará 90.000 millones de euros.

El 8% se financiará con capital (3.600 millones de euros iniciales, hasta aun tope de 7.200 millones de euros si llega a 90.000 millones de euros), y el resto con deuda senior avalada por el Estado. La novedad aquí es que parte de los FF.PP. podrán instrumentarse en deuda subordinada. Los accionistas privados, sin especificar ni cuantía ni tipología, tendrán una participación mayoritaria, que el gobierno quiere que llegue al 55% (ciencia ficción??, aquí los únicos valientes a entrar de forma voluntaria serán fondos buitres a precios de derribo, esto es, exigiendo descuentos del 90%).

Su vida útil será de 15 años y se estima una RoE del 14-15%, aunque se admite que podrá tener pérdidas los primeros años como ha venido ocurriendo con el banco malo irlandés. Cabe suponer que una vida útil tan extensa está más enfocada en sacarse de encima el suelo porque por lo que respecta a las  promociones o pisos  nuevos pasados 15 años ni quiero pensar lo que quedará de ellos (de cobre poquito).

En resumidas cuentas, según nuestra opinión, es que el banco malo empieza mal y acabará peor; trabajan con valoraciones y márgenes de ciencia ficción, aquí los únicos que ganarán son las empresas de derribo porque el stock que va al SAREB huele que apesta, invendible a todas luces en su gran mayoría (el bueno ya se ha encargado la banca de no soltarlo), y del suelo ya ni hablemos, auténticos pastizales en las ciénagas de Shrek, en fin, que le va a volver a tocar al contribuyente sacar la cartera para pagar otra vez más (y van?) los excesos de la fiesta burbujista de antaño. Preparénse para nuevos recortes; IVA al 23%, nueva vuelta de tuerca en el IRPF, supresión para todos de la deducción por vivienda habitual, ...., en adelante,  la voracidad recaudatoria del Gobierno será insaciable.

domingo, 14 de octubre de 2012

Una acertada visión de la situación actual del mercado inmobiliario español

 
Os dejamos un interesante artículo publicado en Inmobiliaria Barreras que, sin lugar a dudas, ofrece  un fiel reflejo de la precaria situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario español:
 
Ya tenemos aquí el momento de pánico que venimos anunciando que veríamos a corto plazo concretamente en los últimos meses del 2012 y los primeros del 2013. (...)
 
En la actualidad el mercado inmobiliario esta en modo pánico, lo que significa que los clientes tanto en alquiler como en venta intentan retrasar lo máximo posible la toma de decisiones pese a que la lógica o el hacer números con la calma suficiente indiquen en ocasiones que es lo conveniente, lo que ocurre es que el ambiente generalizado de miedo, inestabilidad laboral y falta de fe en todo el sistema económico, financiero y político impide mantener la sangre fría y la prudencia aconseja esperar y ver.
 
Por lo tanto ya se está produciendo un nuevo parón en el mercado inmobiliario que afecta tanto a los alquileres como a las ventas, con la salvedad de los datos del último mes que indica una tímida recuperación de las ventas de obra nueva derivada de la subida del IVA y del fin de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual. (...)
 
En mi opinión el factor decisivo en el cortísimo plazo será la aportación de los fondos para el rescate de los bancos españoles y la creación del banco malo.
 
Las presiones del FMI y de la UE a España para que acepten vender los activos inmobiliarios de los bancos a precio real de mercado flotan en el ambiente y parece que vamos a tener una serie de decisiones inminentes en el cortísimo plazo.
 
Mientras los políticos y los bancos españoles pretenden hacer un ajuste gradual de los precios de los inmuebles de los bancos, el FMI y la UE quieren que el ajuste sea rápido y sobre todo serio, dan por supuesto que la política llevada hasta ahora por los bancos de ir bajando los precios poco a poco y siempre por detrás de la capacidad adquisitiva real de los españoles solo sería un parche que tendría como consecuencia posteriores rescates y lo que es peor, la sensación entre la población de que el mercado sigue sin hacer suelo.
 
Apostamos a que será Europa y el FMI quien gane esta batalla y finalmente el Gobierno y los bancos españoles no tendrán más remedio que aceptar la realidad y asumir pérdidas en la cuantía necesaria para desenladrillarse bien sea aportando al banco malo los activos más tóxicos e invendibles actualmente, como el suelo, las viviendas en costa que no estén en primera o segunda linea de playa y las viviendas en barrios marginales o de clases sociales bajas, en especial los auténticos güetos de inmigrantes cuya capacidad de compra es nula e impide que potenciales compradores también de clase baja pero con posibilidades de comprar a precios reducidos se decidan a comprar por los problemas de inseguridad y otros que existen en esos guetos cada vez mas marginales por el fin de las ayudas y los recortes de recursos asistenciales que inevitablemente irán a mas en el corto plazo.
 
Por lo tanto, apostamos por que en el cortisimo plazo vamos a ver como los bancos hacen 2 cosas que deberían haber hecho hace años y que no hicieron por que no tenían ni provisiones suficientes ni los fondos europeos para sumir las bajadas de precios hasta su valor real sin quebrar inevitablemente.
 
En primer lugar se producirá una fuerte y rápida bajada de los precios de venta de las casas de los bancos hasta llegar al precio real de mercado, que no es otro que aquel en que la oferta y la demanda se encuentran, con independencia de los valores máximos histórico que hayan tenido en la burbuja inmobiliaria.
 
Es decir, se obligara a los bancos a vender al precio que le puedan pagar, incluso dado el momento de pánico veremos una clara perforación del suelo de mercado que provoque la reacción de los indecisos, y esto no sucederá hasta que sea económica y financieramente mas rentable comprar una vivienda que alquilarla.
 
Por otro lado, otra evidencia es que los bancos tienen inmuebles en sus balances en zonas medias y altas de grandes capitales como Madrid o Barcelona que hasta ahora escondían sin pudor a los ojos del mercado, sacando escariásemos unidades a la venta a precios aun muy altos, pretendiendo crear un artificio en el mercado que indujera a pensar a los potenciales compradores que los pisos en buenas zonas también bajaban pero mucho menos ya que no había una gran oferta.
 
La realidad es que si hay una gran oferta de este tipo de inmuebles y que la estrategia de esconderlos solo les ha servido para librarse de un escasísimo numero de inmuebles de este tipo a precios rebajados pero no a precios reales de mercado.
 
Respecto a los particulares que quieren vender en la mayoría de los casos no tienen la mas mínima posibilidad de hacerlo ya que su deuda hipotecaria supera con mucho el valor de mercado actual de sus inmuebles y no tienen liquidez para afrontar las perdidas, los particulares ni han tenido capacidad de provisionar perdidas ni van a disponer de la liquidez que se les dará a la banca española para poder asumir sus perdidas, de modo que muchíimos particulares están en una encerrona de la que es practicamente salir en el corto plazo, no les queda otra que asumir su error de comprar a precios irreales durante la burbuja y o bien ser desahuciados o bien seguir pagando sus cuotas hipotecarias para poder esperar a una hipotética revaloracion de los inmuebles una vez que los bancos terminen de sanearse y vuelva a fluir el crédito, cosa mas que improbable en los próximo años.(...)
    
Nuestro análisis del sector inmobiliario español nos hace pensar que si realmente se imponen las tesis de quienes nos prestan dinero y no las de nuestros políticos y banqueros españoles veremos el ansiado suelo del mercado, punto de irreflexión necesario e ineludible para un futuro cambio de ciclo hacia un equilibrio entre la oferta y la demanda reales. (...)
  
Tenemos como mínimo dos años que serán los que quedan desde que finalmente se den las ayudas a los bancos y se cree el banco malo, con las consecuentes bajadas de precios, en los que venderemos casi exclusivamente pisos de bancos y excepcionalmente alguno de particulares que puedan y quieran asumir unos precios inferiores a los de las entidades financieras.
  
Si las cosas se hacen bien y el banco malo y las ayudas a la banca se emplean de una forma coherente, para asumir pérdidas y no para ganar tiempo y aumentar la bola de nieve como se ha hecho hasta ahora, una vez que pase el momento de pánico, los que estan esperando podrán hacer números con sangre fría y a partir de ahí podremos hablar de suelo del mercado.
 
Los que estan indecisos entre comprar o alquilar verán cuando hagan números que si los precios bajan lo que tienen que bajar pagaran bastante menos de cuota hipotecaria que de alquiler, por lo que sera económicamente razonable comprar en vez de alquilar.
 
Sin embargo, si las ayudas a los bancos y el banco malo no se hacen con el criterio adecuado no veremos el suelo del mercado y la situación sera insostenible para los ciudadanos, para los bancos y por supuesto para las agencias inmobiliarias.

viernes, 5 de octubre de 2012

Un Informe independiente cifra la caída en el precio de la vivienda en más del 20% anual

La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y el grupo Tecnocasa.
 
El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009.
 
Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %.
 
(...) Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación.
 
Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006.
 
Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades.

Fuente: Expansión

Tremendísimo batacazo, y lo peor de todo (o mejor según se mire), sigue sin  vislumbrarse suelo a la caída del precio de la vivienda, ni tan siquiera el efecto llamada de la supresión de la deducción fiscal de la vivienda y del IVA superreducido al 4% para 2013 han conseguido taponar la hemorragia de precios.

Parte de la estocada final la puede acabar dando el "banco malo" (subvencionado por todos nosotros) que deberá de acabar por liquidar (o derribar) el megastock que le viene encima, lastrando a la baja los precios de todo el sector. Está claro que si el banco malo viene participado en parte  por capital privado, los señores inversores querrán resultados (beneficios) a corto plazo, y eso únicamente es posible comprando muy barato el stock (o sea anotándose más pérdidas los bancos y pagando el contribuyente)  y vendiéndolo rápido y barato.

Queda mucha caída libre por delante, por tanto, absténganse los asustaviejas de siempre (tipo Enrique Lacalle) de salir de nuevo a la palestra para decir lo de siempre, que se ha tocado suelo y que "esto ya está y tira p'arriba", porque la realidad es que no queda seguir tragando tocho durante unos cuantos años.

 

domingo, 16 de septiembre de 2012

El precio de la vivienda libre registra su mayor caída "oficial" desde 2007

 
Según el INE (Instituto Nacional de Estadística, el Indice de Precios de Vivienda (IPV), calculado por el  a partir de datos de los notarios, cedió un 14,4% en el segundo trimestre de 2012 año. Éste es su mayor descenso de la serie del NE, que arrancó en 2007.
 
De esta forma, ya son 17 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido. En los últimos seis trimestres, el precio de la vivienda ha ido profundizando su corrección, con descensos del 4.1%en el primer trimestre de 2011, del  6.8% en el segundo, del 7.4% en el tercero, del 11,2% en el cuarto, del 12,6% en el primer trimestre de 2012 y del 14,4% en el segundo.
 
El mercado inmobiliario es a día de hoy un mercado en capitulación. Un mercado en caída libre del que no se atisba suelo alguno a corto/medio plazo. Ni tan siquiera las estadísticas oficiales pueden esconder la magnitud del desplome; ni aterrizajes suaves ni medias tintas; descalabro inmobiliario en toda regla.
 
En breve, el "banco malo" deberá hacerse cargo con todo el stock ruinoso e inflado de precio que la banca tiene en sus balances, y obviamente, para darle salida deberán sacarlos al mercado con precios tirados que si cabe acabará por tirar todo el mercado inmobiliario a la baja.
 
Nuestro consejo; sigan pagando religiosamente sus mensualidades a su casero.


lunes, 6 de febrero de 2012

La Reforma Financiera acelerará, en parte, la caída de precios de las viviendas

Tal como ya advertimos en anteriores posts, la reciente y tan cacareada reforma financiera aprobada el pasado  viernes por el Gobierno (manifiestamente mejorable por otro lado) obligará  a las entidades financieras a dotarse de nuevas provisiones por todo el tocho digerido en el último lustro. En consecuencia, ello deberá de repercutir que, en ocasiones, a los bancos les acabe saliendo más rentable efectuar maniobras defensivas, de reconocimiento de pérdidas,  vendiendo sus activos inmobiliarios con fuertes descuentos para así  no seguirlos manteniéndolos en sus balances por todo el aumento de dotaciones, gastos de mantenimiento, comercialización, iliquidez progresiva,  etc. que ello representa. 

Esta conclusión también la comparte un  gran especialista inmobiliario como es José García Montalvo, Catedrático de Economía Aplicada de la UPF, quién considera que el margen de descuento  pueden llegar hasta 45% para hacer accesible las viviendas a las familias.


Asi pues, lo más inteligente para los bancos es soltar lastre rápido, y quien lo haga primero, se llevará la mano. El problema puede ser  a estas alturas de la película donde encontrar tanto incauto para comprar. Aquí quién acabará haciendo negocio son las empresas de derribos.