Bruselas avisa; La vivienda española subió un 155% de 1995 a 2007 y apenas ha caído un 22%

Nuevo jarro de agua fría desde Bruselas al maltrecho ya de por sí sector inmobiliario español. Según la Comisión Europea, los precios de la vivienda subieron en España un 155% durante el anterior ciclo de expansión económica (entre 1995 y 2007, a un ritmo anual del 8%) y tan sólo han caído un 22% entre el estallido de la crisis financiera y el primer trimestre de 2011, según el informe trimestral de la Eurozona.

[...] Primero, debido a su gran potencial de generar un impacto negativo en la estabilidad de los precios, es importante sopesar cuidadosamente los incentivos que se otorgan para fomentar la propiedad de viviendas, especialmente para hogares con ingresos bajos, recomienda el Ejecutivo comunitario. Estas políticas orientadas a fomentar la propiedad, dice, "pueden también tener un impacto negativo en la estabilidad del precio de la vivienda".

Fuente: El Mundo

Más claro, imposible, mensaje directo de Bruselas a la línea de flotación del PP; dejaros de milongas y de propuestas demagógicas como la recuperación de la deducción por compra de vivienda,  lo que toca es dar salida al stock brutal de viviendas cifrado en casi 3,3 millones, ajustando precios a la capacidad adquisitiva de la demanda, o lo que es lo mismo, poner la mayoría de pisos estándares a la mitad o más de su precio actual.  

Es lo que toca, ajustar la oferta a la demanda existente, como se ha venido haciendo toda la vida, tanto para los tiempos de vacas gordas (1998-2006) como para los tiempos de vacas flacas (2007- ????), y dejarse de deducciones chorras, bancos malos que se coman el stock de otros, pases a stock de vivienda pública asumiendo el coste el contribuyente, etc.

Todos aquellos particulares y bancos que tengan demasiado activos tóxicos, dígase inmuebles, que los vendan y salven los tratos  como puedan, a pérdidas o como sea, como hace todo hijo de vecino, o empresa que quiere liquidar un stock.

En definitiva, no hace falta vender la alma al diablo para conseguir una vivienda digna, simplemente esperarse a a que el tocho les reviente a los bancos en la cara y que muchos particulares acepten la realidad de que nada volverá a ser como antes. Lo más triste de todo, es que toda una generación entera ha palmado bajo el yugo totalitarista  de las proclamas nuncabajistas de que había que meterse ya o se quedaba uno fuera del sistema. Una pena, la verdad, como también lo es que a día de hoy ningún juez haya llamado a declarar a ninguno de los que colaboraron a construir esta gran estafa piramidal en nuestro país.

"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años"

Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.

¿A qué ritmo avanzan los embargos?

Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.

¿Se vende bien este producto?

El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.

¿Y a qué precios se ofrecen?

El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.

¿Las entidades venden a pérdidas?

Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.

¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores?

Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.

¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta?

Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.

¿Afectará la rebaja del IVA?

No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.

¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria?

Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.

¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios?

Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo

Fuente: Cinco días

...nos viene encima otra avalancha de ejecuciones inmobiliarias que pasarán a engrosar el stock inmobiliario de este país, otra razón más a tener en cuenta para aplazar cualquier decisión de compra.

Encuentro Digital con José García-Montalvo en El Mundo

Recomendamos la lectura del siguiente artículo del gran experto inmobiliario José García-Montalvo publicado en   El Mundo y que reproducimos a continuación:

1. Buenos dias. Como experto en el sector inmobiliario ¿considera que el precio de los pisos sigue sobrevalorado y que pagamos bastante más de su valor real o empieza a acercarse el valor real al mercado?.

El precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración. Además las encuestas a potenciales compradores señalan que la idea de que la vivienda todavía está sobrevalorada sigue muy extendida entre los posibles compradores.

2. Dada la parálisis que hay en el mercado inmobiliario y el enorme stock incrementándose,

¿ cree que podríamos tener en breve una fase de "pánico vendedor" ?.

Es difícil hacer una previsión como ésta. En el mercado se sigue observando bastante resistencia a bajar los precios aunque, como siempre, todo va por barrios.

3. Buenos días. El precio de construcción se ha mantenido constante o ha se ha elevado con la nueva legislación de sostenibilidad?.Si se ha elevado ocasiona que la bajada del precio del suelo se ve compensada por la subida de este precio de construcción por lo tanto los pisos se mantendran en un precio elevado?.

El precio del suelo ha caído mucho más que el impacto de la nueva legislación sobre sostenibilidad pueda tener sobre el coste de construcción. De hecho en el medio plazo serán las nuevas viviendas, construídas sobre suelos baratos y con precios asequibles, las que ejerzan la mayor presión para que los precios sigan bajando.

4. Sr García Montalvo Pensando en la cantidad de activos inmobiliarios que tiene el sector financiero en sus balances, ¿no es una locura invertir en ellos como pequeño accionista?

Ciertamente es bastante arriesgado invertir en algunas entidades financieras que tienen un gran riesgo inmobiliario acumulado en sus balances. El problema fundamental es que, a pesar de todos los ejercicios de transparencia del Banco de España y pruebas de estrés de la EBA es muy difícil saber con cierta fiabilidad el impacto futuro que tendrá este riesgo inmobiliario sobre los resultados de las entidades.

5. Señor García-Montalvo, ¿qué opina de la dación en pago como medida para saldar las deudas por la hipoteca? ¿Y de los recientes desahucios que han sido frustrados en distintos pueblos de Madrid?

La dación en pago me parece una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares. Bankinter es la primera entidad que ha empezado a ofrecer un producto hipotecario estándar usando esta vía. Si hay demanda seguro que le seguirán otras entidades. Por supuesto el tipo de interés será más alto y la cantidad del crédito menor que si se hiciera una hipoteca tradicional. Estoy totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable. Hay otras fórmulas que pueden conseguir resultados similares sin las nefastas consecuencias de la dación retroactiva.

6. ¿ Cree que la burbuja inmobiliaria española ha sido la mayor de las estafas que ha sufrido este país ?.

Creo que hablar de estafa es un poco excesivo. Cuando se formaliza la venta de una vivienda se requieren al menos dos firmas: la del comprador y la del vendedor. El problema fue que muchos compradores tenían una expectativas totalmente irreales, por excesivamente optimistas, sobre la evolución futura del precio de la vivienda y se metieron muy apalancados en una inversión que ha resultado ruinosa pero que, ex-ante, parecía una decisión muy rentable.

7. Valorar el precio de una vivienda no es tarea sencilla. Están bajando pero... ¿cuánto debo pedir si quiero venderla? ¿Debo guiarme por los precios de las páginas web especializadas en estas informaciones (el piso, idealista, etc) o existe algún método mejor? .

Los precios que encuentras en páginas como Don Piso o Idealista son precios de oferta y, por tanto, serán más altos que los precios finales de transacción. Una opción para hacerte una idea es solicitar una tasación vía internet. Por ejemplo, la Sociedad de Tasación ofrece este servicio. Creo que cuesta 5 euros y te ofrece un indicador del precio a que se han vendido viviendas cercanas a la tuya. Es cierto que esas viviendas que se comparan se vendieron en los últimos 6 meses y los precios han continuado bajando. Baja sobre ese precio un 4-5% y tendrás una referencia bastante útil. Además piensa que la hipoteca que pueda conseguir el comprador dependerá también de ese precio de tasación.

8. Hola q tal, me gustaría saber la razón por la que el gobierno, en vez de prestar el dinero a los particulares para que estos liquiden sus hipotecas y mejorar las condiciones de su crédito, lo han prestado a los bancos. De haber sido asi, los particulares hubieran quedado, si no liberados, al menos con una presión menor y los bancos hubieran recibido los fondos para liquidar sus deudas. Nadie se dio cuenta hace unos años que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente?.

Es una pregunta interesante pero requeriría una contestación muy larga. La realidad es que durante la depresión de los años 30 en Estados Unidos las medidas que se tomaron fueron fundamentalmente destinadas a favorecer que los hipotecados pudieran pagar sus cuotas mientras que en la recesión del 2008-09 la decisón adoptada fue totalmente diferente (inyectar dinero directamente en los bancos). También hubo ayuda a los propietarios que tenían que pagar sus hipotecas para que renegociaran las condiciones con subsidios del gobierno (programa Making Home Affordable) pero ha sido sustancialmente menor del programa de inyección de fondos a las entidades financieras. En España también se puso en marcha la moratoria hipotecaria que fue un absoluto fracaso. Respecto a la cuestión de si alguien se dió cuenta de que el precio de la vivienda estaba aumentando desmesuradamente la respuesta es si. Yo mismo escribí multitud de artículos sobre la irracionalidad del mercado inmobiliario español y alertando de que la situación era insostenible en el medio plazo. Por desgracia cuanto más tiempo pasaba con los precios subiendo menos eran los que estaban en el campo de la interpretación del proceso como una burbuja. El Ministerio de Vivienda no ayudó en nada.

9. ¿Hasta qué punto es cierto esto? (escuchado a un comercial de una inmobiliaria): "Los áticos no se han visto afectados por la crisis, especialmente en los núcleos urbanos: os precios siguen igual e incluso han subido".

Esta pregunta es muy interesante. Los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela). El objetivo es claro: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?” "Será el tipo de piso que quiero comprar uno de esos en los que los precios ya están subiendo?" Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE.UU. no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos. Además los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (nucleos urbanos de grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.

10. Personalmente qué recomienda ¿compra o alquiler?

Los precios de la vivienda seguirán bajando en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando. De hecho en los últimos meses la caída del precio se ha acelerado. En estas circunstancias es más razonable alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro.

11. ¿Cuánto puede pasar hasta que el precio de la vivienda vuelva a subir? ¿Influirá un hipotético cambio de gobierno y la vuelta de la desgravación?

Los cambios fiscales que hacen que la compra de una vivienda sea más atractiva influyen claramente en la evolución de los precios. Por ejemplo, el incremento del IVA en julio de 2010 (y del ITP en algunas CC.AA.) y el fin de la desgravación para rentas superiores a 24.107 euros en diciembre del año pasado hizo que la gran caída interanual de precios observada hasta finales de 2009 se moderara (incluso hubo una pequeña subida de precio a finales de 2010 aunque solo según los datos del INE provenientes del registro). Estas medidas temporales anticiparon las compras y permitieron rebajar la tasa de caída de los precios. Desde el comienzo de 2011 la caída de precios se vuelve a acelerar. Por ejemplo, los precios del ministerio de fomento cerraron 2010 cayendo al 3,5% y el último dato de junio señala que vuelven a caer al 5,2%. Según los datos del INE los precios caían en interanual al 1,9% en diciembre de 2010 y en marzo 2011 estaban cayendo al 4,1%. Es un double dip (rápida caída-más lenta-vuelta a rápida caída) igual como el observado con la desgravación temporal de 8000 dólares que se aplicó en Estados Unidos entre enero de 2009 y abril de 2010.

12. Que opina sobre una liberalizacion del suelo(exceptuando zonas protegidas...) como solucion a su escasez,su desproporcionado precio y la corrupcion de instituciones implicadas en su s recalificaciones.

Creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta. El precio del suelo se fija residualmente: sube simplemente por el efecto de los altos precios que se podían solicitar por las viviendas que se construirían encima y no al revés. El propietario del suelo, viendo esto, aumenta su capacidad de negociación y quiere una parte superior de la tajada. Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%. La causalidad va del precio de la vivienda al precio del suelo y no al revés.

Falacias Inmobiliarias 2.0

Fuente: El País

Los últimos datos sobre el sector inmobiliario son muy desalentadores, aunque ha sucedido lo que se esperaba. Las hipotecas cayeron un 20,2% en marzo y las compraventas también caen con fuerza. Los efectos fiscales temporales produjeron un espejismo de aumento de compraventas y ralentización de la caída de precios que se ha disipado. Pero ¿qué está pasando ahora con los precios de la vivienda en España? Pues algo similar a lo que vimos en EE UU: un double dip, o caída doble, en la velocidad de bajada de precios como consecuencia del fin de los estímulos fiscales de 2010. En EE UU, la desgravación temporal de 8.000 dólares por la compra de primera vivienda, vigente entre 2009 y abril de 2010, redujo el ritmo de caída de los precios, que casi había alcanzado el 20% anual. De hecho, durante los primeros meses de 2010 los precios de la vivienda volvieron a subir. El economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de EE UU decía que las desgravaciones habían conseguido mantener la riqueza de las familias norteamericanas, un eufemismo para decir que habían conseguido parar la caída del precio de la vivienda. Eso sí, con un coste elevado y, lo que es más importante, con ínfimo efecto de creación de nueva demanda: el 75% de los compradores reconocían que habrían adquirido la vivienda incluso si no hubiera habido desgravación.

El fin de la desgravación en EE UU hizo que los precios volvieran a bajar de forma acelerada. Los últimos datos muestran que se ha perdido ya más del incremento de comienzos de 2010. La caída desde el pico se sitúa en el 33,1%, máximo desde que comenzó la debacle inmobiliaria (40% en términos reales, el doble que la caída en España según los datos de Fomento).

En España, la situación ha sido análoga. Los anuncios de aumento del IVA y el ITP (en algunas comunidades) en julio del año pasado y el fin de la desgravación a partir de enero de 2011 habían conseguido reducir el ritmo de caída de los precios desde el 8,3% hasta el 3,5% de finales de 2010. La potencia anticipatoria de los cambios fiscales es muy evidente: el crecimiento intermensual de las compraventas en junio y en diciembre de 2010 fue del 66% y 64%, respectivamente. La caída en julio fue del 55%. Como era previsible, a partir de 2011 se ha acelerado de nuevo la caída de precios. Según Tinsa, los precios caían en mayo el 5,9%. A esto habrá que añadir el efecto desalentador sobre las compras que tiene la intención del PP de recuperar la desgravación a la vivienda si gana las próximas elecciones.

Pero a pesar de esta situación, o quizá por ella, ha aparecido una letanía de nuevas falacias inmobiliarias. ¿Recuerdan las falacias 1.0? El precio de la vivienda nunca cae; alquilar es tirar el dinero; los precios tienen que subir hasta igualarse con los europeos; todos los extranjeros quieren comprar casas en España, etcétera. Pues ahora tenemos las falacias versión 2.0. La primera es que la proporción de renta destinada a pagar una hipoteca está tan baja como en 1995. ¡Todos a comprar! Pero hace ya trimestres que esto es así y la demanda no se recupera. El motivo es sencillo: este indicador es absolutamente irrelevante en la actualidad, puesto que se calcula al tipo de interés corriente. En estos momentos, las entidades financieras son muy reacias a conceder hipotecas que superen el 30% de la renta familiar suponiendo un tipo de interés de largo plazo, o sea, entre el 4% y el 5%. Vamos, lo lógico para un producto a 25 o 30 años. El indicador relevante a largo plazo es el cociente del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Teniendo en cuenta que esta ratio volverá al nivel preburbuja -en torno a cuatro años de renta para comprar una vivienda media-, las predicciones del director del Servicio de Estudios del Banco de España en una conferencia inmobiliaria hace unas semanas son muy optimistas, aunque los asistentes parece que no apreciaran su buena predisposición. Como la renta disponible familiar no se espera que suba significativamente, a los precios de la vivienda les quedaría algo más de un 20% de caída. Si se calcula la caída de precios que haría falta para volver a los niveles normales de rentabilidad del alquiler, otro indicador estructural, el resultado es prácticamente el mismo: algo más del 20%.

La segunda falacia es la insistencia en que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo. El objetivo es obvio: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja. “¿Será donde yo quiero comprar uno de esos sitios?”. Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales, pero la financiación es global. La teoría de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE UU no afectarían a España. La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia. Además, los datos de Tinsa muestran que la caída de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han caído mucho más desde el máximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran más altos (grandes ciudades) y/o había más stock de viviendas por vender.

La tercera falacia es la que asegura que el sector inmobiliario se puede recuperar sin que los precios bajen más. Las bajadas de precios han llegado a su límite, nos dicen con solemnidad los promotores y constructores. Sin embargo, ninguno de los factores que explican la demanda de vivienda tendrá signo positivo en bastante tiempo. Todas las previsiones apuntan a que el desempleo se mantendrá elevado, la renta per cápita prácticamente no crecerá y los tipos de interés tienden a subir sin remisión. Tampoco parece probable que el crédito se recupere. Además, las encuestas de expectativas señalan que los compradores siguen pensando que los precios están sobrevalorados y esperan caídas adicionales de los precios sin que se observe ninguna urgencia en la compra. En estas circunstancias es difícil pensar que la demanda residencial pueda recuperarse. La ecuación solo puede cuadrar de una manera: que los precios sigan cayendo.

Autor: José García Montalvo